买房不愁！徐州土地市场“开闸放水”，开发商拿地“谨小慎微”？

确实是个孩子谥 · 发表于 2019-12-30 07:41:54

近日，2019-34号杨庄住宅用地成交，总价7.74亿，溢价率42.05%。这条消息，在昨天的本土房地产自媒体上已然刷屏。但我要告诉你的是，昨天还有一宗地成交，那就是2019-91号华东机械厂定销房地块。总价1.988亿，溢价率为16%。

可能你会说，后者是定销房地块，不具有代表性。可它16%的溢价率，在11月份的土地市场上已经算是高的了。除了我们刚才提到的杨庄地块，以及凤凰山集聚区地块外，大部分的溢价率都在15%以内。以西区成交的卧牛山地块为例。11月8日成交的卧牛山A6地块，溢价率仅为5%。成交楼面地价约为4111元。往前三天，11月5日，紧靠着它的卧牛山A5地块成交，当时的楼面地价约为4320.74元。溢价率约为10%。再往前看，今年10月18日，同样位于西三环以西的西区热电厂地块成交，当时的溢价率超过了30%，楼面地价约为5600元。

一进入11月份，市场就冷了？当然不是，从来就没有一蹴而就的市场，变化都是在不经意间慢慢发酵的。土地市场也是一样。

一土地放量

徐州今年的经营性用地供地指标在8000亩左右，截止10月底，对标8000亩的量，成交刚刚过半，所以我们看到，在四季度，有大量的土地推出。从现在到年底，预计会有超过1400亩土地推出。

从待拍的土地来看，东西南北中，基本各个区域的地块都有，分布均匀。而且可以肯定，从现在到明年的1.2月份，徐州的土地市场将持续放量。僧多粥少的情况缓解了，单幅土地的竞争压力自然就小了。

二资金压力

另外，年底对房地产企业来说，是资金面最紧张的时候，加上政策方面的收紧，企业的资金压力不容小觑。举个例子，现在在徐州合作开发了多个项目的一家布局全国的企业，正在为其在南区开发的一个楼盘寻找信托，给出的收益率在12%。同时部分楼盘已经开始暗暗打折，抢收客户，争取现金流。在这种资金背景下，企业拿地也会更加谨慎。

三不确定的市场预期

最后，还有一点，也是最重要的一点，就是预期的不确定。先来看供应。截止9月底，徐州市区商品住宅，显性库存的去化周期在5.3个月。但是目前已经成交的土地，还没有拿到预售的潜在供应，商品住宅的量是持续在1100万方左右，按照每年500万方的成交量计算，潜在供应的去化在2年左右。加上四季度土地放量后，明年的供应量增加应该是大概率会发生的。再来看需求。进入11月份，徐州二手房交易量下降明显，这一方面是进入了传统的淡季，另一方面，银行贷款，和往年相比，更加难批。量跌如果持续，下一步就会对二手房价产生影响。紧接着就是对新房市场的分流。而且从2016年开始，徐州的市场已经经历了3年多的上升期。这中间透支了一定的未来需求，也涌进了一定的投资需求。但是这类需求的量是很难持续的。这一增一减之间，未来市场的不确定性就增加了，企业的拿地预期自然也会随之调整。

最后，再来看一组数据，最近几年，徐州城区的商品住宅供地基本都在 200-300万方之间，以2.0的容积率计算，转化成商品房入市的体量在500万方左右。而徐州市区商品住宅的成交量，连续4年都在500万-550万方之间。也就是说，政府的推地节奏是比较良性的，整体市场还是非常健康的。对于打算买房的市民来说，还是那句话，如果你是自住，遇到合适的房子就尽快上车，毕竟满意的房子总是有限的，买房的窗口期也不是一直都有的。

对于未来的徐州楼市，你怎么看？最近有入市的打算吗？