“买卖过程太煎熬了！”徐州二手房市场走向两级分化

陈辞滥调

都说二手房比新房更能反映市场环境，近期徐州二手房市场如何？

据安居客统计，徐州今年10月二手房均价为10646元/㎡，环比上月是下跌了0.03%，同比去年同期上涨1.75%；徐州9月份二手房均价10650元/㎡，统计了300多个小区，其中180个小区房价有不同程度的上涨，79个小区下跌。

圈儿哥发现一个有意思的现象：买房人说，网上明明称二手房均价才1万/㎡出头，这看上眼的都1.5万/㎡以上了，跑了两个月还没看中，到底买哪好呢？卖房人说，二手房太难卖了，挂牌三四个月才卖出去，卖套房搞得心力交瘁；而中介却说，二手房不难卖，只要贴合市场价格，都好出手，即使晚两个月也能出手。

“卖房是个煎熬的过程”

徐州二手房到底好不好卖？

据贝壳网数据显示，最近90天，徐州一批小区二手房0成交，其中泉山区90天来0成交二手房挂牌小区高达287个，云龙区90天0成交挂牌小区136个，也是相当不少的，号称徐州宇宙东区，没想到二手房也不好卖；鼓楼区90天158个挂牌小区0成交，铜山区101个，新城区27个，为主城区最少一个区。

这样一看数据，徐州二手房好像卖不动了。比如山语世家，将近5个月没卖出一套挂牌房子。

为何有的小区明明位置不错，却挂牌多天无人问津？据宝泰房产中介置业顾问介绍，主要还是挂牌价高了，有的房东就是挂个价试试水，并不是真心想卖房。如果房东真心想卖房，一般会挂个合适的价格，各方面条件优越的房子很快被抢，对于某些方面不太优越的房子，房东看无人问津后，会在一定时期内降价，降价一两次，加上期间中介带看，往往要花去两三个月时间，实际上三四个月成交周期都是正常的。

东区绿地世纪城算是位置较佳的小区，但是今年以来二手房成交周期长，绿地世纪城三期的一位房主，110㎡三室两厅二手房挂牌166万元，均价15000元/㎡，挂了一个多月无人问津，房主急了，直降6万还是没人买，最后又降6万，总价154万，均价14000元/㎡，被隔壁邻居买走了，成交周期3个月。




绿地世纪城虽然位置优越、配套成熟，但是因为物业管理落后是出了名的，加上房子15年房龄，学区也一般化，价格很难提上去。看来物业管理水平对于后期能否卖个好价钱，差距是几十万。

中介特别强调，如果房源价格贴合市场价，是不难出手的，再晚两个月也能出手。

“卖房是个煎熬的过程，一遍遍来人看房一遍遍失望，想早点出手迟迟找不到接手的买家，只好降价，降少了没人问，降多了又觉得亏，不甘心。”这位绿地世纪城的卖房人说。

这是不少人卖房人的感受，其实对于买房人来说又何尝不是，为了全家的希望，买一套房往往要辗转跑上两个月甚至更久，拿捏不定也够煎熬。

二手房市场走向两级分化

最近另一则消息，据贝壳找房统计，徐州8月份共成交了630套房，其中最贵的永康小区达到24336元/㎡，25套房源成交价破2万，更惊人的东区橡树湾小区，有套房子7天就成交了，成交周期极其短暂，成交价破2万/㎡，还有两套成交周期只有13天、19天。

可以看出，成交周期短、成交价格高的二手房要么是位置优越、配套完善、管理服务好的次新房，要么就是教育资源配套优秀的二手房。永康小区因为有民主路小学学区房的加持，一年多时间，房价涨了将近1万元/㎡。其他名校学区房，身价不菲并且也有上涨趋势。

尤其是今年小升初“公民同招”政策实施后，让学区房显得更加重要，不少家长不惜花费高价买入“老破旧”的二手房，为孩子今后上学做好储备，比如13中、31中附近的二手房就特别吃香。有的家长甚至不惜卖了徐州东区、新城区的房子，入手西区初中学区房，可怜父母一番苦心。




一些迟迟卖不出去的房子，是没有学区的“老破小”，虽然位置和配套尚可，但设施陈旧，管理落后，很难有人接盘。对于这样的房源，中介表示，可以再降价。还有一些房子难卖，是那种公寓、商办房，由于不能落户，加上税费高，转手难，绿地世纪城七期公寓挂牌均价8500元/㎡，也是实现了3个月0成交。

从买家、卖家以及房屋中介亲身说法来看，徐州的二手房市场和新房市场一样，已经开始走向了两级分化。

相信徐州大部分买房的朋友是为了自住，自住买哪都可以，主要看自己有哪方面的配套需求。想买二手房，眼下正是数年难逢的捡漏好时机，跟着中介多去看看，挑挑拣拣，看中了努力杀一下价都是可行的。真心卖房的朋友，尽快看齐市场价，早点出手，成交后转战其他领地。