一张表的泄露！透露了2019年徐州房价走势……

_从零开始

徐州
文｜小向向 （微信号：n_n8010）
2018年还剩下十几天，确实不同往日的一年，房企慌了、政府慌了、银行也慌了，整个的楼市让人越来越看不懂，房价的趋势成为了难以预测的迷，而这恰恰是购房者最关心的问题。
徐州作为强三线的代表、国家承认的淮海经济区中心城市、中国第35座获批建设轨道交通的城市、是2018年中国唯一获联合国人居奖的城市、是福布斯“中国大陆最佳商业城市榜”排名56名的城市....
这种种荣誉以及突飞猛进的背后，看到的往往是“潜力”的光辉，而背后却也充满了迷茫。
一座城市，房地产行业并不能代表它的未来，它是支柱，是龙头，无可否认！用“牵一发而动全身”来形容地产行业对于经济的影响，一点不为过，不仅仅是徐州，而是整个中国现状！
据统计，中国家庭的房产在总财富资产中占比高达69%，也就说中国人有7成财富都是依附在房子上面。自然，何时买房？怎样投资就成了他们最为关注、经久不变的保留法则。
徐州楼市在近2年可以说翻云覆雨，崭露头角的几年，也是刷新历史的几年。随着楼市暴涨的渐趋减弱，楼市变天的信号似乎已经非常明显，而2018年又看似是徐州楼市转折的一年。
我们就通过截止目前，整个2018年的楼市数据来去推测或者说去感悟2019年的徐州楼市该如何走？

01
截止到2018年11月分，徐州各区域的房价同比去年依旧是领涨
云龙、鼓楼以及县区的涨幅依旧较大


先来看一下，2017年12月至2018年11月的房价走势表：








从各区域的平均均价来看，徐州已经有4大区域，云龙区、泉山区、鼓楼区、宝穴区全部跻身“万元”的行列，最高区域均价12420元/㎡。
整个的2018年，徐州的各主城区（包罗县区），房价同比涨幅依旧是全面飘红，涨势尽头依旧不小，曾经寄托2018年房价下跌的小伙伴又失望了。
而本年度涨幅较为亮眼的是贾汪区，同比涨幅高达43.48%。这与政策导向以及新房企的集中扎堆有很大的关系。 预计后续的潜力值会有所削弱。
从环比来看，2018年11月份，大部分主城区出现了“下跌”，降价幅度不大，但却是近一年来环比涨幅下跌区域最多的一个月。足以见得，在近1年的调控政策下，效果开始显现，房价盘整期已然到来，不涨已经很明了。
对于2019年徐州的房价走势，如果没有大政策的干扰，依旧会延续2018年底的这种状态，区域分化会越来越明显。

02

徐州后期“货源”充足

供需关系由“供不该求”转为“供大于求”


影响“供”的因素主要是“土地市场”，政府为增大或者减少供应，最直接的表现就是对于土地的供应，一方面得到很好的“财政收入”，另一方面也是平衡房地产市场不变发展的办法。
自从市场回暖以来，徐州的土地市场也紧跟其后，开始回温，这2年，徐州市政出让了大量的“土地”，分布于徐州各大主城区域，也包罗了县区以及贾汪！
从成交到施工，经过几个月的运转，这些纯新地块开始崭露头角，纷纷表态，及时的补充了“货源紧俏”的局面。
据极房网不完全统计得知，2018年底后期，共计有16家纯新项目，新增货源量高达18939套，其中不乏一些大盘，包罗东区的“和平路万象府”项目规划套数1789套、富春山居规划总套数1086套（规划局公示）、红星云龙金茂悦规划总套数1594套；西区的四季连成·锦宸规划总套数1630套....








规划套数部分为规划局公示的套数，最终以开发商公示为准！


而从区域的新增货源量来看，南区的后期“纯新货源供应量”，是最大的，总共6926套，目前在售楼盘也比力多，预计后期南区将会徐州货源量最高的区域，区域热度分化会比力严重，甚至会有楼盘“降价”，销售压力会很大！
其次就是东区，后期纯新货源供应大约5107套，纯新项目不多，但每个项目的规划体量却不小，像富春山居、红星云龙金茂悦这样的高地价项目，后期的销售价格也就可想而知，但凭借区域热度，预计后期销售也不是特别难。以整体未来的在售来讲，东区依旧是“紧俏”。
西区未来的货源量也将会“很大”，不完全统计，仅纯新项目就高达近4000套，而作为后期西区最大体量的项目“四季连城”，将会是继“万科城”后的又一大盘，这对于西北区域的购房者来讲，将会是一个不错的选择，预计后期价格也不会很贵。
其它区域小编就不一一分析了，大家可以看表格，一目了然。
对于后期来讲，徐州的在售房源量还是很大的，想买房的购房者也不必要那么惊慌，可以有更大的选择空间。

03
持续供应土地依旧是徐州的主流趋势
后续的新增住宅量依旧会很大，但同比下降


记得6月份的时候，徐州市国土资源局公示了市区（包含贾汪区和宝穴区）住宅用地供应三年滚动计划（2018-2020年）。
按照文件额公示，2018-2020年，市区（包含贾汪区和宝穴区）计划安排供应住宅用地31398亩（2093.2公顷），主城区计划供应18340亩，计划住宅用地供应总量为31398亩，预计可实现商品房有效供给4000万平方米，其中主城区计划供应18340亩，预计可实现商品住房有效供给2400万平方米，以保证市区住宅需求。
2018年-2020年，住宅用地供应计划别离为10992亩、10535亩、9941亩。
从政府三年的供地计划中可以看出，虽然土地的供应量依旧很大，但确是逐年递减的。目的就是按照供需关系来调整市场的平稳发展。
这是一张徐州政府从2015-2020年的供地计划表，从供地计划似乎可以看出一些端倪：








2016年是供地计划最低一年，也是同比下跌的一年。同时2015年也是徐州楼市最为“低迷”的一年，“供大于求”的市场，导致房价很难上涨，楼市一片萧条。
而正是这个时候，央行、住建部、银监会出台了330新政，调控政策放松，随着而来的就是热点一二线城市开始回温，房价开始上涨，紧接着2016年底，徐州楼市开始回温，房价小幅上涨，2017年实现了猛涨！
与此同时，经过2016年的回温，徐州楼市的“供需关系”开始改变，库存量开始递减， 2017年徐州加大了对于土地的供应，但从市场的反应来看，依旧显得有些微弱，2017年是徐州“供需失衡”最大的一年，同时也是房价上涨最快的一年。
2018年，徐州依旧加大了对于土地的供应，也就是说，市场的需求依旧没有满足，但比拟2017年的环比增长量却大幅下调，也就意味着“需求不会像2017年那么爆发式的增长”。
从2019年的供应计划来看，2019年，或许是徐州最为不变的一年。供需关系会一直保持很宽松的状态，在没有刺激政策出台的背景下，房价预计也会不卑不亢。
如果从土地供应和房价的关系来讲，似乎2019年是买房“抄底”的好时机！

04
“抄底”的信号已经来了
互联网大咖、大房企已经嗅到了，都在纷纷布局


“抄底”不是任何人都能嗅到的，很多人还是会错过，到后来懊悔当初。
别人越恐惧，你要越贪婪；别人越贪婪，你要越恐惧！”这是股神巴菲特的经典名言，也是其投资精华所在。








巴菲特喜欢去购买超跌的价值股，然后等市场恐慌过去了，股价向真实价值回归之后，收获高额利润。巴菲特对其他行业的投资逻辑亦是如此。
霸屏「全球最贵房价」的香港，从2003年起，其房价如滔滔江水向前奔流不息。15年的楼市大牛市中，房价翻了五六倍，创造了猛涨不跌的神话，而到了2018年底，却史无前例的下跌了！！这是多么明显而又可怕的信号！紧接着全国热点一二线城市开始集体“量价齐跌”！
为什么会出现这种情况，很大部分原因是因为美联储的不竭加息，贷款利率随之上升，房企的融资成本和购房者的买房成本都增加了，楼市恐慌弥漫开来。
紧接着，房企资金链断裂、断供弃房逃跑的事件屡见不鲜，截止目前已经不下于10家房企“倒闭”。
本年，确实是房企最为艰难的一年，但似乎又是“回春”的一年。
艰难表现在哪？还债！高额的企业债！
我们仔细回忆下，2015年、2016年是不是土地市场最为疯狂的一年，为什么那么多开发商可以无所谓的随意举牌。
而疯狂的成本是因为，这两年，公司债的借贷成本，低的可怜。
基本上主流的房企的借贷成本只有在5%摆布，国企央企甚至可以压缩到3%，这样的利息几乎就是余额宝的利息，所以当公司债以这样的形式发放的时候，我们可以想象房企会有所疯狂。
正是阿谁时候的热为如今的楼市埋下了隐患，企业债不论利息有多低，都是要还的，而他的还款周期是3-5年，换句话来说就是2018到2020年。
而当很多房企只能乖乖的做好产品，通过产品回笼资金还债，还不上就可能面临倒闭的时候，有些房企已经开始继续扩充、布局、进入市场了，一边眉头紧锁，一边却玩的很嗨。
像发迹于温州的中梁地产正以惊人的速度，跻身千亿房企、平均两天拿一块地 、净负债率降至45%，且目前在赴港IPO。
万科也正在磨刀霍霍向有资金困难的房企，一会儿拿下华夏幸福环京多家公司的股权，一会儿捡漏海航名下资产。








连互联网大佬们也在陆续布局房地产，近期小米、华为跨界低成本拿地。
当巴菲特、部分强市房企、互联网大佬在此时选择抄底全球房地产时，你还在别人恐惧时跟着恐惧？
但提醒是，楼市投资机会已经越来越少，选不合错误城市和区域，注定将跑输大盘。
2019年，谁坚持着住，谁抗得住，谁就是最大的“赢家”！

文章来源：“徐州极房生活”微信公号

哈哈木子日月

实际上本市人都有住房，且大多不止一套，为嘛房价就下不来呢

独自一人一一

房价过万！坑人的房价

闲乘月

尼玛！现在是顶好不！

譊麗

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