桥西次新房挂牌1个月无人问！杭州二手成交量又开跌了

马上封侯

原标题：桥西次新房挂牌1个月，仅中介上门！别迷信留香园，杭州二手成交量又开跌了

(作者：麦格，本文转载自微信公众号“层楼”，凤凰网房产已获授权)

华家池、桥西和运河新城的次新房，还是80多㎡小户型，在如此火爆的行情下，卖起来跟玩一样的吧？

结果却是挂了整整一个月，只有中介上门！

这让正在连出3套房子的王先生十分郁闷。毕竟，千万上下的御品和澄品如今都抢不到，留香园刚交付就有7万高价成交，而本身标的也只是挂牌平均价。

事实上，大多数杭州人，还沉浸在6月无限乐不雅观的情绪中，但楼市数据已有不祥之兆。

经历“小阳春”这波高峰后，6月杭州二手成交量环比跌幅已超过30%。挂牌三四个月卖不出去，甚至“无人问津”的事例，屡见不鲜。

前有8万套二手库存压顶（含商业房源），后有投资型新盘进入集中交付季，更大的隐忧还在后头。

或许就像去年下半年那样，二手房又要率先进入新一轮调整了。

PART 1

“挂牌一个多月了，找上门的全是中介！”

不久前，同事接到伴侣王先生的电话，上来就是一通抱怨：怎么也想不明白，现在行情这么好，居然连个看房的人都没有。

在普通大众眼中，王先生绝对是个成功人士，身价丰厚，名下房产众多。

出于资金周转需要，王先生原本想趁上半年行情火爆，卖个好价钱。于是，本年5月底，一口气挂牌了3套房子。

不得不说，3套房子的地段，都很不错。

第一套是市中心的绿地华家池印，中上楼层东边套89㎡；第二套是桥西的凯德视界，小面积83㎡；最后一套是城北万象城旁的海德公园，也是83㎡（即将交付，寻求线下约定）。

地段、小户型、楼层……都属于容易成交的属性，为什么偏偏无人入眼？

我仔细对比了小区价格，发现主要问题，还是挂价偏高。

以华家池印为例，89㎡报价560万，单价近6万3。对比好找房平台显示的6万6挂牌均价，房东看起来一点也不心凶。

但对比历史成交，绝对是高价。

数据显示，本年4月，小区成交过一套87㎡户型，单价65518元/㎡，为小区最高纪录。但到了5月底，小户型成交价只有5万摆布了。按好找房平台，6月更是无一成交。

高价二手房成交，本就有偶然性和特殊性，不能代表整体。所以，想要继续达成这样的成交，难度可想而知。

另2套房源，也是类似。

凯德视界报价400万，去掉一个价值28万的车位，单价近4万5。而小区成交价，大多数仅4万出头。

海德公园就更不消说了。首先，没有产证，交易难度本就很大；其次，按83㎡含车位报价300万算，3万3的单价也不低。

PART 2

比拟之下，徐小姐遭受困扰的时间更长。

去年打算改善的她，本年开年不久，就把目前住的房子挂了出去。“趁行情反弹，卖个高价。”

另一边，购买新房的进展出奇地顺利，差不多一周时间，就敲定了城西某二手小区一套底跃，总价近千万，约定本年6月底前付首付。

新房落定，本来的房子，却迟迟出不了手。

房子在五常爱丁郡，按现在的说法，即未来科技城和西溪交汇处，地段绝对不赖。并且还是洋房，电梯独立到户，实际使用面积更大。

因为是自住，房子装修投入不菲，不仅材料环保，品牌更不差。汉斯格雅的卫浴，美国特灵的中央空调，就连地砖用的都是ICC（高档仿古砖品牌），500多元一块。

卖房前，徐小姐大致了解了下小区及周边二手房行情——隔壁回迁房小区，单价要卖3万1；同小区普通装修，挂价基本3万出头。

所以，对这套144㎡四房洋房，徐小姐报了一个自认为很合理的市场价：450万，折合单价3万1。

不曾想，3个月过去，只有十几组客户上门。

更郁闷的是，大多看房客是要买同小区房子，顺便来看一看的。只有一组客户看完问了价格，徐小姐表示最便宜440万，但之后就没了回应。

眼看着首付款日子逼近，无奈的徐小姐只能找父母商量，卖掉老家房子，并找伴侣借了不少钱。

虽然还款压力大，徐小姐也不想便宜卖了。她认为，等地铁3号线开通，800米开外马上会有一个大型商场，到时候价格应该能涨一些。

我查了下历史数据，爱丁郡比力好卖的房源，主要是110㎡以下。最贵的一套88㎡，成交价3万2，总价282万。

对比之下，徐小姐这套房面积大，总价高达450万，难卖也就很好理解了。

PART 3

为什么现在房东要价遍及昂扬？

很大程度上，是本年这波出乎意料的“牛市”，给予了他们强大的信心。

去年下半年后，杭州楼市进入调整期。一路狂飙的二手房，率先调整，出现了明显波动。有数据显示，去年底二手成交价，较巅峰期平均下滑15%摆布。

比拟价格，成交量的下跌，更为猛烈。

连续5个月下跌后，本年春节所在的2月（仅2285套），还创下近年新低。

但从3月开始，随着“小阳春”效应的发酵，新房中签率持续走低，议价空间大的二手房迅速回暖。当月成交量飙升至8920套，环比上涨290 %。

4月和5月成交量，也维持在8700套以上。

正因为如此，许多二手房东信心大增，纷纷提高挂牌价。“现在诚心出售，价格比力实惠的房源，还真的不太好找。”中介伴侣说。

但导致二手市场“无人问津”，绝非仅仅是挂价高一个原因。

比如，近期大量红盘的入市，起到了明显分流作用。以梧桐郡为代表的刚改投资盘，和以御品、壹号院等为代表的高端改善盘，个个卖得风生水起。

在限价一手房面前，没有价格优势、还有昂扬税费的二手房，只能是第二选择。

一方面红盘持续入市，另一方面新房价格又被进一步锁死。

上周末出台的“限房价，限地价”政策，从土地出让阶段，就对未来新房价格做了限制，甚至还包罗装标。

大家知道，之所以有购房者买入高价二手房，主要是因为新房难买，以及担忧房价继续上涨（年后申花这一波示范效应太明显了）。

如今，房价预期被锁定（还有信贷从严），或许中签率依旧很低，但着急买二手房的现象，应该会大幅减少。毕竟，接下来的新房上市量充足，摇奖机会还有很多。

业内人士认为，如果政策坚持执行，二手市场有望回归到正常水平（低于一手）。值得一提的是，土拍新政出台当天，就有伴侣急匆匆打来电话，询问二手房是不是更难卖了。

先于价格一步，成交量已出现明显下滑。刚刚过去的6月，二手成交量仅6000余套，环比大跌31%。

有人预计，接下来几个月，成交量大概率继续下探。

PART 4

持续走高的二手挂牌量，同样在挤压二手房价。

截至昨日20时，透明售房网数据显示，杭州全市（含富阳、临安）挂牌量，已达到81196套，较5月底又净增了4000套。

即便去除商业类房源，住宅也有6.4万套。就算再考虑到“挂牌过程中转出租或不卖了”等无效房源，规模同样惊人。

可怕的是，可预计时间内，这个数字仍将不竭攀升。

因为过去两年，大量投资性楼盘，正在陆续迎来交付。对许多投资客来说，交付即意味着抛售。

去年底“提前一年”交付，本年5月办出不动产证的西湖国际城，就是典型例子。截至昨日，楼盘已成交13套，另挂牌63套。

也就是说，短短2个月不到，西湖国际城（交付1474套）准换手率，至少已达5.15%。

按正常水平看，新盘交付半年内，换手率基本5%摆布；交付近一年，可达10%上下；若是投资红盘，比例高达15%-20%。

可见，这些投资客高度集中的红盘，将来抛售的房源，可能比想象中还要多。

以此对照，单看交付量，就值得我们谨慎。

据不完全统计，本年下半年，杭州市八区超50个住宅盘计划交付，最保守估计也超过2万套房源。

傍边包罗不少投资红盘。比如，计划年底交付的武林郡，共539套；分两批交付（8月底和年底）的华夏四季，累计交付量超过1000套。

还有计划一次性清盘的上河宸章（636套），预计年底交付；正在登记的上实·海上海，年底也将迎来部分交付。名单中，还有蔚蓝领秀、亲爱里、滨之江等。

并且，这2万套次新房也只是开始。要知道，2016—2018年杭州共卖出54万套新房，大部分要明后年交付。

短期的踩踏已不成避免。所以，刚需接下来半年不妨两手抓：一方面继续摇奖新房，另一方面伺机而动，淘一淘高性价比二手房。

只要耐心等待，机会必定有。比如，王先生就已表态，若情况未改变，不排除降价。

只是到了阿谁时候，降价还有用吗？