二手房挂牌量逼近8万套！房东心态崩了？不少次新房降价 速来“捡漏”

爱拼才会赢

近日，杭州住保房管发布二手房相关数据：

截至5月31日，二手房已挂牌未成交房源约6.2万套，挂牌总面积596.0万方，按比来12个月的月均成交套数计算，挂牌房源的去化周期约为10.9个月。其中，二手住房已挂牌未成交房源约5.0万套，挂牌总面积509.6万方，按比来12个月的月均成交套数计算，挂牌房源的去化周期约为10.5。

而实际房源更多。早在3月份，好找房网显示二手房挂牌量逼近7万大关的时候，市场的“焦虑情绪”就开始蔓延，甚至有人用“踩踏”来形容杭州的二手房市场情况。

在这样的大环境下，二手房买卖究竟该如何思考呢？眼下是否是买房的好时机呢？且听道来。

·太长不看的伴侣可直接拉到文末，保藏次新房房源情况表，买房不迷茫！

“一分不降！”

一周前，带我看房的中介小哥绘声绘色道，“当时房东说，这套房子就卖600万，一分不降！现在，一个月不到，已经主动下调了40万。”

——但还是没人买。

中介小哥说的这套二手房源，位于远洋公馆东区，约89㎡的户型，开发商精装修，未入住，一个月前挂牌，报价600万，目前降价至560万。据说，看房的人很多，但下手的人一个都没有。即使房东暗暗打脸降价，也依然没有顺利卖出。

当然，这个报价还是基于小区整体成交均价的合理范围。不外，中介小哥向我透露，同个小区低楼层的房源，有一套全小区最低价，仅510万，折合单价57300元/㎡摆布。



远洋公馆二手房签约均价 来源：好找房

这个价格，就比签约均价低了约2360元/㎡，性价比非常高了——但依然没有人下手。

就在昨天，我又收到了中介发来的消息：之前带您看过的那套房，又再降价5万了，您考虑入手吗？

要知道，远洋公馆还是有学区加持的，加上89㎡小户型在市面上比力吃香。所谓的“硬通货”，出手却并没有想象中的顺利。



杭州全市二手房挂牌量（截至6月15日） 来源：好找房

按照好找房最新数据，杭州全市二手房挂牌量已经高达79553套（数据截至6月15日），突破7万套大关的日子似乎还没过去多久，转眼，又即将迎来8万套大关。

壹 | 二手房踩踏来了？

在被庞大的挂牌量震惊的同时，我们也不能忽视另一个数据，那就是成交量。



2019年1-5月杭州二手房成交量

数据：杭州我爱我家市场研究院

据杭州我爱我家市场研究院统计，2019年1月-5月杭州市区（含富阳、不含临安）二手房成交量总计达33537套。

其中，除了2月春节假期的影响，3月以来每月成交量都超过8000套。

还有一点不得忽视：随着近两年高价地项目的陆续入市，新房二手房价格的倒挂逐渐被抹平，多个热门板块的倒挂红利甚至已经消失。

比如奥体板块，自澄品领出47438元/㎡的均价后，板块内的一二手房价差急剧缩小。而申花板块绿城建发沁园高层均价54000元/㎡，同板块的欣盛东方福邸二手房签约均价仅48020元/㎡，万家花城二手房签约均价仅47160元/㎡，红利全无。

可想而知，越来越多的购房者将会从购买新房的惯性思维中转换过来，更多地关注到二手房、次新房市场，这也势必会产生很大一部分需求。

按照这样的情况，我们所担心的“踩踏”可能并不会发生。

即使接下来还将迎来一大波交付，置换需求和投资抛售会造成大量次新房入市，只要需求还在，市场还是能够保持平衡的。

加上，杭州近期放宽的人才落户政策，必然程度上也催化了不少潜在的购房需求。

贰 | 现在是购房好时机吗？

尽管踩踏不会来，但庞大的挂牌量也引发了市场的焦虑情绪。

像文章开头提到的，有不少房东“熬不住”开始降价了，而购房者们也在有了更多的选择之后，持起“不雅观望态度”。

毕竟二手房不消像新房那样，又要验资又要摇号。面对大量的二手房房源，购房者们完全可以货比三家，精挑细选一番。

这样看来，在心态上，买方市场目前会略占优势一些。



杭州各区域二手房成交均价走势 数据：贝壳找房

据贝壳找房统计，5月，在其平台挂牌的31945套房源中，共有10358套房源进行了调价。在所有调价房源中，降价房源为5942套，占比18.6%。

而在各区域中，对比4月的数据，5月滨江区、上城区、萧山区和钱塘新区的二手房成交均价都有不同幅度的下跌。



近十周贝壳成交均价与挂牌均价（5月版）

来源：贝壳找房

议价空间方面，杭州贝壳5月二手挂牌均价为33520元/㎡，成交均价约为31731元/㎡，挂牌均价与成交均价相差1789元/㎡，议价空间为5.34%。

如果买不到心仪的新房，可以试着将目光转向二手房市场，给本身多一些选择的机会。

叁 | 哪些楼盘可以捡漏？

和新房市场有所不同，二手房往往都有本身的独立行情：

比如毛坯交付的二手房，按照房东自行精装修程度的不同，定价也会有所不同；而房源本身的楼层凹凸优劣也会表现在价格上；此外，房东个人情况比如急需置换、急需用钱等等情况，也会影响到最终的成交价格……

因此，我们不能用绝对的标准去衡量每一套二手房。不外，就目前的市场情况而言，实际二手房房源供应量充足，卖家焦虑情绪蔓延，还是有不少房源频频降价来吸引成交。



德信滨江东方星城某房源总计降价40万 来源：好找房

像德信滨江东方星城这套房源，从去年10月挂牌至今，总共降了40万，目前还没有成交。虽然缺乏近月成交数据，但42639元/㎡的价格已经比该小区的挂牌均价45889元/㎡，要低了3250元/㎡。

而据中介透露，这套房源依然还有讲价空间，最低能谈到498万，也就是在目前的挂牌价上再砍掉10万。



北大资源未名府某房源总计降价60万 来源：好找房



万家花城某房源总计降价75万 来源：好找房



保利像素某房源总计降价20万 来源：好找房



万科大家世纪之光某房源总计降价10万 来源：好找房

而其他热门板块的小区，也有个别房源降价。

比如未来科技城的北大资源未名府某房源挂牌一个月不到降价60万；申花板块的万家花城某房源挂牌两个月降价75万；钱塘新区的保利像素某房源挂牌一个月降价20万等等。

从去年年底至今，大量楼盘交付，次新房涌入二手市场。对于购房者来说，如果不是特别需要好学区而买老破小的话，也可以多看看这些次新房房源，毕竟很多都还没有入住过，除了交点税，跟新房几乎没有不同。

为了便利大家了解次新房房源情况，我们做了一张表格，收纳了去年下半年至今已交付或即将交付，并已经挂牌待售的房源，供大家参考。

当然，总有些房东为了试水行情稍微挂高价格，不外，绝大部分房子还是有可不雅观的议价空间存在。“诚心出售”的房东，也在迫切等待买家的到来。

附：杭州部分二手房房源情况（截至6月11日）

点击查看高清大图↓

杭州部分二手房房



源情况（截至6月11日）数据：好找房

漫步晨熙

远洋公馆89方，谁买谁后悔，不通透，很闷热

kfiwjgg

去年我降价卖了两套房，这几天没事翻了一下房产网发现前几年同小区的二手房还挂着没撤掉。光利息都比降价的钱多了，庆幸！庆幸！[捂脸][捂脸][捂脸]

malataedu

杭州房子现在太多了，泛滥成灾了，二手房挂牌看得到的8万套还有些看不到的算上去就是十万套摆布了，还有大量新房上市，看来杭州房价要跌了

零度的冰

始于2015年底的去库存就已经埋下了今天二次去库存的隐患，这是当时我就预料到的，当时跟很多人说，2015年买房子的，可能到时脱手还能赚一点，2016上半年买的可能是不亏不赚出手，2016下半年买的基本上是要亏了，再之后买的就是站岗的。今天已经成为现实。

kfiwjgg

能买得起四五百万房子的还叫刚需？

hyydad

G20前远洋公馆3万5一平方/做上火箭了涨这么多

酗们啊

我看这些人卖2000万一套最好了，大家都不消接盘了。都回家，反正过年杭州就是空城

wenhui0762

这种500万以上的89房子，出手难一点，钱不多的买不起，有钱的看不上。

流云

八万套，什么概念？杭州人口马上要破一千万了，0.8%的人动动手指就消耗完了。况且浙江有钱人多。