认真点，谈谈新冠过后徐州楼市！

枣强公用号

从业近20年，经历过非典，又在近20年后，经历新冠肺炎。

最近身边人最常问的是，新冠过后，楼市会向哪个方向走？或者更直接点：“现在还能买房吗？”

未来无法预知，今天只是认真谈谈一些个人浅见。

01

关于房价



有必要再次重申，价格是供需关系决定，成本什么的，都是次要的。供不应求，价格注定上涨；供过于求，价格注定下降。

这些是课本上的知识，高中以上学历的，都应该知道。

所以，面粉贵了，面包一定会涨价吗？不一定！面包卖不出去，也只能降价，或者扔掉，面包卖不出去，面粉的需求就会下降，面粉也迟早要降。

以土拍为例，20多家房企争抢一块土地，这就是典型的供不应求，是众多房企的争抢造成的土地价格不断突破天际线，仅此而已。

没有例外，房价也一定遵循着供需关系这一看似简单的准则。做一个不恰当的举例：10000元楼面价拿的地，算上其他各种成本，成本都超过18000了，这个时候，如果市场不景气，没有人买房，开发商也只能降价，或者破产，开发商破产后的房子也不会因为原来的成本很高而一定高于成本价，该降还是会降。

所以，未来房价走势，只看供应和需求。

供应方面，很大程度上由土地的供给决定，这个太复杂，本文不涉及。但因为拆迁难度的增加和耕地红线的存在，可以得出一个简单的结论，土地供应并没有办法大量跟上。土地供应在较长的时间内都是平稳的。

因此，本文只涉及需求方面。

02

城市化发展带来需求增加

房子有两个属性：居住和投资。

先说居住属性。有家先有房，这似乎已经被编码进中国人的基因里，所以，居住属性这部分房子又叫做刚需房。这种叫法，也只有中国和东亚几个国家才可能存在。居住属性里，还有一种房子叫法叫“改善房”，其实，在中国，从某种角度来看，经济条件到了，改善也一定是刚需。



新冠过后，刚需就没那么刚了吗？答案显然是否定的，没有房子就一定会买套房子。

刚需，包含改善，该刚依然会刚，这是第一个结论。相信绝大多数人都会认可。

真正抬高房价的是刚需吗？一部分是。

说真的，刚需压根就不会希望价格上涨。我们所有人对米、菜、肉、水、电、油、气……都是刚需，有人会希望这些东西涨价吗？但遵循供需关系，刚需太多就一定会因为市场需求的增加带来房价的上涨。

为什么刚需会不断增加？现在的刚需都是计划生育政策以后出生的人了。

城市化进程的加快让刚需大量增加。

城市化，说白了就是城市的扩张，更直白就是城市人在增加。如果不是春节、中秋等假日，去农村看看，老年人和儿童居多，其他人呢？进城了。

随着经济的发展，城市化进程的加快是必由之路，在上个世纪的发达国家和今天的中国都得到了最好的验证。

北上广深为什么房价能到那个地步，那是这几个一线城市的城市化更好、更快，各个地方的人都朝那几个城市涌，需求海量增加，房价自然就堆上去了。以至于有的城市不得不限制落户。

再看徐州，徐州的城市地位有目共睹，以徐州为圆心画一个半径300公里的圆，没有省会、计划单列等大城市，可以说根本遇不到对手。中国东部地区，有这样得天独厚条件的城市，凤毛麟角，甚至可以说是独一份。

今天的徐州已经进入全国GDP城市排名30强，啥概念？今天徐州的城市竞争力，就算吃一线、二强等比徐州强的城市剩下来的，都够了。更何况徐州这样独特的城市区位和地位。

从目前来看，徐州的城市化进程在未来的很多年内依然快速发展。徐州的未来注定被看好。

第一个结论：城市化进程加快会让刚需增加，这部分需求就不会减少。

03

投资属性真正决定房价涨跌



说完居住属性，再看看投资属性。

先说一个理想化的模型，假设房子没有投资属性，那买房差不多应该遵循着这样的节奏：在结婚时买一套房子，人到中年，财富积累，对生活的要求也高了，再买一套力所能及的更好的房子改善生活。

一辈子，两套房子。

但实际又是什么样的呢？大量的人买了第一套房子后，随着阅历的增加，随着财富的增加，投资变成了一种刚需，如果再有通货膨胀的加成，投资更是刚上加刚。

这个时候，就要找投资品，股票？基金？黄金？民间借贷……你别说，只要你能想到的，中国的老百姓几乎干了一个遍，最后，老百姓从一个又一个血泪史中得出一个结论：啥都不如房子靠谱。

在今天，这几乎是普罗大众唯一的投资出口了。

投资房子和其他产品比，还有一个巨大的好处，银行陪你一起承担风险。银行会因为你要买股票贷款给你吗？银行会因为你要投资基金贷款给你吗？门都没有，但房子可以。

事实上，在上游开发商那，土地的购买也有银行陪着一起承担风险。银行这么专业的机构都看好的市场，那肯定错不了。

那还等什么？买啊。

于是，只要攒够了买房的钱，那就赶紧买。

就算不符合贷款条件了，有条件全款也要买，因为除了房子，还能买啥？

前两年，楼盘销售太火，不是全款根本就不受待见，几乎不可能买到房子，不照样秒罄吗？这波全款买房的人是刚需？鬼才信，哪个不是已经有房子了？可能还不止一套两套。

这就造成了需求的大量增加。

更气人的是，这波人有着强大的购买力，他们比刚需更受开发商欢迎，更容易抢到房子。

刚需带来了需求的增加，投资属性的稳固，又把有钱的，可能对居住需求不是很迫切的人都给吸引到楼市了，房价怎么可能不涨？

回到主题，疫情过后，如果老百姓没有找到可以替代房子的其他资金出口，房子的强投资属性就不会动摇。

但疫情肯定会对经济带来影响，，这一点所有人都能看得到，大部分有钱的人身家会缩水，他们投资房产品的力度和数量都会减少。

得出一个结论：投资属性这块的需求暂时无法延续过去那么强大的购买力，投资性行为带来的这部分房价上涨会趋于平缓。



总结

字码了很多，总要回归主题，房价到底会怎么走？本质上，由投资属性那部分决定，要看疫情过后的经济恢复的速度和程度。在刚性需求依然平稳增加的前提下，如果经济恢复较慢，投资性需求会极大减少，同时，还可能造成很多过去因为投资而空置下来的房子会回流市场，造成供应大量增加，需求减少供应增加，这就会导致房价下行，如果经济快速复苏，投资需求就会慢慢恢复，房价必然还会继续上涨。笔者认为，中国经济会快速恢复，中国经济的未来依然看好。事实上，那些“为地而狂”的开发商也是这么想的。

vikey169

炒房不要炒高层，高品质洋房起步，最好是别墅。

雨阁听风

都是秒盘，徐州房价应该和北京上海深圳一个档次，

xieziyl

写得好，良心文章，对徐州的分析很透彻也很准确！

1234568921

供需决定价格。所以控制供，来控制价格。一种假象。供过于求被控制为供小于求，如果买的人真的减少了，那么价格下跌是必然。

sklutnkbir

绿地18年就要撤出徐州 死拉硬拽没让走

cn288

徐州不允许跌，必须涨，高架，地铁等项目都需要钱。想跌绝对不可能

qofqscoddg

相信我的判断是对的！

人之初成长

反正买不起，随便涨吧

weiding

最近感觉无锡二手房有种清仓大甩卖的感觉，难道炒房客开始抛售了吗