徐州楼市的“环线”之争，购房者到底该何去何从

740134791

从城市的发展框架来说，绕城就是一个城市的边界和极限，也是一个城市所能拓展的最大范围。

而环线发展，是一个城市发展难逃的“宿命”……




?壹

在徐州，相信很少有人听说有一环、二环、四环之称，反而三环五环耳熟能祥！

我们先来看一条消息！

近日关于徐州“五环”的新闻在各大平台炒的火热，206国道徐州改线段建设工程，是徐州外环公路“S003”的重要组成部分，也就是大家俗称的五环路。



1991年徐州三环路开工建设，徐州算有了真正的环城路。从三环路的始建到这次“五环路”的开建，是徐州时隔26年以来，再次以环线道路建设为契机、拉开城市发展框架的历史性时刻！

今天我们就给大家聊下徐州楼市的环线之争！




?贰

随着城市的快速发展，城市资源不断外扩，环线就显得尤其重要，就像北京五环内外就可能是一个天一个地的存在…

过去许多在徐州置业的朋友都有一个共同的理念那就是“休想骗我出三环”，对于徐州人来说，三环已经成为多数人买房的门槛！

很多人都知道买房买的不仅是房子，更多的考虑是为了优质的城市资源。

三环内的房子，主要价值体现在城市几十年发展沉淀下来的丰富配套，商业、教育、医疗、交通……



虽然大量“老破小”房屋本身居住价值较低，但下面的土地才是决定其市场价值的关键，毕竟地段的优势无可复制。

而和三环内的成熟相比，徐州三环外的发展很不均衡，区域差别较大。

除了新城区和东湖新城等区域的的发展全面开花外，发展连接成片的区域并不多，与三环外各大片区发展周期的不确定性相比，三环内房子的价值依然无法撼动。

但是，现在想要在三环内买房好像越来越难了……



据极房数据中心统计，目前徐州三环内在售楼盘屈指可数……

环顾一周除却环三环边的苏宁悦城和美的乐城，而这两个项目都非常难买！其他项目均价早已心有余而力不足，环市中心商圈周边楼盘均价更是早已突破2万元/㎡的天花板，未来新上市项目的定价只会越来越高！

原因有两方面：一是由土地成本决定的。棚户区改造的成本很高，只有定位改善型产品，才能做出溢价。

二是由购房者需求决定的。徐州环市中心存量房以中小套型为主，改善型需求更加旺盛。还有就是刚需的承受力有限。比如要做90平米左右的两室，单价也要2万+，首次置业压力很大。



当三环内楼盘的可选择性越来越少，面对居高不下的房价只能望而却步，刚需只能被迫望向三环外！




?叁

前几年三环买套新房不过百万出头，现在至少翻一番多才能上车，随着城市的快速发展棚改政策的大力推进，三环内土地变得越来越稀缺，几乎无地可供了……

三环错过了就很难回去，未来更是如此！



而“环三环”恰好是主城人口外溢的首要承接区域，也是城市红利最快兑现的区域，更重要的是，盘多货量大。

首先“环三环”有着更多的拿地机会，成为房企布局的重点区域，包括万科、红星、金地、金茂、中海、融创、荣盛、保利等多家房企，逐鹿“环三环”。

其次徐州三环沿线，分布着大量的城中村。

城中村改造项目，近年来一直是徐州市场供应的主体，且都是以整体改造形式出现的百万方大盘，比如黄山垄改造项目红星云龙金茂悦、骆驼山改造世贸天域华府等等

由于城中村改造项目通常体量巨大，经常出现一个大盘带动一个片区楼市的现象，



目前，“环三环”处于刚需盘、刚改盘和纯改善盘并存的时代。

随着城市骨架的不断延伸，配套短板将被逐步补齐。与主城配套完善的老旧小相比，如果你更在意户型的功能性和舒适度，建筑的立面、社区的景观等方面，那就选择三环沿线。

毕竟环三环热点板块的前景不用过多描绘，已经是“现货”呈现。




?肆

在徐州楼市有这么一句话“土豪买一环，改善选三环，刚需只能被迫进五环。”

如果说“环三环”的改善时代已悄然来临，那么五环可能是今后徐州最后的一趟刚需班车！

城市是摊大饼式的发展过程，实质更是城市人口和资源的自然外溢。

但摊大饼并不意味着城市无止境地向外扩张，就目前徐州发展框架来看，五环可能是边界和极限，也是所能拓展的最大范围。



从地图上看，徐州的五环路就像一个摊开的荷包蛋，而且这个荷包蛋不是随便乱摊，而是有意识的向东南方向摊，也就是我们常说的“东扩南进”。

2016年12月，徐州市规划局召开新闻发布会，根据最新的编制，最终确定了徐州双中心、六组团和十五个功能集聚区组成“2+6+15”空间布局体系。其中：

双心：老城区中心和新城中心；

六组团：金山桥片区、坝山片区、翟山片区、铜山片区、九里山片区和城东新区六个组团；



十五个功能集聚区：北三环物流集聚区、徐州铁路物流园集聚区、双楼港物流集聚区、临空产业集聚区、新城金融集聚区、江苏淮海科技城、徐州科技创新谷、中心商圈、新城商务集聚区、中央活力商务区、高铁商务集聚区、云龙湖文化旅游集聚区、户部山历史文化片区、新城颐养集聚区、吕梁颐养集聚区。



而五环公路建设完成之后，能够分离穿城交通25%-30%左右，显著缓解城市交通压力。

另外，徐州“五环”东南环项目，连接了徐州重点规划建设的贾汪新城、东湖新城、铜山片区等重点区域，以及大洞山、吕梁山等风景区，对徐州东区、南区经济发展起到巨大催化作用。



城市扩张的背后就是刚需会外溢到更远的环线置业，而城市的发展方向、新城优势、发展动能，就是几种力相结合，造就了今天徐州城市框架的发展现状。从发展的眼光看，一切沟壑终将被填平。

作为刚需置业区域，五环的配套短板目前无可回避，但这也正是价格能够满足刚需预算的原因。

而今天的五环，就是昨天的三环……




来源：徐州极房网 如需转载，请注明来源！

uqcopveobo

使劲吹

天使爱柠檬

环城路、二环路、三环路，老徐州市区人都知道，啥四环五环？村里人真能闹

cn288

五环一建好，大许，大庙，大黄山才是市中心。

shazhude123

怎么没听过二环，五环倒是不知道在哪

mibudai

唯有淮海新城离主城区最近，公园环绕生态易居

490399346

你要是建八环，估计新沂都能该区了，使劲造吧

svtoduclkk

五环一画，茅村成市中心了

lpy126210

新城区是几环

llkarpenter

到五环发展宜居时代需要20到30年时间沉淀。