为什么说徐州房产的新热点是北区

陈辞滥调

徐州房地产市场的发展，是具有自身的脉络的，热点轮换具有清晰的轨迹可以遵循。投资房产，最重要的是找到这个规律，并遵循这个规律，这样就能始终抓住房地产市场的获利空间，以有效的投资方式，分析房地产市场的最大红利。
徐州房地产基本上是以西苑民安园为代表的西苑安居小区的建设为起点的。三十年来，热点不断轮换，从中心区（现在叫老城区的核心区）开始，先是西苑（代表是民字头的几个园的安居工程），后是东苑（代表依然是民字头的安居工程小区），最终才形成房地产市场，最终以中心区为领头羊，接着是南区（现在是中心区）以康居小区为代表的四海凤凰山庄、四院西等地方，再接着，是二十年前的南区（老矿大西、淮塔东、泉山公园东三环路沿线)，十年前的新城区，五年前的徐州东区，分别在徐州房地产市场发展史上领了一段时间风骚。这里不难看出，有一个重要风向标 ，始终是房地产片区发展的风向标和领先指标，那就是政府政策性住房工程的安排，也就是我们平时所说的安居工程。安居工程建在什么地方，那个片区的市场化房地产市场随之就会得到发展。无论是南区、西区、东区，都有这个显著的特征。
那么，我们看看徐州最近的政策性住房的安排，就基本能够把准下一个热点片区应该在什么地方出现，毫无疑问，这就是北区。近年来，徐州的政策性保障住房，基本都安排在了北区，包括徐州矿务集团的政策性住房也是安排在了北区。这个因为比较简单，大家随便搜索一下就能了解到，不再赘述。
再换个角度，看看近些年的热点片区，从其轮换规律中找一下未来的热点会在哪里。毫无疑问，又是北区。房地产市场化以来，北区始终没有形成热点，鼓楼区作为徐州第一区，是当之无愧的市中心，但是，鼓楼区上面任何一个片区，都始终没有形成热点，包括环城路以内的区域，鼓楼区都没有使用无形之手进行调控，也没有制造任何热点。以状元楼为代表的中心区住宅，虽然拥有最佳的设计方案，最佳的区位优势，最佳的学区资源，也一直是没有形成热点，都是任由市场自由调节的。也就是说，在经营城市的理念发轫的年代里，鼓楼区始终没有对市场热点进行引导，也没有炒作建设用地的痕迹。这也导致了鼓楼区财政资源一直比较紧张，但是，也为鼓楼区厚积薄发奠定了基础。
铺垫这么多，主要是为了证明下面这个观点：徐州下一个房地产热点片区，必然会出现在鼓楼区，也就是北区。买房无论是居住还是投资，都应该遵循这个热点转换来做选择。具体来说，首先是中山路沿线，向北到三环北路沿线，这一个区域。
具体的原因，有以下几个迹象.
一是客运北站的建设正式启动。

客运北站的规模之大、档次之高，从其规划设计的招投标上面就十分明显。



客运北站位置示意图


客运北站建成后，将成为徐州最重要的交通枢纽。客运北站与徐州其他的几个客运站的最大区别，就是实现了公铁联运，同时还是市内交通枢纽。在客运北站上面，集合了高铁、长途公路客运、短途公路客运、公交枢纽和地铁枢纽多项功能，未来的徐州 ，进出的一半客流应该是在客运北站集散，这个优势是客运西站（只有短途公路客运）、东站（以高铁为主）、南站（只有向东南方向的长途公路客运）所不可比拟的，这个客运北站，将辐射向北的长途、短途公路客运、高铁客运，以及向西方向的长途公路客运。
客运北站在定位为交通枢纽的同时，还定位为北区的商业中心、居民生活中心，建成之后，是徐州北区的一个城市中心，或者说，会让北区成为徐州新的城市分中心。几十万平方米的体量，可能会是淮海经济区最大的建筑群。这个巨无霸的公共建筑，要领先长江以北的北中国几十年，毫不夸张地说，但是客运北站，以后就有成为5A级景区的可能性，引来大量的人流。客运北站有多先进，不看任何图纸、规划，但是看看他们最近的招标方案，就可以想象得到。





二是北区行政区划调整。

北区的区划调整，实际也是为了整体北部片区区域的集合开发而进行的。2021年3月30日下午，鼓楼区区划调整工作大会召开。原来属于铜山的拾屯街道（徐州城北，九里湖东侧）区划调整，从隶属铜山区调整为鼓楼区，正式挂牌为徐州市鼓楼区拾屯街道。



鼓楼区作为徐州市中心区、第一区、核心区，鼓楼不可能没有作为，看着非行政区划单位的开发区一家独大。作为徐州第一区，鼓楼区其他地方已经开发成熟，没有可以集中成片开发的用地了，空地只有与铜山区拾屯街道接壤的北三环区域，但因为跨区规划难以协调，所以一直没有开发好。因为这个原因，三环沿线，只有北部是个空闲，也是整个徐州市三环路的价格洼地。估计市政府也是为了统筹北部区域的发展，所以把拾屯街道，从铜山区，区划到了鼓楼区。





对于北区而言，比拾屯街道更重要的区划调整 ，是在徐州北区设立了淮海国际港务区。徐州淮海国际港务区位于徐州市主城区西北部，是江苏省、徐州市为加快徐州淮海国际陆港建设、打造内陆开放型新高地而设立的经济先导区，承担着服务国家“一带一路”倡议和省、市重大战略的历史使命。国际港务区的设立，增加了徐州城市纵深 ，使一大片区域从农业用地，具备了变更为城市建设用地的可能性。而且港务区的设立，也为北区发展提供了现实的可能性和必要性。一方面提供了消费人群、辐射人群的纵深，另一方面吗也逼着北区尽快发展 ，不能影响港务区的发展，市政府总不能在北区形成空白，让港务区跳过北区，直接在更北的地方开展建设吧。





三是北部基础设施建设逐步完善。

北区发展的最大障碍，一个是内港的污染形成的印象，二是缺少必要基础设施。随着城市建设，北区的内港以及全部外迁，包括规模最大的万寨港，以及不再是北区的污染源，只留下一片清澈的水系，给北区增添具有灵性的景观。随着徐沛快速路、徐丰公路快速化改造、秦虹桥高级枢纽建设，人流、物流集散能力实现现代化，北区实际已经比传统的市中心更有吸引力了。下一步，徐州三院新院址搬迁、鼓楼广场商业中心建设、客运北站综合中心建设之后，北区具有完善的医疗、商业设施 ，加上鼓楼本来就具有的解放路、民主路小学、树人、树德、徐州中学等教育资源，宜居宜业的新鼓楼依然具备腾飞条件。在土地财政的条件下，财政收入的大幅增长，也为鼓楼发展提供了底气。
当然，最重要的是，这些举措，看得出市里的发展决心和发展决策，不展开说了。
这些综合条件下，使北区房产具有了很优厚的性价比，可以说，花一块钱，可以买到两块钱的价值。无论是自己居住，还是投资保值，这个区域都是非常好的选择。
当然，我还是坚持自己的观点，未来的徐州市中心，一定是雨润新城、淮海新城以西的区域，至于西到什么地方，暂时还没有充分的资料支撑，还需要看国家的决心。不过这个区域，不是一年两年能够发展起来的，只是未来的潜力区域，短期内还不能形成投资目标，只要保持紧密关注就行。
以上仅是个人见解，不构成任何建议。本人不卖房不买房，不是房地产业内人员。
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