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买地铁盘一定会涨吗?地铁2号线沿线17个受益楼盘分析(一)

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123457245 发表于 2020-10-16 17:47:40 | 显示全部楼层 |阅读模式
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2020-10-16 17:47:40 632 0 看全部
徐州地铁已经投入使用一年,不少地铁沿线楼盘因为一号线带来的便捷,身价涨了不少,但也有一些楼盘一年来变化不算太大。


如今,二号线即将通车,沿线也有不少在售新盘,不少购房者都在犹豫:要不要买地铁盘?所有站点的地铁盘都值得买吗?


对于购房者的这些疑惑,我们将会就二号线沿线站点做一个沿线地铁盘分析系列文章。


今天我们要讲的站点为客运北站李沃站九里山站



站点基本信息







客运北站位于北三环以北,华润路上,往南经过北三环快速路与丁万河就到了李沃站,沿中山北路再向南两公里就到了九里山站。


根据我们整理的地铁二号线沿线在售楼盘表可以看到:地铁二号线共20个站点,17个在售楼盘,这3个站点就占了8个。







其中客运北站旁的万科中山都会德信未来之翼中南中山府价格比较相近,都在均价1万3左右,拿地价对应分别为4750元/m?4050元/m?3285元/m?







九里山站的金科博翠府均价15000元/m?,项目偏改善住房。


李沃站的世茂璀璨江山楼面价6450元/m?,为纯洋房改善楼盘,均价在18000元/m?左右。







中南春风南岸九章赋目前尚未释放价格,不过这两个项目楼面价在7000出头,预计后期均价不会低,另一个纯新盘水悦芯城楼面价1081元/m?,为科技、住宅综合用地,与九里山站有一些距离。








沿线配套



01

交通





北区车流量少,交通不算拥堵,周边大路偏多,驾车出行比较方便,目前一些路段正在修路中。


在地铁2号线开通之前,除驾车、骑电动车外,在这三个站点居住出行没有太多方式可供选择,公交站点不多、车辆班次稀少,客运北站、李沃站打车也不太好打,九里山站比较靠近商圈,更为方便一些。



02

教育





这三个站点距离比较接近,周边教育资源不算丰富,附近有新台子中学、新台子小学还在规划阶段,正在使用中的有第二中学、徐州九里山学校、鼓楼生态小学、鼓楼小学等。


以下是2020年鼓楼小学、鼓楼生态小学施教区划分,供大家参考。


鼓楼小学:南至环城路,北至陇海铁路,西至中山北路,东至烟厂


鼓楼生态小学:南至二环北路、西至天齐路和原八一小学门前路以北到九里山、东至中山北路延长段(含李沃社区和台子新村)



03

周边二手房价格





以荆马河为界,以北在售二手房逐渐减少。


九里山站附近二手房有:宜居嘉园小区(均价1.2万左右、2015年建成)、滨河花园小区(均价0.96万左右,1996年建成)、琵琶花园南区(均价0.92万左右,2009年建成),这3个小区均在崇信小学学区。


李沃站与客运北站站附近无在售二手房。








站点分析


徐州西三环附近新盘均价在1.4-1.5万左右,东三环与南三环沿线在售楼盘价格更高,均价、总价都偏低的北三环区域被不少置业者列入了考虑范围,这几个地铁沿线的楼盘热度更是比较高。







无论对刚需、改善还是投资用户来说,买房都是一件大事,房子质量、学区、周边配套、发展潜力都需要考虑到,作为2号线的地铁盘,地铁是其升值的重要影响因素。


然而,所有地铁盘都会涨吗?


对于市中心这样区域周边配套完善、出行便捷、热度极高的区域来讲,地铁的影响并不算大,这类区域市民出行选择多,本身房价也在稳步增长,地价也不断上涨,动辄就出个地王,地铁属于锦上添花,对房价有影响,但影响不大






对一些原本公共交通不发达、出行不便的区域来讲,地铁的建设给了它一个发展的契机。


交通是买房时需要重点考虑的部分,出行不便会造成很多弊端,如通勤时间的增长、购物娱乐需求的不被满足等。


而便捷的交通会吸引更多的人口,人口的增多伴随着的是生活区的成熟、商业的完善,当交通、配套都赶上,房价自然也就上涨了。


相信在地铁建设前,除了住惯了北区的购房者,很多人不会选择类似客运北站、李沃站这样比较偏离市中心,发展也比较缓慢的区域。






客运北站、李沃站:


地铁建设后,刚需用户开始考虑类似客运北站、李沃站这样的站点,市中心、新城区虽好,但价格让人望而却步,有地铁之后,这几个站点前往市中心的时间大大缩短,前往徐州其他方向也可以通过换乘解决。


目前除世茂璀璨江山外,其余几个楼盘均价都在1.3万,而世茂璀璨江山在纯洋房社区里,相对均价也不高。


九里山站:


比较而言,九里山站原本公共交通没有前两个站点那么不便,距离市中心距离也更近,楼面价更高,目前该站点附近价格可参考楼盘不多,该站点的金科博翠府均价1.5万。







除了交通,配套也是房屋升值的重要条件之一,目前这三个站点附近的商圈,最近的是距离九里山站2公里的君盛广场,再往南有今年开业的鼓楼广场,再往北就没有商业综合体了。


对于李沃站、客运北站站来讲,配套是比较大的短板,不仅仅是大型商业综合体,小型的底商、农贸市场在这个区域都不算多,附近都是净地、村庄、施工中的道路。


随着周边楼盘建成,业主入住,规划商业综合体的投入使用,这里的配套会更加完善,但是成效究竟如何还是未知的。


不过目前来看,周边新盘扎堆,新地块楼面价逐步上升,规划中的商业综合体和部分楼盘自带的商业会让该区域配套升级不少。








结语


徐州的轨道交通还处在发展初期,比较已经有多条地铁线路运行的一线、准一线城市来讲,差距还比较大,未来会有更多线路的规划、建设、使用,这也意味着徐州地铁盘会有很大的升值空间


不过,这不意味着所有地铁盘都有大幅升值的空间,如果配套始终不完善,其价值也会大打折扣。
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