徐州房价天花板刷新！泉山区3.2万！宝穴区2.7万！云龙区2.3万

天使之泪 · 发表于 2019-8-14 07:39:56

楼市徐州

导语

1.8月多家楼盘开盘，抢房现场堪称疯狂。

2.房价匹配区位，区域分化明显。

3.天花板频频刷新，购房门槛越来越高。

1

记得新城玖珑湖开盘那天，下雨；万象府开盘那天，下大暴雨；红星金茂悦开盘那天，超强台风。

但是，台风下雨都不是问题！截止今天，8月徐州已经有五家楼盘开盘，其中三家当场售罄。

（8月开盘楼盘）
我统计了徐州目前172家在售楼盘，其中有一半以上的楼盘，均价在1-1.5万/㎡之间，超过20%的楼盘均价在1.5-2万/㎡之间，只有不到10%的楼盘，均价在1万/㎡以下。

（2019年徐州新房房价结构图）
2019年上半年，徐州市区商品房成交总面积为249.14万㎡，而时间往前推移十年，按照中国房价行情网数据，2009年，徐州房价平均在3500/㎡摆布，全年市区商品房成交总面积为380.49万㎡。

（房价十年，大江大河）

现在半年的成交总面积块已经快赶上当时全年的成交总面积了，要知道，2009年徐州市（含六县）的商品房销售总面积比2008年增长了128%。
2009年，徐州市商品房的平均供求比在0.92摆布，2019年，市场供不该求，“限价盘”万象府在2019年6月第三批房源开盘摇号的中签率仅为9.44%。
这次红星金茂悦开盘涨价了800元/㎡，均价高达17300/㎡，但是不到两个小时全部售罄。现在的开盘现场，不少购房者用”疯狂“二字来形容。每次选房都只有十几秒时间，在没有选到本身心仪房源的情况下，不少购房者都说，不管楼层户型，只要买到就行。

（红星金茂悦开盘现场）

十年前买房靠不雅观望，现在买房拼手速。

2

徐州市的城市形态和模式属于环形放射状，城市化进程在近两年政策的影响下，中心城区建设发展以向东和东南标的目的为主，最明显的特点就是经济因素的空间不均匀性。

结合我们楼市徐州制作的房价金字塔，不管是老城区的云龙湖板块，还是如今“宇宙中心”东区的多个板块，房价和区位的匹配度越来越高，曾经你认为的偏远地区，随着配套的逐渐完善，正在慢慢地挤向金字塔的顶端。

“云龙湖板块”
一直以来，云龙湖周边都是豪宅聚集地，有滨湖花园、东方润园、云龙不雅观邸、紫薇公馆、万悦城等高端住宅。不论是环境、交通出行、商圈，还是医疗教育资源，凭借着多年沉淀，云龙湖板块一直都是其它区域无法超越的。
“宇宙中心”和“房源后备”
当年你觉得东区很远、宝穴新区很偏。但是作为城市扩张的主要标的目的，东区已经成为了“宇宙中心”，高铁板块、东湖板块等，都是炙手可热的区域。而宝穴新区也成了当其它区域在闹“房荒”时房源储备最充足的区域，2019年上半年，宝穴区商品房供应总面积达116.49万㎡，占全市的39%。
而像北三环、西三环、宝穴新区往南，高铁板块往东的板块，配置还没有完全跟上，商业教育医疗等因素还要依靠周边区域，房价自然位于金字塔的中下层，同时，这样的板块也越来越少了，房价金字塔也面临着不竭的更新和洗盘。
现在的市场供应，改善大于刚需。

3

七月土地市场，难忘申旺。八月新的土拍，韩山又成地王。

以房价为权重，得到徐州各个区的房价密度分布图，颜色越深代表房价天花板越高。

（徐州新房房价密度图）

（徐州二手房房价密度图）
不论是新房还是二手房价格，泉山区都比力突出。目前泉山区正处于多盘即将卖完的局面，最高价玖玺好楼层的房源已经达到2.3万/㎡摆布。泉山区云龙湖畔二手房有房源成交价已近3.2万/平！

云龙区在2018年拍得的地王，也就是现在的富春山居地块，在售洋房2.3万/㎡摆布。
本年3月，新城以楼面地价8510.59元/㎡竞得新元大道东地块，成为新城区新地王，目前已被弘阳接手，案名为弘阳大都会。新城区现在只有不雅观澜别院在售，洋房10643-18905元/㎡，叠墅2.2万/㎡摆布。
曾经偏远的宝穴区，如今的天花板有“地王”楚河金茂府支撑着，目前在售叠墅均价2.2万/㎡，最高价已近2.7万/㎡。
鼓楼区房价天花板为徐州前地王美的天阙均价为2.26万/㎡。
除了房价，买房时候的定存以及验资金额也是越来越高了，有的甚至要求全款。

（某楼盘定存要求）

再不买房，就真的买不起了。

（参考资料：徐州市2009房地产市场分析年报、金刚石房地产数据：江苏省徐州市场2019年上半年报告、中国房价行情、中国矿业大学学报：徐州市人口空间分布格局及演变规律研究）