徐州，短期观望城市？房哥：2021年徐州楼市5大预测……

陈辞滥调

2021年“丁祖昱评楼市”前天发布！

在这个一年一度的国内楼市盛会上，

徐州，被列为17个短期观望城市之一、

32个中长期看好的城市之一。

那么，2021年徐州楼市究竟将会怎样？

一年前，房哥对2020年的5点预测基本全对，

现在，房哥也对2021年徐州楼市做出5点预测。

下面我们详细来看：

0132个中长期看好的城市，徐州在列

在去年的丁祖昱发布会上，徐州被列出未来十年最看好的50个城市之一。（点击回顾>>>未来十年楼市预测：最看好这50个城市！徐州排名26…）而今年，徐州再度上榜，虽然处于短期观望城市，但中长期看好，位列32个中长期看好的城市之一，江苏的南京、南通同时上榜。

这个榜单有什么依据吗？当然有。丁祖昱从短期的户籍人口变化、出生人口变化、幼儿人口迁徙、结婚对数变化、离婚对数变化、房价水平变化、旧改棚改变化、轨道交通建设，长期的土地财政依赖水平供地规模变化、过去十年买房规模、投资需求占比变化、常住人口变化、老龄化发展趋势、高铁建设等角度做出了详细的数据分析与解读。最终得出了短期看好的13个城市，中长期看好的32个城市。




这10项数据来看徐州：

出生人口变化，徐州从2017年的16.1万，降到了2019年的12.3万；

幼儿园人口，2019年有32.09万，净迁入幼儿0.28万；

结婚对数变化，徐州2019年有6.87万对，结婚率6.6%，有所下降；

房价水平变化，徐州连涨57个月，排名全国第2，但连涨记录终止；

旧改棚改变化，徐州2020年棚改规模为38500套，排名全国第1；

轨道交通变化，徐州新批复了4条线，但在建地铁里程被佛山、东莞甩下。




房哥解读：目前徐州的房价涨幅、棚改规模、地铁建设规模，都处在了一个高峰期。过去几年，徐州的房价很大程度上是靠地铁、棚改拉动的。接下来，棚改规模势必降低；地铁方面，今年3号线通车后，直到2024年底都没有新地铁线路建成通车。加上房价57连涨后已经回落，所以，未来一年半内，徐州房价被列为短期观望城市，也在情理之中。

但从中长期看来，这些4大因素的数据，徐州都有利！

土地财政依赖水平供地规模变化：



房哥解读：别看徐州卖地很多，但徐州对土地财政的依赖度并不高，只有50%，低于广州、杭州、南通等城市；而且徐州住宅消化周期不到10个月，这都说明徐州楼市是健康的。而徐州土地消化周期高达7年，远超很多大城市，说明未来徐州的城市化空间很大，楼市前景很好。

过去十年买房规模、投资需求占比变化：



房哥解读：徐州2020年商品住宅成交金额1391亿，在三四线城市中排名第5；成交面积达5447万平米，在全国排名第10。纯投资占比为24%，投资兼自住占比28%，投资性需求比3年前只增加了1%！这说明徐州楼市是健康的，大多数人买房还是为了住的。

常住人口变化、老龄化发展趋势：



房哥解读：长期看人口，这是楼市铁打的定律。看徐州，常住人口持续增加，5年增长了19.7万人！再看人口结构，老龄人口只增了21.2万，而幼儿园人口和小学生人口都是排名前列的，这说明徐州的人口活力。

高铁建设：

房哥解读：这一项不用解释，作为全国高铁枢纽，徐州高铁直达全国27个省份200多座城市，排名全国第4。徐连高铁即将通车，未来还规划建设徐枣、徐济、徐菏、徐阜等城际铁路，米字型高铁枢纽形成，将进一步加强淮海经济区中心城市的吸引力。




所以，从中长期来看，徐州被列入32个看好城市。这些城市包括4大一线城市，12个副省或省会城市，16个普通地级市。在江苏省内，只有南京、南通和徐州上榜，而苏州、无锡、常州都没有进入。

不过，房哥认为，作为长三角核心圈城市，苏州、无锡应当被看好。根据刚刚发布的江苏十四五规划，除了南京被提到12次，苏州被提到8次，徐州和无锡被提到3次。其中，南京、苏州、徐州、无锡被列为国际消费中心！



02徐州房哥：2020年5大预测全部猜对

每年的“丁祖昱评楼市”，都会对新的一年楼市作为十大预测。今年他的预测中，最重要的预测是：三道红线落地，房地产行业步入无增长时代；投资趋同，重点城市地价难降。

那么，2021年徐州楼市会怎么样呢？

去年，徐州房哥也对2020年徐州楼市作了5大预测，现在回顾来看，基本都猜对了。






2020年，徐州房价基本平稳，确实没有大涨大跌；调控政策不仅没放松，反而又出新政加强了；楼市区域分化加大，东区、新城区、市中心抢房，北区、高新区、贾汪区仍难卖；新城区房价涨幅最大，体现在了二手房上，人才家园、美的翰城、绿地商务城等小区房价突破2万了，要不政府限价，新城区几大新盘价格也将超过2万了，毕竟地王楼面价都到了16000。

房哥最准确的预测，就是新房价格连涨势头在2020年终止！根据2020年12月公布的2020年11月份全国70个城市新房价格指数，徐州57个月连涨记录终结，完成了这一政治任务。

房哥去年的预测准确率100%，今年，房哥还要大胆猜一猜！

03徐州房哥：2021年徐州楼市5大猜测

1、徐州楼市进入横盘期，新房价格保持平稳，二手房两极分化。

徐州新房价格连涨记录已经终结，徐州房价的周期性拐点已经到来。2021年，徐州房价继续保持平稳，特别是新房价格，会被限价政策控制住。根据调控政策，备案价格一年内不得调整。部分热门楼盘后期可能减少折扣，变相涨价；而部分难卖楼盘可能加大优惠，变相降价。但这都不影响徐州房价的总体平稳。

而不受价格管控的二手房，将会出现两极分化。热门区域（比如东区、新城区、市中心）限价楼盘旁的次新二手房，热门学区房，将继续热销，房价或继续上涨；非学区的老旧小区，物业差、无电梯、大户型的二手房，将继续难卖，价格或继续回落。

2、调控政策不会放松，但也不会再加码。

虽然2021年徐州房价上涨压力减小，但调控政策依然不会放松。房住不炒的政治原则下，没有哪个城市敢公然放松调控。特别是徐州这个曾经连涨57个月、涨幅全国第2的城市、中长期潜力仍看好的城市。

但是，今年徐州楼市调控政策也不会加码。现有的政策已经控制住了房价，没必要再出台限售期延长、增值税二改五等政策，更不会出台限购政策。毕竟调控的目的是稳房价，不是降房价。对于徐州这个需要人口流入的城市来说，限购等于自毁长城。

3、地王或将刷新，但地价涨幅不会大，土拍热度整体降低。

2020年徐州地王记录三度刷新，最高楼面价达到16906元/㎡，很多板块地价翻倍上涨。而在2021年，地王记录可能将继续刷新！因为，根据计划，市中心、新城区、东区还有多个黄金地块挂牌。比如：市中心云龙湖北的第二毛纺厂地块，韩山B地块，淮海路旁的太阳宾馆地块；新城区大龙湖北岸地块、一中西南侧地块。另外，中央活力区今年将启动，大郭庄地块或将挂牌，也将拍出高地价。




蓝标：有可能刷新地王的地块；黄标：楼面价超8000的地块

但房哥预测，由于新房严格限价，加上“三条红线”监管，考虑到成本因素和资金压力，开发商拿地的热情下降，即便地王可能将刷新，但地价涨幅不会大，楼面价突破2万的可能性不大。如果过热也有可能出台土拍限价——限地价竞房价，或限房价竞地价。另外，非热门地块低溢价成交、底价成交，甚至无人问津的现象将会出现。今年整体土拍热度将会降低。

4、板块预测：新城区、东区继续火；北区房子仍难卖。铜山3号线沿线补涨；潘安湖板块崛起；

2021年继续看好东区、新城区。城市向东仍是主旋律，直至高铁新城东湖新城，都热度不减。目前东区、新城区严格限价，许多新盘买到就是赚到，今年继续“打新”东区、新城区限价盘，是最好的投资选择。特别是新城区，集中了全市最好的教育资源，地铁开通、商业人气也在提升，在限价时期，是上车新城区的最好机会。

虽然北区发展很快，启动了龟山苏宁广场、大风歌城等重点项目，西北片区更是设立的淮海国际港务区，但短期内无法形成高端产业集中、精英人群聚集等效应。东区、南区、新城区目前的优势，不是一年两年形成的，而是十几年、几十年以来形成的。不要指望北区短短几年就能赶超东区南区，这是不现实的。更何况，现在北区的房价并不便宜，海洋馆板块、丁万河板块洋房新盘的均价都高达18000了！这个价格完全可以在东区南区新城区买，性价比不高。加上去年以来北区土拍集中，巨量房源集中，销售压力大，当前价格透支了未来几年的上涨潜力。




地铁是影响楼市的关键因素。今年上半年，地铁3号线一期将正式开通，城南铜山新区地铁沿线将迎来补涨。特别是3号线南端的娇山湖-银山路板块，可以说是徐州地铁沿线房价最低的板块，随着地铁开通，加上原有的环境优势，今年最值得期待。而已成熟、房源少的北京路板块，二手房表现会更火。具体可参考2019-2020年地铁1、2号线开通对东区、北区房价的影响。再加上地铁6号线开工，沿线铜山区、新城区叠加利好。

潘安湖板块是去年徐州楼市的黑马。今年，随着多所学校、潘安湖医院、上海交大科教融合区落地开工，再加上最大的利好——轻轨S1号线今年可能获批启动，潘安湖板块今年将全面崛起。不过，由于板块内房源太多，二手房市场尚未形成，纯投资需谨慎。

5、徐州城市化扩张加速，港务区、周边重点镇楼市启动。

虽然城市东扩是主要方向，但不再是唯一重心！2021年，徐州城市扩张将全面出击。根据已经公布的徐州2020-2035年国土空间规划，除了城市核心（新城、老城、大郭庄、高铁新城、九里）+铜山城区发展翼+潘安湖发展翼，徐州还将建设5大外围城市组团——港务区、利国、大许、张集、大彭。



港务区是徐州最大的变数，肩负全市乃至全省的发展重任，并进行了区划调整，行政中心设在柳新，相当于在徐州城西北布下了一座新“县城”！新城启动，楼市先行，预测在2021年，柳新的港务区行政中心将会有房企进驻开发。

同样，其它城市组团，特别是离市区较近的张集（方特国际旅游度假区）、徐庄楼市将启动，以及大彭、棠张、三堡等五环路沿线周边镇，继续会有房企进驻。

房哥早就有判断，随着城市化的发展，徐州将和苏州无锡一样，将进入全域开发的时代，2021年将成为现实。

（以上猜测仅代表房哥个人观点，仅供参考。至于能猜对几点，坐等时间来验证。也欢迎留言，共同探讨。如果你觉得靠谱，就来个赞或赏；如果觉得不对，尽管来喷！）

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