十月：楼市频现“烟雾弹”，一手房还是核心资源

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楼市迷局

从9月份开始，恒大打响了全国房产促销的第一枪，房地产开启了抢客大战，房企想方设法给优惠，购房者们擦亮眼睛捡便宜。

一边充满诱惑，一边等着福利，九月份徐州市场的成交指数也在直线上升，相较于前几个月来说，房产差值拉胯，看似促销，其实一直在涨！（市中心区域真的是高歌猛进2W+）












我想有一个因素占据主流观点：房地产在过去的十几年时间不断发展，在经济中的地位越来越重要，去年年初之所以很多人都抢房，排队买房，摇号买房，一个重要的原因是很多人都不相信房价会下跌。

著名经济学家马光远教授认为：比高房价更可怕的是有90%人都不相信房价会下跌。

一直以来部分开发商和部分经济学家一直各执其次：一方唱盛，一方必唱衰。争执了40年，吵着吵着房价就起来了，而我们在这40年在干什么，仰头看着双方battle？



我们看一下9月份，几个热点楼盘数据，以及目前徐州新房的天花板数据，目前徐州的房价已经触及了3W+的天花板。

这一步走出，真的没有回头路，而十月过后的房价市场基本会稳进2W+，而对于徐州市场来说直接面临的问题可能是：二手房有价无市，一手房市场人们争相抢购新盘，一副再不买就涨价的态势，而九月底开盘的几家更是如浪潮涌入楼市，直接强势占据市区房产销售第一梯队。

因为云龙湖金茂府的开盘，云龙湖板块率先进入了“3W+”时代，同时，受到近来土拍市场，未来大龙湖板块、城东板块和中心板块也将迈入“3W+”的大门。
值得一提的是，位于新城区的大龙湖板块目前均价在1.8W/㎡左右，明年，该区域可能因为大龙湖BC地块的缘故，完成撑杆跳，直接步入“3W+”的大门。

10月开盘数据

目前鼓楼区依然是成交热点区，但是论起高价楼盘，还是被泉山区的云龙湖金茂府抢占了风头起步3W+。

虽然东区一直被当作价格高温区，但目前能拉到纸面上的只有国博城的销售进度，目前已经开盘了1544套。闷声不吭的时代艺境，也是稳坐热销宝座，第一次开盘394套房源售罄完毕。

根据九月入市的大盘来看，热门房企的项目销售可观度不容小觑：

保利和府开盘总套数：383,截止到9月底销售进度已达到92%，销售套数约为：300套。为什么率先提到保利，是因为在十月热销季，保利在全国百城推出300个底价项目，两个月共计20万套好房。另外，还有超过400个新推盘，15万套新房约2000亿。

这直接垫起了刚需购房者的首付门槛，开启三个月分期首付红利，这一招比恒大来的还妙。

提到保利和府，直接对标的就是比邻而居的美的金科云筑，同一天开盘，双方的销售比重相差无几：美的金科云筑入网套数400套，截止到9月底销售进度已达到63%，销售套数约为：257套。其实总体来说二者是不相上下的，从无论是从开盘面积，还是开盘户型留给购房者选择的同位因素有太多从何，而导致销售量不同可能是因为保利提前放出了这样的金秋大招。



而其余楼盘像隐山观湖总价直降3万，弘阳凤鸣府每日推出2套特价房，恒大潘安湖小镇优惠21.59万等皆是为了在抓住十月销售的尾巴。

都在抢客，这意味着楼市进入以客为主的时代了吗？

截止到目前，十月一份预售许可证也没有发出，而九月底仅有两家楼盘获得预售许可。

目前可观的十月预售热门是云龙区的：观湖名居和佳泰雅园。佳泰雅园小编之前也介绍过，作为续写楼盘经历过风雨之后，目前以崭新的姿态面向楼市，它的竞争实力不容小觑。



而据徐州有套房统计，今年10月份，徐州市区预计将有18家楼盘开盘加推，共计6163套房源入市，如果都能按期加推，这个上市量还是不少的。但是，预计加推不一定就是明确时间，毕竟受到各种因素影响，有的楼盘开盘加推时间一再延迟。

新城区在10月份仅仅可能一家楼盘弘阳大都会房源入市，且放风价高达18000元/㎡，看来新城区确实房荒，刚需除了考虑绿地莫兰迪公馆和预计年底开盘的永泰锦园，很难在新城区上车了。

二手房是否机会可存

入手不到一手房，二手房是否值得入手哪？

刚入十月，铜山区率先挂地，XT2020-48号地块，总占地面积约53778㎡！，该地块位于娇山湖板块银山路西、原焦山驾校南部。总占地约53778㎡，共分为两个区域，其中A区是住宅用地，占地约26368㎡；B区是商服用地，占地面积约27410㎡。挂地直接引起的就是区域楼市价格定位，铜山区的地价会再一步拔高。



那拔高了地价之后，大家都觉得一手房买不了了，那二手房还值得投资吗？

根据冰山指数显示，徐州近几个月二手房冰山指数居高不下，但却出现了有价无市。

根据九月二手房数据来看，入市仍需谨慎。

目前二手房均价 10646 元/m?，环比上月上涨 0.35% ，同比去年同期上涨 1.55% 。



云龙区九月二手房均价13383 元/m?，相比八月份的13063 元/m?，环比上涨 2.46% ，同比去年同期上涨 4.66% ！



泉山区九月份二手房均价12106 元/m?，相比八月份的12014 元/m?，环比上涨0.77% ，同比去年同期上涨 4.13% ！



鼓楼区九月份二手房均价11013 元/m?，相比八月份的11023 元/m?，环比下跌 0.09% ，同比去年同期上涨 2.37% 。



铜山区九月份二手房均价10639 元/m?，相比八月份的10452 元/m?，环比上涨 1.80% ，同比去年同期上涨 5.49% 。



小编近搜索了这四个相对热门的区域，说实话楼市在调控之后进入新的发展阶段，但是距离成为成熟的房地产市场还有很长的路要走。

购房见解

首先是房地产开发商在楼市趋稳之后迎来严峻考验，高压和企业流动资金贷款,他们将直接导致许多中小开发商关闭,很多中介人员的失业,房价下跌和严格的监管政策减少开发商的利益,加上政府禁止不良资金投入房地产市场,使企业资金链日益紧张,还要面临成交低、存量涨、资金少的恶化环境。

其次是投机者开始抛房,因为房价下跌,让他们不再有利可图,为了明哲保身,许多投机者大降价卖房,房地产市场底线的时代已经一去不复返了,也许在一些房地产投机一夜之间,但现在情况已经不会再发生了。

最后就是调控过后，楼市的供给渠道发生改变，大家以前买房不仅要有钱还需要摇号抢房，因为没房的人比较多，购房需求大于供给，房价才会涨得这样高，但是现在政府增加了住房供给渠道再加上过去多年的疯狂建房，房屋总量其实是很充足的，只不过房产都到了少数人手中，并且由于资源的差异导致了供需失衡。



所以，理性购房才是未来房市的正确路线，别让房价自乱阵脚才是硬道理！