刚刚，西区巨无霸地块成交！未来售价又得过万！

人贱人爱

昨天下午3点开始，2019-10号桃花源武警支队西地块进入竞价环节，起拍总价已经达到12.68亿元，由于总价较高，最终经过经过17轮争夺，被融创以12.84亿竞得！溢价率1.26%！



2019-10号地块位于徐商公路以北，桃花源湿地以南，出让面积170958.31㎡，竞拍起始价126800万元，起始楼面价3090.42元/㎡，2≤容积率≤2.40，30%≤绿化率，建筑密度≤24%。



该地块为综合地块，共分为四部分功能区：



A功能区为城镇住宅用地，出让面积138665.81㎡，容积率2.0-2.4，建筑密度≤24%，绿地率≥30%；

B功能区为教育用地，出让面积6538.77㎡，容积率0.6-0.8 ，建筑密度≤30% ，绿地率≥35%；

C功能区为医疗卫生用地，出让面积10000.41 ㎡，容积率1.8-2.2，建筑密度≤30% ，绿地率≥35%；

D功能区为商服用地，出让面积15753.32㎡，容积率2.5-3.0 ，建筑密度≤50% ，绿地率≥20%。

出让年限：城镇住宅 70 年，教育用地 50 年，医疗卫生用地 50 年，商服用地 40 年。



出让要求：

1、B 地块内规划配建一座 12 班幼儿园，占地 9.75 亩，需与一期住宅小区同步规划、同步设计、同步验收、同步交付使用……建成后无偿移交泉山区人民政府。

2、该地块装配式建筑面积占总建筑面积的比例不低于 35%，且不低于 5 万平方米。

3、乙方须在该地块签订出让合同之日起1年内开工建设，3年内完工并申请竣工验收，地块一期开工面积不低于地块计容住宅面积的50%，计容商业面积全部开工。

4、竞得人需引进具备专科经营资质的病院（需包含耳鼻喉科），病院建设方案需经泉山区政府同意。






优势：

①住宅建筑体量33.3万㎡，地块方正，适合打造规模大盘：容积率2.4，总计容建筑面积40.7万㎡，住宅建筑体量约33.3万㎡。地块形状较规则，易于产品规划及排布，可打造城西又一个规模大盘。

②刚需属性强，市场容量大：数据显示，2016-2018年，城西板块住宅年均容量约100万㎡，是徐州市区住宅年容量最大的板块。2018年徐州市区住宅项目成交金额TOP10中，有4个项目位于城西板块，总成交套数9095套，约占徐州市区成交总套数的20%，刚需属性极强，单盘流速快，有利于房企资金回笼。



项目体量较大，对拿地房企的土地储备是一个极好补充，城西年均百万方的市场容量也为项目入市后的去化提供了市场支撑。但地块周边的环境及出让条件给地块出让带来了一些不确定性。

①地块周边城市建面差：桃花源武警支队西地块内部建筑物基本拆迁完成，但地块周边部分区域仍处于待拆迁状态。地块南侧紧邻徐商公路，来往货运车辆较多，车流量大，尘土飞扬，空气质量不佳，徐商公路两侧的城市建面较差。

②地块设置条件较多，对房企开发能力要求高：

2019-10号桃花源武警支队西地块不仅地块性质复杂，出让条件设置较多，部分条件对开发房企是个挑战。

（1）地块开工时间紧，建筑体量大：出让条件要求“出让合同签订后 1 年内动工，3 年内完工并申请竣工验收；地块一期开工面积不低于地块计容住宅面积的 50%，计容商业面积全部开工。”

地块住宅建筑面积33.1万㎡，计容商业建筑面积4.7万㎡，按照要求地块一期开工面积不低于21.3万㎡，21.3万㎡的开工体量相当于徐州市区一个完整的中等规模住宅小区。21.3万㎡住宅、商业同时开工的要求在徐州土地出让中较为罕见，对开发商的资金及工程建设速度是个挑战。

（2）装配式建筑技术要求高：规划要求“该地块装配式建筑面积占总建筑面积的比例不低于 35%，且不低于 5 万平方米。装配式建筑单体预制装配率不低于 50%，其中预制装配率 Z1 计算项不低于 20%。若采用装配式钢结构2建筑建设，预制装配率达 60%以上。本年未开工的要达到开工当年市政府对装配式建筑及成品住房的要求”。

2017年9月，国务院办公厅发布的《关于大力发展装配式建筑的指导意见》提出“力争用10年摆布的时间，使装配式建筑占新建建筑面积的比例达到30%。”目前，徐州装配式建筑尚处于起步阶段。据了解，万科、绿城、碧桂园、融创等品牌房企在装配式建筑行业有必然的经验和优势。

目前新地块所处的“淮海新城”的桃花源板块在售楼盘只剩三家，并且其中两家已经几乎无房可售，在这里也已经买不到价格百万的新房了！



中梁香缇公馆已开工房源全部清盘，目前售楼处所在的18#、21#楼尚未开建，预计到本年年底才能开售，感觉价格也会有必然涨幅。

美的公园天下10、11、19#楼在售，还剩少量大户型房源，均价9600元/㎡，一房一价。这3栋洋房是该项目最后房源，售完即收官。

融创玉兰公馆13#在售，均价10890元/㎡，剩余少量房源，别的14、24、15、16、20#楼还有剩余房源在售。所有房源备案价销售，无优惠。

2019-10号桃花源武警支队西地块最终楼面价达到3152.54元/平，结合周边的房价，算上装修，不少业内人士表示，新地块未来销售均价不会比融创玉兰公馆低。这样的价格也许很多徐州人都难以接受，不外价格是开发商定，买不买是购房者的事了，大家觉得这里未来销售结果会怎么样？欢迎留言讨论！

来源：徐州楼市不雅观察