房产证上加减名字最强问答！帮你捡回几十万

蜗居先生

在365房博士亲身经历的日常问答中，关于在房产证上加减名字那些事儿一直都是高频问题。毕竟，在普通人的生活中，房子直接关系到房产归属，所以房子的事就是大事。


想要改动房产证上的名字有几种不同的方法，会涉及到产权、债权、税费等各种问题。本期房博士课堂，我就给大家科普下房产证加减名字这方面的一些常见疑问。
房产证上加名字


在房产证上加上别人的名字，也就是增加这个房子的共有权人，共有三种方式：析产登记、买卖或赠与。
关于析产登记：很多人不是很清楚，一般是指原本为一个人所有的房产，后平均分割变为两人或多人所有，就需要进行析产登记。较多适用于夫妻配偶的增加房屋的共有权人的方式。
从我们日常所收集的关于房产证加减名字问题来看，大家平常涉及比力多的主要是房产证上加配偶或者父母子女的名字。

一、夫妻加名，主要分两种情况

第一种情况：有房无贷

（1）带好三证(结婚证、身份证、不动产权证)正本及复印件。

（2）去房地产交易中心，先在预检窗口告知是来办理房产证增加配偶姓名事宜的，窗口工作人员会审核提交的材料， 如果材料齐全就凭号码去相关窗口办理。



第二种情况：有房有贷

（1）先去银行办理抵押变换手续(具体事宜请咨询各银行)【征得银行同意加名】。

由于贷款房都被银行设定了债务抵押，且这种抵押权是整体抵押、不成分解，所以如果是婚前取得的房产及由此承担的债务，新增加的产权人也得相应承担还债责任，也就是说，加了名，分一半房产，也分一半债务。

虽说婚前房产加名的办理手续不复杂，但如果是贷款买房且银行抵押尚未解除，加名双方就要先向银行申请，要求变换借款合同上的名字；银行同意后，三方一起到房产抵押窗口，要求变换债务人，并重新办理房产的他项权证，然后才能对房产证上的名字进行变换。

变换抵押登记可与产权变换登记同时递件进办证窗口，由房产部门内部先办理抵押变换，再办理产权变换。

（2）其他步骤同“有房无贷”。

二、房产证加父母、子女等直系亲属的名字

房产证上加直系亲属的名字即将房屋的部分产权（具体比例双方可约定）转移给直系亲属，双方可约定具体的转移方式：赠与或买卖。

①房屋赠与：

直系亲属之间无偿赠与房产，免征增值税和个税，只需交3%契税。

直系亲属赠与契税计税价格*3%个人所得税免征增值税免征

②房屋买卖：

按照正常的房屋买卖税费标准。

二手房买卖交易税费契税家庭唯一住宅≤90平米1%家庭唯一住宅＞90平米1.5%二套房≤90平米1%二套房＞90平米2%三套房3%个人所得税满5年家庭唯一免征满5年家庭不惟一全额1％或差额20％不满5年全额1％或差额20％增值税满2年免征不满2年按照5％的征收率全额缴纳

三、兄弟姐妹加名，多数考虑买卖

虽然非直系亲属间房产加名也可以考虑赠与过户方式，但是由于税费比力高，同时限购未取消之前也要考虑购房资格，一般买卖方式比力合适。

买卖流程：双方或三方(中介)协商清楚后签订购房合同，之后在网上进行网签备案，去房管局办理购房资格审查，通过后，打印购房合同，办理过户手续;需携带双方身份证明、婚姻状况证明、不动产权证等资料。

①房屋赠与：

非直系亲属直接赠与房产，契税为计税价格*3%，个税为计税价格*20%，增值税同买卖过户标准。



非直系亲属赠与契税计税价格*3%个人所得税计税价格*20%增值税（同买卖标准）满2年免征不满2年按照5％的征收率全额缴纳

②房屋买卖：

按照二手房买卖流程进行，并交纳相关的个人所得税、增值税和契税等。


房产证上减去名字


原理同加名一致，如果是夫妻之间除名免征契税，其他直系亲属（孩子和父母）除名时按产权份额缴纳税费，接受产权的一方要交纳对方所占有产权比例的税费。而非直系亲属除名还需缴纳营业税和个税等。


加减名字门道多！这些问题你都知道吗？

房产证加名的门道很多，一不小心就会带来许多麻烦，之前就有一个事例：

为了5岁的女儿读书，邓某夫妇花了123万元买了一套二手房，没有多想便把女儿名字登记在房产证上，登记的份额为40%，夫妻二人各占30%。

然而，在邓某去办理公积金贷款时，却被告知因未成年人是房屋的共有人，不能办理公积金贷款。

经多方周折，房管中心同意经公证处公证并办理房屋抵押后，给邓某办理了公积金贷款，但是只能贷款46万元，邓某女儿40%的份额部分仍旧不能办理公积金贷款。

然而，未能办理公积金贷款的27万元，邓某只得通过民间借贷以及银行商业贷款的方式支付，这给本来安静的生活添了不小的压力。

所以大家加名需要谨慎对待，下面我们来解答下平时大家平时遇到的一些疑问：

Q1：我和老公两人借父母钱买个房子，已经拿到两证。房产证名字是我一个人的，两人的纯公积金贷款，我主贷。现在想要加上父母的名字，请问怎么办比力合适，能使费用最低？之前，中介提出过办理“他项权证”的方式，请问可行吗，具体该如何操作呢？

房博士解答：你们加名的方式有主要有买卖和赠予，可以将少量房产份额过户给你们的父母。得先向银行申请变换借款合同上的名字，银行同意后，并重新办理房产的他项权证，然后才能对房产证上的名字进行变换。

Q2：请问父母的房产证上加儿子儿媳的名字可以么？如果可以如何收费？加完后，孩子是不是可以落户上学？儿子媳妇名下有两套房产。

房博士解答：如果有贷款没还清需要经过银行同意才可以加名，可以按照赠与或者买卖来交税。孩子不成以在这边落户上学，因为你儿子媳妇名下有其他房产，所以必需在本身的房子所在学区上学。

Q3：房博士，你好！请问我们给小孩买的学区房，房产证上需要加小孩名字吗？

房博士解答：不消加孩子的名字，房产证上是父母或者父母一方的名字即可。但需要是父母的完全产权，且在入学前一家三口户籍都迁入房子里面。