专访资深房产经纪人：徐州房价整体看涨！未来均价要超2万/㎡

SUNSHINEhzl

经历过5—6月份的疯狂，当下的徐州楼市已经进入冷静期，再加上房住不炒的大政策，徐州一批楼盘的房价也被限制，那么现在各个区域楼市现状如何？

今天我采访到徐州居阳房产创始人唐传超，与他一起交流楼市市场。唐传超从事房地产行业5年时间，曾在徐州金茂华润等多个品牌楼盘做置业顾问，也曾多次拿下销冠奖章。

就在去年，他毅然决然从品牌开发商楼盘辞职，与朋友一起创立了居阳房产，不到1年的时间，居阳房产已经开了3家门店，今年将开第4家门店。

他说，“我房子买在西区，在南区和北区做过置业顾问，现在做新房房产经纪人，全城踩盘。”所以，对于徐州市场比较熟悉。

左/王佩佩；右/唐传超

今天我与他交流2个多小时，了解到不少猛料，分享给大家：

▼关于市场：

1、相较于二季度，现在徐州楼市温度确实降低了，多个板块买房人流量少了，就连置业热土东区也是如此。

2、现在楼盘竞争压力变大，一些开发商蓄客不足，但是迫于竞品楼盘的推盘计划，不得不硬着头皮开盘，结果只能平推，近期城东有楼盘开盘只卖出4成。

3、现在徐州大力发展城建，房价长远来看，还是要涨的，预计市区均价要超2万/㎡！只是有的板块涨的潜力更大一些，比如新城区东区。一些板块涨的少一些，比如城北城南某些一般潜力板块。

4、有些板块适合自住但不一定适合投资，投资不推荐买大学路、娇山湖板块，我一位朋友买了娇山湖一套房，好几年才涨1000—2000元/㎡，现在出手还没人买；

▼关于买房：

1、现在二胎放开，5套房以下皆是刚需；我名下3套房，但我还是一个刚需，今年还要买房。

2、很多年轻人可能觉得房贷压力大，想存够钱再全款买，这是买房大忌，工资上涨永远赶不上房价上涨，所以建议凑够首付，撬动杠杆买房才是王道！

3、买房不存在抄底，房子永远都是昨天的便宜，我曾经见过很多买房人没有抓住机会买入，最后多花好几十万买房，所以建议大家有钱，一点要早点买！

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入行5年，从南京到徐州，从置业顾问到房产中介门店创始人！

1、问：可以先做一个自我介绍吗？

唐传超答：大家好，我叫唐传超，是居阳房产的创始人之一，现在我进入房地产行业已经5年多的时间了。

之前一直在开发商售楼处做置业顾问，曾在南京招商、徐州金茂和华润等品牌房企工作，也多次拿下销售冠军奖章，也算是一把销售好手。

去年我从央企辞职，选择自己创业，与朋友一起创建了居阳房产，现在也运营一年多的时间了，目前已经开了3家分店，在东区万达板块和东湖板块都有门店，今年四季度预计再开一家店。



2、问：其实近2年徐州中介市场竞争还是蛮激烈的，你当时为什么会选择从置业顾问的圈子跳出来，做房产中介？

唐传超答：

一方面是不想再打工；另外一方面还是看好徐州的新房市场潜力，毕竟现在很多品牌房企，挤破头都想进入徐州，我们店铺现在也主要做新房市场。

3、问：从置业顾问变成房产经纪人，这中间有什么落差吗？

唐传超答：落差倒没多少，感触蛮深的。当置业顾问那会儿，我们可能只是对周边板块的竞品比较了解，对于全市细化楼盘，了解不多。

但是做了新房中介之后，做市区80%的新房楼盘，需要对每一个楼盘了解熟悉，这样才能为客户推荐合适性价比高的楼盘。

以前我当置业顾问的时候，说起潘安新城，内心都是拒绝的：那是什么鬼地方？但是现在了解之后，我自己都想买一套投资。



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真相了！当下徐州多个板块买房人开始观望，置业人群流量减少！

4、问：做了1年的新房中介，相信你对市场也有一定的了解，最近徐州一批楼盘开盘，有的低调开盘，有的放话卖8成，是真的这么火爆吗？

唐传超答：目前徐州正在大力搞基建拓发展，如火如荼，房价也是连续上涨53个月，刚需着急上车，所以相比其他城市，徐州整个市场热度还是略高的。

但是现在徐州市场也是冷热不均，热门的板块和楼盘是真的不好买，销售业绩不佳的楼盘也是真的不好卖。最近徐州开盘的楼盘，对外宣传卖8成的楼盘也未必真的是卖那么好，但是销售成绩应该也还是非常不错的。

低调开盘的楼盘大多都是因为蓄客量不足，周边竞品楼盘一直在虎视眈眈，不开盘的话，客户就被竞品吸走了；搞大型开盘仪式的话，蓄客不足又没办法营造很好的开盘气氛，形成不了买房的压迫感，反而导致很多犹豫不决的客户最后放弃这个楼盘，所以无奈只能选择低调开盘。



这类楼盘大多都是真的销售的不是特别好，比如城东一楼盘最近开盘，卖了4成左右。

徐州市场开始下行，除了一些优质倒挂区域和楼盘，其他区域的买房人开始出现观望情绪，置业人群流量也有所减少。

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未来房价大有空间，有些板块适合自住但不一定适合投资！

5、问：现在楼市开始趋冷，从你们接触到的买房人来看，感觉哪些区域火热，哪些区域温度明显降低？

唐传超答：目前主城区内除了一些自带主角光环的项目（譬如云龙湖金茂府）外，当属东区的热度相对较高，目前我们所接触到的客户东区的接受度是最高的。

新城区也是相对火爆板块，但是由于购房门槛变高，很多买房人都望而却步。其次南区的很多板块也是受很多刚需自住的客户比较喜爱的。

丰沛县客户购房热情很高，也让北区楼盘销售的比较快，同时还有一些刚需的年轻人喜欢靠市中心近一点的但是购买实力又不是特别好的选择了北区。

西区目前是在售楼盘是最少的，大多都是一些老市中心的像市民广场和云龙湖附近的改善型客户，刚需盘基本都已经收官，所以从我们销售的房源和接触的客户来讲，西区暂时是属于几个区域里最不热门的板块。

6、问：那如果投资的话？你觉得哪些区域比较有潜力？

唐传超答：从目前的政策和资源聚集来看，我比较看好东湖新城和潘安新城这2个区域，因为从东湖新城开车到新城区奥体板块也就几分钟，未来新城区房价上涨，东湖肯定要跟着涨价。

南区的话，价格比较低的高新区，有地铁3号线加持，可以考虑；大学路板块配套比较齐全，更适合居住，但是不适合投资，因为利好都落地了，未来房价上涨缺少动力。

娇山湖板块，也不推荐，配套太少，短期配套也跟不上。我一个朋友好几年前在那边花1.1万/㎡买了一套房子，现在1.2万多元/㎡出手，还没人买！



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买房不存在抄底！房子永远都是昨天的便宜！



7、问：上周徐州土拍诞生新地王，对买房人置业心态有影响吗？

唐传超答：因为地王也是最近几天刚拍的，而且还是一匹黑马，大家肯定都会想到房价会继续攀高，这也会给观望的客户不少信心。

8、问：地价不断上涨，那你决定现在是抄底徐州楼市的时机吗？

唐传超答：其实，买房不存在抄底，房子永远是昨天的便宜。

从小方面来讲，徐州地价是在不断攀升的，造房成本在变高，即使地价相差不多的楼盘，开盘也会对比周边的价格，如果是万科融创华润等top级品牌开发商，还会有一定的品牌溢价，所以新房价格在不断走高。

从大方面来看，买房子其实就是在买这个城市的股票，徐州目前的发展势头一片大好，曾经在一线城市和强二线城市才能看到会展、陆港、金融集聚区全部都来了。



所以，未来徐州肯定是奔着1.5线城市发展的，我们对徐州有信心，保守点估计以准二线或者强二线城市来定位徐州的房价就可以了，目前徐州的新房房价1.15万/㎡，二手房均价1.26万/㎡，房价还有补涨空间，如果照这个逻辑来看，你提前一天买房就是在提前一天抄底。

而且以目前的势头，未来徐州市区均价势必要超2万/㎡！



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曾经有买房人观望几年，房价涨了60万才下手，追悔莫及！

9、问：在你从业生涯中，有什么让你印象深刻的买房人的买房故事吗？

唐传超答：说实话，遇到影响比较深刻的就是看房没买房最后后悔拍大腿的客户。我分享1个真人真事给大家。

一位40多岁的阿姨，前几年就看徐州的很多楼盘，当时想买房子，但是回头又想一想自己本来就不缺房子住，况且儿子又在上海上大学，想着儿子以后留在上海，就给儿子在上海买一套。所以当时就没买徐州的房子，当时徐州的房子才4000元/㎡不到。

当时阿姨手上也是抱着将近一百万坐等儿子大学毕业，中间也跟着亲戚朋友到处看房自己就是迟迟不买，结果儿子毕业之后回到了徐州工作，这个时候阿姨再去之前的位置看的时候都已经涨到了1万多元/㎡了。

但是为了儿子能有个安家之地结婚生子没办法多花了100万买下来这个房子，辛辛苦苦一辈子的血汗钱被割了韭菜……



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我名下3套房，但我觉得我还是刚需，今年打算买下第4套房

10、问：你现在有多少套房？以后还打算买吗？

唐传超答：我现在名下有3套房，主要分布在城西，现在在东区工作，打算今年再买一套城东的房子。

其实现在二胎政策放开，一个家庭，5套房以下都是刚需！虽然我现在有3套房了，但是还是不够住，所以今年要继续买房。

11、问：那你现在全徐州的楼盘，你最想买哪个？

唐传超答：云龙湖金茂府193㎡的大平层！因为之前我在南京，住过朗诗的科技住宅，居住舒适度确实比较高，现在主力打造科技住宅的房企中，只有金茂进入徐州，而且云龙湖金茂府的位置不错。

写在后面：其实，正如唐传超所言，目前徐州正在大刀阔斧的发展城建，拟建设10条地铁，产业转型也迎来新契机，未来的徐州大前景看好，楼市亦是如此。尽管下半年市场下行，但是高价地的陆续上市，还是会拔高城市房价，所以如果你有买房计划，可以早点下手！

在彭城

2万真说少了，起码3万

在彭城

阿姨上海的房子涨了多少？足够填补徐州的还有富余。

在彭城

实话实说，徐州的房子还得涨

在彭城

典型炒房客，违背房子是用来住的，不是用来炒的。该抓。

在彭城

还有未来？

在彭城

用什么支撑？工资那么低

在彭城

徐州房价3万不是问题

在彭城

东湖新城是哪些盘？

在彭城

不涨价谁买