连涨6年的徐州，高房价正在逼走所有人，调控为何还不到位？

是哒hhh

徐州到底有多热，一定要横向对比。


从2016年至今，能够连续火热5年多的城市中，只有3个城市：


准一线杭州。


强二线西安。


三线城市徐州。


徐州这5年多连涨的经验充分证明了，它已经彻底得到了澳门发展的精髓：


以小博大，精彩刺激。


徐州热度的含金量，高下立判。

1

一个三线城市，还涨了5年多。


这才是最恐怖的一点。


也许你有所耳闻，徐州市场非常热，但是我想，哪怕你再次听到这个消息的时候，也会为之一振：到底什么样的城市，才能成就如此坚挺的市场。


果然又高又硬。


更关键的是，在徐州这样的城市，市场乱象非常多，但是有关市场监管层面却又非常少，哪怕是在市场非常平静的20年、21年，这样的市场乱象依旧在不断上演。

很多片区是需要抢的，


很多楼盘是需要抢的，


买房必须要捆绑车位，


买房必须要捆绑精装修，


一些楼盘全款才能买到，


一些楼盘找关系才能买到，


甚至还需要茶水费才能买到。

抢房倒没什么，毕竟全国抢房的城市非常多，但是放在徐州，可不只是抢房这么简单了，你要是想买房，你要是想买到非常优质的楼盘，必须捆绑车位、捆绑精装、全款优先、关系户、茶水费，这些徐州全部都有，样样齐全。


我私下里想，一个健康的城市，一个健康的市场，不应该出现这么多的乱象。


谁在增加购买者的成本？


监管何在？

2

我们调研的第一个楼盘：


保利水沐堂悦。要抢，绑车位。


沿着修路的城东大道，当我一脸风尘的出现在售楼部的时候，一位操着本地口音的小姐姐接待了我。


毕竟这是我来到徐州调研的第一个楼盘，我极为期待的站在了沙盘面前，像个小学生一样期待聆听销售的介绍，但是结果却让我极为失望。


销售小姐姐只是给我说了几个关键词：

我们很难抢，


一比三，全款先买，


必须绑定19万的车位。

这还不是最恐怖的。当我们来到保利在主城区的另外一个项目，该项目的销售直接告诉我，哪怕她是保利员工，如果想要买这个项目，跟领导打个招呼就行，但是也必须捆绑车位才能买到。


就是这么硬气。


这是我们遇到的第一个项目。


第一天的调研中，在徐州未来最高端的新区——新城区，大龙湖旁边的金地时代艺境，销售小哥哥一听我不是全款，也不是关系户，本来放光的眼神黯淡了不少。


空荡荡的售楼部里，我听到他郑重其事的告诉我：


一是全款，二是捆绑车位，三是不好抢。


如果买这个楼盘，你最好去找一找关系，否则真的是不好买，在徐州另外一个售楼部里，销售说她同事花了十几万找中介抢房，最后竟然人财两空，十几万的中介费现在都没要回来。


类似的故事，也在保利和府、世茂璀璨江山、华润半山悦景、万科中山都会，以及之前更多的楼盘全都发生过。

3

供需失衡，正在催促这个市场。


当我回过头去审视徐州市场的时候，会发现一个非常严重的问题，那就是供需失衡是一个非常严重的问题。


不管是城东板块，奥体板块，大龙湖板块，还是龟山板块，每一个小片区的供应楼盘和供应量都是非常少的，基本上都在2-4个，个别片区甚至更少，但是又一个问题：


卖的又好。


供地又少。


比如说大龙湖板块。


这是整个徐州未来最好的板块，市场又好，界面又非常不错，未来一定是片区最贵的片区，会跟云龙湖附近的豪宅看齐。


就是这么好的片区，小版块内只有2个楼盘，一个是金地时代艺境，另外一个就是招商雍华府。


金地非常难抢，招商除了价格贵点，也是不好买，满打满算，大龙湖小版块根本没有选择的余地。


奥体板块的绿地，之前还是1万6出头，现在全款都不好买，就这一个楼盘；


新拍的准地王旁边，只有2个楼盘，一个是儒宸地王，一个是璞悦；


大龙湖再往南，一个是华润的地，一个是招商的地，楼面价1万2，关注的人非常多。


……


类似的供需失衡的片区，比比皆是。

4

徐州的土拍市场，也非常热。


这是一张徐州土拍的现状图：







比如鼓楼区的龟山板块。


我们看了几个楼盘，新力新力鼓楼映樾，在售17500。


8层洋房，车位12万，除了2、3楼并不需要捆绑车位，一楼需要捆绑4个储藏室+2个车位，5、6、7楼需要捆绑960装修包+车位。


为什么这么热？


这里是徐州主城外生态改善最好的片区之一，除了这些，苏宁当时的拿地价仅有3000多，然而片区新地王三盛拿下高达8900，楼面价一路上涨。


在新城区板块。


前面提到的金地时代艺境，小高售价也就1万8，洋房2万出头，全款优先，必须绑定17-20万，招商雍华府，20年才精装2万，全款优先，捆绑车位，现在纯新房源也就2万5。


现在呢？


在新城区最南端的招商、华润地块，光是楼面价都干到1万2左右，精装售价可能在2万左右。


在铜山区的北京路板块，山河珑胤2020年拿地仅有7900，但是目前周边最低的楼面价都到了9000多，楼面价上涨了1000多。


每年楼面价上涨1000多，哪怕有限价，每年还能上涨1000多，稳扎稳打，既有嚼劲又有耐性。

5

徐州这个城市，早在70年前，就爆发了一场震惊中外的战役：


淮海战役。


凯申称之为：徐蚌会战。


这场集中了超过140万人以上的大决战，超过550万民工参与的战役中，最终以我们的胜利、果军的失败而宣告失败。


在淮海战役之后，从此江北再无大战。


但是其实在这样一场被教员称之为“夹生饭”的大会战中，其实参战双方都没有绝对的把握能打赢这一场战役。

最开始教员、粟裕都以为这是一场小淮海。


都没有想到果军竟然放弃徐州，把军队列在铁路两线。


粟裕无法明确判断杜聿明的南逃路线。


即使判断对了，7个纵队追击数十万大军，谁有把握？


60万对80万，果军还拥有两大王牌主力部队，更是在兵力、火力、武器全面超越我军。

随着时间的推移，随着我军判断越来越准，随着战役规模的指数上升，果军的失误越来越多，最终我军的顽强阻击下，最终赢得了最终的胜利。


有幸，我去徐州参观了淮海战役纪念公园。







教员的战略布局，粟裕的神出鬼没，刘陈邓的精准判断，60余万将士的拼命，以及超过550万的人民支持，才最终打赢了这一场艰难的大会战。


从此，江北再无大战。

6

谁能料到徐州能连涨5年多？


如果你料到了，你绝对是神，绝对牛逼。


这个城市，这个市场，跟淮海战役一样，实现了非常多的不可能。


能涨，要抢，连续抢。


一个三线城市，一个人口净增有限的城市，一个工业为主的城市，一个99%户型都在100平以上的城市，就是这样的城市，竟然连续出现了5年多的上涨，脚踢深圳、拳打上海，这是绝无仅有的事情。


网上有人说，徐州连续上涨，原因在此：





说实话，我不敢相信，果真如此，这样的城市还有希望吗？


如果你想在徐州买房，我建议：


1、优先新房。有倒挂优先，持平次之。该绑绑，但是不要花钱找关系，没必要。


2、徐州房价即将赶顶。一旦新城区的房价跟云龙湖的豪宅价持平，这就是徐州房价到顶的信号，要注意。


3、徐州不限购，但是限贷限售。徐州最大的优势，就是方圆200公里没有省会，徐州的环境也还可以，最关键是配套也非常不错，医疗教育产业就业都还可以。


4、龟山、徐矿、大学路、城东、高铁、新城区、鼓楼北，都是置业主力，大庙、东湖不要碰，没价值。


5、能去苏南去苏南，徐州房价跟常州基本持平，略低无锡，背靠长三角5万亿的体量，为什么不去？









5月，我就跑了2个大城市：天津、西安。


来不及休息，又火速奔向了长三角，前期先考察了徐州、常州、无锡、苏州，随后大长三角范畴，将进行陆续考察。


累吗？说实话真累。


但是也正是在这马不停蹄的考察中，我们看到了令人吃惊的三线徐州，看到了5万亿的长三角，看到了宇宙中心曹县盐城，彻底颠覆了之前的楼市逻辑，有关人口、有关产业、有关倒挂、有关购买力。


你能想象人口流失的盐城，遍地2万+吗？

在彭城

高房价逼走所有人。这话太夸张，那徐州怎么人口还在增加呢？

在彭城

徐州房价在江苏是垫底的，苏南的房价高的吓人

在彭城

我就不明白，徐州到处都是房子，买房子却的靠抢才能买到！买房的有多少是刚需又有多少是投资的！我估计还是投资的多！

在彭城

告诉你，第一徐州千万富翁比常州多。第二东湖有发展潜力

在彭城

是的，现在这两年房价涨的很厉害，与多数老百姓的工资脱钩严重

在彭城

三线城市徐州房价赶超天津重庆这样的直辖市！

在彭城

首先徐州市是二线城市，这个你都搞不清楚，还谈什么房价

在彭城

徐州位置在南京，合肥，济南，郑州这些省会城市之间，吸引人去不了省会的外地人。

在彭城

徐州冬冷夏热，在这里读书真不习惯