改善驱动下，云龙湖板块进入价值兑现期

黄小伟

随着徐州经济的发展，城市的不断建设，房地产市场稳步趋于成熟。购房者置业的目的已不仅仅是为了满足有一个固定的居所，越来越多的购房者的置业动机变成了各类舒适性需求支配下的改善性购房。在这样的市场大环境下，市场上的住宅项目，单靠自身的优质产品，已经愈发难以在激烈的市场竞争中获得优势。自然景观、周边配套、健康宜居等一系列择房因素开始体现自身的价值。

中国人对于居所自然景观的要求自古有之，大文豪苏轼就有诗云：“可使食无肉，不可居无竹。”在河湖交错、水网纵横的长三角区域，无论是杭州西湖畔的金融城板块；苏州的尹山湖板块还是无锡的蠡湖新城板块，具备优质江景或者湖景资源的区域板块，都成为所在城市的价格高地。

山青水秀的徐州，湖景资源不可谓不丰，各临湖板块价值，都一路领跑徐州房市。在众多临湖板块中，景观资源最为出众云龙湖板块，开始进入价值兑现期。




01

高起点，稳增长，扮演房价天花板角色的云龙湖板块

徐州优质的临湖板块包括云龙湖板块、城东板块（金龙湖）、九龙湖板块和大龙湖板块这四大片区。从近年的商品住宅（不含别墅）的成交均价也可以清晰的看出，这四个板块在全市范围内都具备较强的溢价能力。

参考世界范围内的经典城市湖居，对于“环湖板块”的定义，其要素大致有三：一、与湖泊的距离不超过1英里，保持着恰到好处的亲水关系；二、位于主城区版图之内，拥有城市级核心配套；三、享有地铁等现代交通，出行快捷自如。放眼全徐州，能满足以上所有标准，真正占位高端环湖居住版图的，唯有云龙湖板块。




图 | 2019年-2020年4月徐州各板块住宅（不含别墅）成交均价水平差异

拥有徐州最优质湖景资源的云龙湖板块，市场认可度向来较高，住宅均价在经历短暂波动后，自2015年以来就一路高歌猛进，以较大的优势领先于其他湖居板块。




图 | 2011年-2020年1季度徐州四大临湖板块住宅（不含别墅）成交均价水平走势

从各板块历年的房价涨跌幅度来看，云龙湖板块也是四大湖居板块中，唯一一个住宅均价没有经历过30%以上年增幅的板块，这也从侧面证明了该板块的住宅价格始终源于其卓越的板块价值，而非个别豪宅楼盘的带动。




图 | 2011年-2020年1季度徐州四大临湖板块住宅（不含别墅）成交均价涨跌幅走势

从市场端的反馈，可以清晰的看到，云龙湖板块在徐州房地产发展的历程中，始终扮演着房价天花板的角色。赋予该板块这一角色属性的，不是单一的楼盘项目，而是该板块自身的卓越价值，即优质的湖景资源和完善的生活配套。

02

优质的湖景，完善的配套铸就卓越的板块价值

顾名思义，云龙湖板块最优质的景观资源来自其板块内的云龙湖风景区。云龙湖，位于徐州主城南区，距市中心彭城广场仅2.3公里，占地6.76平方公里超大湖面，是江苏省省级风景名胜区，与杭州西湖并称为姐妹湖。如此独一无二的优质湖景资源也为云龙湖板块的区位价值奠定了坚实的基础。




图 | 云龙湖风景区实景图

曾经掣肘云龙湖板块发展的最大缺陷——配套，如今也在多年的规划中逐步完善，为这个风景秀丽的区域带来更多的生活气息。作为徐州最早开发的湖居板块，云龙湖板块先后规划建设了徐州音乐厅、徐州市体育中心、徐州博物馆、新盛·弘扬广场（建设中）、滨湖公园等生活配套。

截至目前，云龙湖板块的城市形态已基本形成，城市功能不断完善，已经基本构建起集教育文化、医疗卫生、公共交通、社区商业、便民服务等为一体的综合服务体系。




图 | 云龙湖板块重要生活配套一览

03

优质易居的板块，一地难求的现状




图 | 2019年-2020年4月云龙湖板块&全市住宅成交面积占比对比

从云龙湖板块和全市19年至今住宅成交表现的对比来看，房价高昂的云龙湖板块似乎处于“有价无市”的状态。云龙湖板块是否真的价格虚高，板块内的楼盘鲜有问津？事实却并非如此。




图 | 云龙湖板块当前在售住宅项目分布

可以发现，云龙湖当前在售的项目一共仅有7个，除了紫薇公馆外，其余项目均是开盘长达5年以上的持销尾盘。即使是19年开盘的紫薇公馆，其地块也是13年摘得。当前的云龙湖板块，已长期缺乏新楼盘新项目。




图 | 云龙湖板块历年涉宅土地供求情况

从板块土地市场可以看到，云龙湖板块近10年来都极少有涉宅地块供应。且每有一副涉宅地块挂出，就引起激烈竞拍，并打破当时的楼板价记录。

2014年以来，云龙湖板块仅在2019年供应涉宅地块一幅，且刷新徐州地价格局——2019-31号韩山C地块。由于云龙湖北岸已近7年没有土地供应，因此该地块的土拍当时吸引了华发、保利、绿城、金茂、中梁、中海、万科/苏高新联合、金地商置、招商等9家品牌房企意向参与，最终经过多轮角逐，由中梁以49%的溢价率摘得，打破了徐州住宅楼面价最高纪录。