对不起！徐州这四种房子不能买！

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小品牌开发商的房子

近期，我收到徐州购房者爆料，他购买了一个小品牌开发商的房子，从 2020 年 1 月 14 起 开发商与物业于 2020 年 1 月 16 日，17日和 18 日集中上房，交钱。业主却发现项目并不具备上房条件，小区尚未完成通电，在上房现场发现其用的是临时电，另外还存在墙皮鼓起、渗水、漏水等问题。



我随后联系了开发商，开发商的解释是，没有通电的主要原因当时工人人手紧张，现在已经挂好电表通电了。像墙皮鼓起、渗水等都是小问题，房子难免有瑕疵。

除了房子质量问题外，小品牌开发商还面临倒闭的风险。根据人民法院公告网公布信息显示，截止到4月14日，2020年全国已经有163家房企发布破产公告。不少房企都是三四线城市里的中小型企业，并且这个数字还在不断地增加中。



但是我们从中也能发现一些问题：

1、楼市寒冬之际，最先扛不住的都是中小房企！

中小企业往往实力不足、资源匮乏、经验有限，运行捉襟见肘。正常时期，企业家都战战兢兢、如履薄冰；疫情袭来，由于融资渠道狭窄，很多小房企想要资金周转，只能通过民间高利贷，最后债务越滚越大、负债越来越高，资不抵债只能宣告破产。

2、头部房企，依然具有强大的竞争力 ！

中国房地产进入“结构化”分化的时代，行业集中程度进一步加深，强者恒强。尤其是每当行业进入下行周期的时候，头部房企的融资更强，拥有更高的抗风险能力。

那么，对于买房人来说有什么影响？这对于买房人来说无疑也是一件好事，因为我们知道，品牌房企往往抗压能力等更强，打造的产品也不会轻易的烂尾等，这样的房子买起来也更加的放心！

02

没有社区规划的房子

这个很关键，最好不要买那种只有一两栋楼没有规模的楼盘。没有社区，就意味着社区景观的匮乏和居住氛围的匮乏，也就意味着大概率只能吸引绝对刚需客户，客户面不够宽泛，而且瞄准的又是购买力薄弱，对价格极为敏感的刚需客户，后期的溢价力可能会受限。这样说可能大家没有什么概念，我们举例具体来看一下。





位于云龙湖北侧的翠湖御景大家都很熟悉了，现在贝壳网上二手房成交均价高达24362元/平，在翠湖御景的隔壁有一个小区叫望湖大厦，两者相差不到600多米，就是因为望湖大厦没有所谓的社区，只有一栋孤零零的住宅楼，挂牌均价才13172元/平。两个小区的价差高达上万元/平。

03

小产权住房

一直以来，小产权房都徘徊在楼市灰色地带。所谓小产权房，是指在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，因此售价远比商品房便宜。小产权住房在徐州的乡镇非常常见。



（图片来自网络）

由于小产权房没有国家发的土地使用证和预售许可证，国土房管局也不会给购房合同备案，所以不能办理不动产权证。目前，小产权房的建造与交易均不合法，因此小产权房不受现行房地产法律法规的保护，全国不少地方都在清理小产权房。

04

房龄较大的二手房

买二手房时，很多人只注意到户型、地段等，却忽视了房龄这个重要因素。其实，如果二手房的房龄太老，会对办理贷款、房屋保值、土地使用年限等方面都产生影响。

首先，房龄会影响二手房的评估。而买二手房终能贷多少款，是由评估值决定的。评估机构在对房屋进行评估时，其中有一项就是土地使用年限。很多房龄大的房子，土地使用年限会相应缩短，这样会影响对房屋的评估。



（图片来自网络）

房龄越老，贷款的年限就越短。如果房龄超过30年，那就只有个别银行能贷款给你了。

另外，随着时间的推移，房屋本身会出现越来越多的问题，比如墙体裂缝、门窗锈坏等，可能会影响房屋价值。