限价后会好卖吗？北区前地王鼓楼映樾实探

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鼓楼北区这个新兴板块，从去年起，楼面价一路飞涨，从低密地块楼面价4000+涨到小高层地块7000+，虽然区域各项配套还没跟上，身价倒是提了好几个层次。北区地王也是不断刷新，今天我们来到的就是前地王鼓楼映樾。

现任地王三盛龟山地块，可戳下方链接查看详情：

地王探秘丨鼓楼北区地王三盛龟山8-1地块实探，最新进展曝光！

拍地回顾

去年，2020年3月4日17时06分，苏州新力最终以总价6.66亿元竞得2019-106海洋馆东地块，楼面价8196元/㎡，溢价率49%，一度刷新徐州北区最高楼面价。该地块就是现在的鼓楼映樾。

该地块位于九里山东路北、海洋馆东，出让面积14865.5㎡，1.2≤容积率≤1.5，建筑密度≤30%，30%≤绿化率，限高24米。




鼓楼CLD纯洋房




鼓楼映樾项目由新城&新力共同开发，为纯洋房项目，共计18栋666户，首开1、2、4、5、12这五栋，共计186套房源，项目为精装交付，受到限价政策影响，现有950元/m?的装修包。

目前项目均价1.78万，车房同购优惠0.5，定存优惠一万，预计月底首开。首开三种户型，分别为116m?、121m?、133m?，145m?的户型不参与首开，下面是项目户型图。












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比较北区其他洋房项目，鼓楼映樾要稍热闹上一些，项目工作人员告诉小编：鼓楼映樾项目一大卖点就是位于鼓楼CLD。此前新城在北区有新城云境项目，也是主打鼓楼CLD概念。

CLD指中央生活区，近些年来鼓楼北区采取了老城+新城的发展方式，以海洋馆板块为中心向周边辐射，其发展内容包括了：文化小镇、交通路网、商业配套、产业、金融商务、绿色生态、生态旅游这7个板块。在这个整体规划下，北区逐步走向完善，目前在建的重要项目有龟山苏宁、极地海洋馆、大风歌城等。




对于CLD这个概念，现场有购房者对小编表示：现在市区里面洋房也就北区的便宜，不过就是这地方太偏了，听销售介绍这个CLD感觉是商场、游乐园这些，听着有发展空间，但是还得再考虑考虑。




CLD配套，利好多，周期长

交通配套：项目周边车流量小，不少新路刚刚投入使用，道路宽敞，自驾出行比较通畅。目前项目周边公共出行方式较少，公交班次不多，近处共享电动车、自行车较多。此后地铁5号线与7号线将在龟山苏宁站交汇，与鼓楼映樾项目距离不算远。




商业配套：目前项目周边无论基础商业还是大型商业综合体都比较缺失，随着周边住宅项目相继交付这种现状会得到一定改善。在商业配套方面，其比较优越的一点就是靠近龟山苏宁，这是徐州的第三座苏宁广场。




作为商业综合体苏宁广场在徐州口碑较好，目前市中心苏宁和复兴苏宁运营都比较良好，东侧一条马路之隔的龟山苏宁对该项目加成巨大。项目距离北区未来又一地标性综合体极地海洋馆也不远，商场+游乐场，商业配套非常完善。




(建设中的极地海洋广场）

景观资源配套：龟山板块一直致力于打造汉文化景区，除了名气较高、年代久远的龟山汉墓，该板块还打造了龟山探梅园、龟山文博园等新的景点。南侧的丁万河带状公园也是一大景观亮点。




北区房企现状：不好卖

鼓楼映樾项目所在的丁万河区域，去年拍出多宗地块，整个板块现状：房子比人多。在如此僧多粥少的情况下，即便是配套更好的海洋馆附近项目，也依旧压力山大。更偏僻的九里山、李沃板块的项目更是有些开盘翻车，有些直接不敢开盘。




小编整理了一下这个区域的在售项目及地块，目前销售情况较好的是小高层项目，如万科中山都会和德信未来之翼，板块内小高层项目不多，均价低、靠地铁，这些都是项目热销的重要因素。

北区洋房此前也有销售成绩还算可以的，如新城云境，不过其去年九月就已经开盘，其开盘早，截流了不少客户，位置也更靠近市中心。




（新城云境示意图）

如今北区的洋房，近期开盘的金科博翠府、春风南岸等，销售都比较惨淡，可以预见，世茂璀璨江山、九章赋等如果近期开盘，成绩也不会太好。

鼓楼映樾作为前任地王，拿地价要高上一些，更靠近商业综合体等重点加分配套，但是其工作人员也表示：销售压力还是比较大的，这个月底应该可以拿到预售，但开盘也会慎重一些。




结语

鼓楼映樾作为板块前地王，楼面价其实并不高，甚至没有超过陶楼山板块近期拍出的两宗地块。就配套而言，其胜出不少，加上限价，整体性价比不低。

北区项目销售眼前需要攻克的还是同质化高和认可度低这两方面的问题，不过这两个问题可不好解决。