翻看了徐州三年来的土拍，发现了房地产市场的惊人奥秘

王国强

关注楼市的伴侣，可能会很关心这则消息。

今天，徐州市国土建设用地使用权网上交易系统（下称徐州土拍系统）挂出了韩山C地块，起拍价高达11.58亿元人民币。



土拍价格的凹凸，直接决定的房子价格凹凸，道理浅显易懂。

比来，小编身边有很多伴侣都在张罗买房，他们有的是老徐州人，有的是定居十多年。从2016年徐州这一波房地产浪潮原点开始，很多人不相信楼市会如今天般疯狂。不外现实给他们上了一课，进入2019年下半年，眼看着房子价格是降不下来了，张罗买房不知能否赶上末班车。

一位沉浮房地产行业20多年的老哥告诉我，当一波浪潮来临的时候，第一波作出反应的是那些经历过浪潮的人，第二波是在周围眼看着浪潮的人，第三波，才是身处其中的人。

很不幸，我接触的很多伴侣都成了第三波。

2016年到今天，徐州房地产市场到底经历了什么，让它成为全民热议的话题？今天，我们换一个角度去不雅观察，从土拍市场切入，看看房地产市场的三年之变。

以徐州土拍系统的成交住宅地块数据分析：

1、“地王”一直在更新

2016年，徐州这一波房地产浪潮的起点，土地拍卖市场并不热闹，很多如今耳熟能详的热门楼盘，在当时都是底价拿地。

成交价格最高的是华东机械厂一期B地块，也就是如今的万科翡翠天御，位于矿山东路沿线，可谓有水、有商，地处闹市。

但总价格只有7.26亿元，折合楼面价4700元/平。

但2017年，地块成交总价又创新高，北阎窝地块被中海拍下，总价12.82亿元。该地块是徐州市首个限价地，分A、B、C三块，别离是目前的中海·九樾、万科弘阳·结庐两个楼盘。

2018年，徐州土拍出现了27亿元的成交额。

当年5月竞拍的黄山村及周边地块，被慈溪凯盛置业拍的，总价27.4亿元，亦即如今的金茂悦，楼面价5500元/平米。

2019年已经过半，但韩山村C地块被寄予厚望，起拍价11.5亿元。在此之前，新城区S2-2、S2-4地块被拍出18.2亿元的高价，由新城控股竞得。

2、楼面价水涨船高

我们截取每年度总地价前四名的地块，对其楼面价进行计算。2016年，楼面价最高为万科翡翠天御，4700元/平米摆布。

但是到了2017年，前四名中楼面价最高的增加了近300元，达到7600元/平米。

2018年，楼面价再次发生质的飞跃，前四名中最高的达到13400元/平米，亦即新城控股拿下的马场湖周边地块，如今为新城玖珑湖。

到了本年，到目前为止的总地价最高为新城区S2-2、S2-4地块，也是新城控股所有，楼面价8000元。

3、大房企密集入驻

也是从2016年开始，全国排名前二十的房企不竭入驻徐州，除华夏幸福外，其他均已布局。

而更引人注意的是，这些国内知名房企已经不仅仅局限于徐州城区发展，在不竭外扩，至睢宁、邳州、新沂等周边县市区，亦有向宿迁、枣庄等城市拓展。

你以为到了县城就完了？不能够，即便是双沟、贾汪潘安湖、大吴镇等发展热点区域，也出现了大型房企的身影。

4、赚多少才是最重要的

其实，楼面价高了也好，大房企多了也罢，对徐州人而言，赚多少钱，又花多少钱买房，才是最重要的。

近日，上海易居房地产研究院发布《2019年上半年全国50城房价收入比报告》，上半年50城房价收入比均值为13.6。

其中，徐州为9.3。

而在诸葛找房发布的报告中，徐州房价收入比为13.5，排在100城的27位。



所谓“房价收入比”，指住房价格与城市居民家庭年收入之比。数值越高，购房难度越大。按照国际惯例，目前比力通行的说法认为，房价收入比在3-6倍之间为合理区间，如考虑住房贷款因素，住房消费占居民收入的比重应低于30%。

房子，上到城市建设发展，下到柴米油盐，影响着这座城市里的每一个人。其实，房价也好，地价也罢，谁开发谁卖房，关键是你能赚到钱才是硬道理！

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