从300个瞬间看2020楼市：蛰伏中期待破局

冀苍鸾

来源：和讯网
编者按:30个垂直产业，各自用“10件大事”讲述自己的故事，凝练成300个跌宕起伏的瞬间，记录新旧产业的变革与资本市场的选择，记录行业的悲喜交集、绝地逢生、柳暗花明。这是中国产业生命力的真实写照，见证了中国经济在大考之下，每一次细微的惊人一跃。
世茂“吃下”福晟 楼市演绎千亿级并购
2020年1月13日，一度盛传的世茂福晟大并购终于尘埃落定。世茂集团与福晟集团正式宣布双方缔结战略合作伙伴关系。未来，双方将在全国范围内进行房地产开发、建筑施工、物业经营等领域的战略合作。世茂将通过代建、品牌输出等方式介入福晟运营，包括对项目的债权重组。据统计，世茂与福晟的合作范围包括福晟旗下的全部项目及商业，可售资源超过1000亿元。此外，涉及项目还包括福晟未来新增项目，尤其是旧改资源，约有三、四千亿元货值。 预计本轮并购将给世茂2020年销售体量增加300亿元。作为行业黑马，福晟在2017年以3199亿元的新增土地货值，上升至克而瑞新增货值榜单第7名。当年合约销售额也达到418.3亿元。本轮被并购也令各界倍感唏嘘。对此，外界判断，当前地产行业面临困难，开发商普遍面临库存压力、利润不断被压缩，以往的“大鱼吃小鱼”现象之外，“大鱼吃大鱼”的新整合时代即将来临。
疫情下，房企集体上线“网上售楼处”
2020年1月26日，为有效预防新冠肺炎疫情蔓延，在中国房地产业协会的倡议下，房地产开发企业暂时停止售楼处销售活动。由此，楼市最倚重的线下销售被按下暂停键。为改变销售不利局面，2020年2月以来，开发商通过开通网上售楼处直播卖房、小程序售楼、销售展示、VR看房、在线咨询、预约看房、在线算价等线上功能，希望将流量紧紧抓在自己的手里。“线上渠道”迅速成为各大楼盘的标配。然而，需求暂缓，大宗商品低频谨慎的交易特性，似乎远非一场销售场景的“革命”短期内能逆转，对于更多企业而言，卖房之外，如何跟客户保持黏性、保持口碑，为将来的线下销售导流或是这场销售革命的重点。
泰禾资金链陷危机 白衣骑士万科“有条件”驰援
7月31日，泰禾集团(000732,股吧)发布公告，公司控股股东泰禾投资拟将其持有的公司19.9%股份转让给万科集团。转让价格为每股人民币4.9元，总对价约为人民币24.3亿元。公告称，控股股东此次股份转让框架协议的签署，不会导致公司的控股权发生变更。此外，泰禾集团深陷资金链断裂危机，外界估计公司债务违约累计高达270亿元，公司全国多个项目停工。此前坊间传出泰禾曾与多家企业接触，谈及相关项目及股权收购事宜，但最终合作对象万科浮出水面，成为泰禾的白衣骑士还是令不少人感到意外。但对于收购事宜，万科方面表示，这是万科向行业伙伴积极援手的投资行为，希望协助泰禾走出困境，逐步恢复其正常的经营秩序。但此次股权转让能否最终达成取决于相关先决条件能否满足，即泰禾集团制订债务重组方案并与债权人达成一致，债务重组方案能支持泰禾集团恢复正常经营，能支持泰禾集团可持续经营，并且该债务重组方案的上述作用能得到泰禾投资和万科的一致认可。



贝壳找房登陆纽交所 成2019年以来最大中概股
8月13日，贝壳找房在纽交所成功挂牌上市，股票代码为“BEKE”，发行价定为20美元/ADS，将发行1.06亿股ADS。招股书显示，截至2020年6月30日，贝壳已进驻全国103个城市，连接了265个新经纪品牌的超过45.6万经纪人和4.2万家经纪门店。
资料显示，作为房产交易和服务的互联网平台，贝壳找房涵盖新房、二手房买卖、租赁和装修等服务。目标是通过链接更多的新经纪品牌，借助线上化工具、管理经验和模式来提供高品质的经纪服务，提升业务效率。在平台构筑上，贝壳与ACN（经纪人合作网络）重新定义服务者之间的关系，这一模式与美国的MLS（房源共享系统）类似。据招股书披露，2019年贝壳平台上超过70%的存量房交易都是通过ACN跨店合作完成的。以2019年店均存量房GTV计，贝壳的效率已达到行业平均水平的1.6倍，贝壳平台连接门店的店均GTV也由2018年下半年的1090万元，增长至2019年下半年的2030万元，增幅高达86.2%。
“三条红线”空降 房企融资渠道陷入空前压力
8月20日，央行和住建部召集12家房企和证监会、银保监会、外汇管理局、交易商协会等机构召开座谈会。座谈会主要传递了两个信号：一个是控负债，一个是稳房价。由此，之前行业内传言的“三道红线”也被进一步证实。红线标准分别为：剔除预收款后的负债率不超过70%，净负债率不超过100%，现金短债比不低于1。此外，会议对有息负债增速、拿地销售比和经营性现金流等指标也做了相应要求。具体操作为，监管部门对房企设置三道红线、四档管理。三道红线全部踩中的为红色档，未来有息负债不得增加；踩中其中两道红线的列入橙色档，有息负债新增幅度不得超过5%；踩中其中一档红线的列为黄色档，有息负债增幅不得超过10%；三道红线均未踩中的为绿色档，有息负债增加幅度不得超过15%。外界分析，管理层提出的“三道红线”主要是为防范化解金融风险。规模性、全国性房企的债务违约牵涉面广，具有多米诺效应，需要严防严控。当前，地产行业总体融资环境并未持续恶化，但对于企业而言，部分高负债民企受该政策的影响更大。此外，房地产企业爆发性增长机遇恐怕已经过去。
阿里入局房产销售 房企营销进入数字化时代？
9月16日，阿里和易居携手推出“不动产交易协作机制”（ETC），同时，天猫宣布正式成立房产部门，推出的“天猫好房”平台公开宣称：“至少在未来的三年内不赚钱，所有收入100%补贴购房者。”据介绍，“不动产交易协作机制”将基于数字化、智能化的产品赋能，以区块链技术为支撑，构建一套不动产交易主体多方参与、高效协作的机制，并以此实现不动产行业交易秩序的公平开放，促进行业各方交易主体互利共赢。天猫好房希望解决之前开发商在房产营销中经常遇到的直客触达难、营销成本高、被单一垄断渠道绑架和对交易流程无法监控等问题。外界评价，阿里联手易居布局房产销售，是面对腾讯联手贝壳找房在线上线下的绝对优势，以及在新房市场对易居的不断蚕食下，天猫好房以补贴来抢占市场。虽然还是最传统的互联网“补贴战”打法，但依旧能够看出天猫的进攻态度。只是对于超大宗交易的房地产而言，截至目前，纯粹的补贴政策尚无成功案例。
恒大获1300亿战投力撑 资金危机警报解除
9月29日，中国恒大发布公告，恒大地产与1300亿战投中的863亿战投签订补充协议，战投同意转为普通股权长期持有，且股权比例保持不变。根据当日发布的公告，中国恒大近日与持有恒大地产总额1300亿元的战略投资者进行商谈，并于29日与持有总额863亿元的战略投资者签订补充协议。补充协议明确战略投资者已同意不要求进行回购，并继续持有恒大地产权益，且股权比例保持不变。中国恒大在公告中还称，已与持有总额155亿元的战略投资者商谈完毕，该等战略投资者正在办理审批手续。有分析认为，全部1300亿元战略投资方高管出席签字仪式，可以理解为“许家印亲手拆掉了恒大的警报”，也为“三道红线”之战奠定了基础。战投同意转为普通股权长期持有，恒大的短期资金压力会得到缓解。在此之前，恒大的核心问题不是负债问题，而主要是战略投资的问题，如果2021年初不能回A的确会带来比较大的资金链压力。而且从此前的动作也可以有所预期，恒大的此次操作也符合市场的判断。
调控难抑深圳楼市爆燃 代持炒房何时休
11月，华润城润玺一期开盘现场涌入首个总价2000万豪宅的“无房刚需”，之后，万科臻山海家园数次修改销售方案以对炒房人潮；随后当地住建局宣布严查代持炒房……在新房与二手房存在价格倒挂的当下，深圳楼市打新热度从年中一直持续到年底。即便是7月15日出台的调控升级也只让楼市短暂的平静。在这一轮“打新潮”中，“代持”这个新词汇开始频繁出现。在这个链条里，购房名额和资金被分成两个主体，在中介机构的安排下，在政策倾斜的无房+社保为筛选条件的框架内，持有资金的炒房者可获取多个具备竞争力的“刚需”名额，大大提高“中签率”，抢占新房限价红利。
目前，深圳一些新房项目在销售时提示若出现虚假、伪造和其他无法持续有效，或其他不符合购房条件等影响购房人购房的情形，开发商有权收回购房人选房资格的公告。同时，有消息称，深圳正在研究制定购房认筹App系统，相关的登记系统或平台一旦全面启用，对于违规搞内幕交易的开发商和外围中介将是精准打击。
“带头盔看房”与渠道之争
11月下旬，一张戴着摩托车头盔的看房人在售楼处的照片在网上传播，并引发热议。此后天津、南京、徐州等地出台规定，要求楼盘售楼处未经他人同意，不得拍摄来访人员的面部信息。但事实上，除了个人信息安全的话题之外，该事件也折射出，购房者通过何种渠道方式购房，对后续房价和折扣都紧密相关。而安装“天网”系统采集购房者信息的背后，也折射出开发商与渠道之间争夺购房者的博弈。特别是在年末岁尾，各大房企冲刺年终业绩的时候，“高渠道费”成了整个行业无奈的选择。近期北京楼市“渠道”大战愈演愈烈，甚至一些位置、口碑、价格都不错的高品质项目，也主动选择使用渠道来加快营销节奏，两位数渠道返点再次上演。在此之前，“以价换量”带来了营销节奏的改变，然而大面积新房入市也摊薄了市场份额，虽然有降价作为前提，但短期内的业绩冲刺仍需渠道来帮把手，从而上演开发商与渠道中介之间的“爱恨情仇”。
疫情下物业估值看好 房企物业板块扎堆入市
2020年开年，尚处于疫情期，但众多物业企业纷纷排队涌向资本市场。从3月9日，正商集团旗下兴业物联在港交所敲钟上市，成为2020年首家物管上市公司。到9月7日，远洋集团旗下物业公司远洋服务登陆港交所，再到年底金科集团旗下金科智慧服务在11月17日登陆港交所，年内多家房企公布分拆物业上市计划，纷纷加快布局存量物业。分析显示，疫情“黑天鹅”让物业服务重新站上了风口。对于“新时代”的到来，市场有这样一个定义：这是资本和行业企业意识觉醒的时代，行业的广度、深度都没有边界，短期内看不到天花板。曾经作为房企“附属”产业的物管板块，在存量竞争时代已逐渐成为行业的压舱石。