所有事实指向一个本相：未来两年，请务必把房产转移到以下城市！

田浩

我们的一生，总会遇到各种各样的机会。极少数的人能把握住一次，从而咸鱼翻身。

但大多数人，一辈子在出生地，从来不出远门，混固定的圈子，认识有数的一些人，接触到的所有信息和价值不雅观都是片面的，浑然不觉本身身处在一个波澜壮阔的大时代。

你接触的人越多，就知道不同出身背景的人，思想差异化之大。

所以说服别人，改变别人的不雅观点，是非常难的事情，也是费力不讨好的事情。

本文不为了说服别人，只为了寻找看——有多少伴侣，和我的不雅观点一致。

老规矩，先说结论：

1、未来两年，是城市抢人大战最白热化的两年，也是城市转型发展最好的机会。

2、这个风口，过去了就过去了，并且不会再有。此后，城市之间的差距就会越拉越大。再有想逆袭的城市，几乎是不成能了。

3、只有少数城市的房产有投资价值，现在转移还有机会，以后去成本会更高。

4、人口流出的三四线会有一个残忍的本相：这里的人一辈子为房子打工，最后毫无意义，因为房子卖不出去。

01

日本的“鬼屋”

前些日子，“日本不限国籍，免费送房子”的新闻刷上了微博热搜。有网友十分羡慕，说中国房价这么高，不如去日本免费搞一套。但猫叔详细读了一遍新闻后，发现其中信息量极大，不免背后发凉。

首先，我们来思考下，什么样的房子才会免费送人？

不成能是人口大城东京、大阪，这类城市人口密度大，房价高，房子供不该求，怎么会免费送人呢，必然是人烟稀少区域闲置多年的房子，也就是我们常说的“鬼屋”。

看到新闻说，送房子的小镇叫奥多摩町。从日本新宿区到这里只需要90分钟，也就是说，距离东京一个半小时的地方，还是“首都90分钟经济圈”的优越地理位置，居然房子也没人要。



在日本，空屋荒废的现象比比皆是。据日本政策论坛2013年统计显示，日本国内虽有6000多万栋房屋，但实际上名下拥有房地产的人，却仅有5000多万人。而随着人口老龄化严重、年轻人不竭流失，相关单位预测，到了2040年，日本会有将近900多个城镇或乡村“消失不见”，奥多摩町只是其中一个。

这是日本人口老龄化后期大城市人口极度聚集，小城镇人口极度萎缩的结果。

想一想我们正在炒作的“环首都经济圈”的概念，在未来的几十年，有多少城镇会沦为奥多摩町一样的命运。

还有更细思恐极的事情，要获赠奥多摩町的住宅，需要具备一系列苛刻的条件。看完这些条件，你们就懂免费赠送房子的实际意图了——

1、要求入住的是40岁以下的夫妇，50岁以下的户主必需有孩子；

2、决定入住以后，要至少住满15年，全家人的户口必需迁过来，纳税地址也必需迁入。就是说，必需要在这里生活、工作。

第一条目的，是要劳动力，要孩子；

第二条目的，是要税收。

所以表面来看，确实是可以免费获得一套房子，实际上，为了这一套房，户主必需牺牲掉原有的工作机会，举家迁入这里，还不能离开。等于变相的一辈子“为房子打工”。

人口老龄化加速，劳动力日益锐减的情况下，小城镇的房子最终沦为废弃的鬼屋，这不仅仅是日本独有的现象。

我们和日本的区别在于，日本已经走到了这一步，正在极力挽救，而国内多数人对即将到来的危机还浑然不觉。

02

需要警惕的趋势

有人说，中国和日本，两国国情相差很多，你的话有点危言耸听了。

真的是危言耸听吗?来看三组数据：

首先是，劳动数据人口的7年连续下降。自2012年起，我国劳动年龄人口的数量7年间减少了2600余万人。据人社部预测，到2030年，劳动人口会出现大幅度下降，平均以每年760万人的速度减少。

再看出生人口，2018年出生率是1949年以来历史最低值。2016年出生人口为1786万，2017年出生人口约为1723万，减少了60万。而2018年出生人口1523万，减少了200万。比上一年减少的人数足足多了3倍以上，出生人口出现断崖式下降。

于此同时，人口老龄化程度继续加深。2018年末，60岁及以上人口为2.5亿。《国家人口发展规划（2016—2030年）》预计，2030年前后，全国总人口将达到14.5亿人摆布，60岁及以上老年人口占比25%摆布。届时每4个人就有1个60岁以上的白叟。中国老龄化速度快、人口多，在世界各国中前所未有。

劳动力、出生人口双降，但老年人口却不竭攀高。这说明中国已经步入出生人口断崖式下降的危机中，甚至比日本更严重。而中国的城市，也将面临着日本同样的遭遇——人口过于集中在大城市圈，收缩的城市越来越多。并且越是等级低的城市，人口流出现象越严重。

参考恒大研究院的统计数据，如果以人口净流入为买房的参考因素，

选择在地级市买房，只有一半的地级市可以买，

选择在县级市买房，只有30%的县级市可以买，

选择在县城买房，只有20%的县城可以买。

恒大研究院对比2001-2010年期间和2011-2016 年期间的人口流动数据发现，从行政建制看，地级及以上城市人口流出地区个数占比从22.6%增至42.9%，县级市从65.3%增至76.9%，建制县从74.8%增至80.9%。地级及以上城市人口流出地区个数从2001-2010年的65个增至2011-2016年的123个，占比从22.6%增至42.9%；县级市人口流出地区个数从220个增至259个，占比从65.3%增至76.9%；建制县人口流出地区个数从1086个增至1175个，占比从74.8%增至80.9%。



这就是残酷的本相：当北上深杭、省会城市在吸引大量的年轻人口落户时，大量的小城市、县城人口在流失。

人口红利趋缓之后，城市之间抢夺人口的战争也走向白热化，如果不能在接下来的10年中选对城市，掌握剩余人口红利，那么人口净流出地区的人会发现，几十年以后，打了一辈子工买的房子，居然白送都没人要。

03

剩余人口红利在哪些城市手中？

未来哪些城市会因为人口红利崛起，哪些城市会衰落？

为了大家对现在的城市格局有更清晰的认知，我们从头说起。

众所周知，21世纪初期，占据人口红利的是北上广深一线大城市。但随着2014年11月20日，国务院发布《关于调整城市规模划分标准的通知》，新一轮的城市格局即将洗牌。

为了加快城镇化进程，配合新一轮的户籍改革，国务院明确了新的城市规模划分标准。

这次规模划分，最显著的变化是，多数城市面临着“降级，特大城市由140个仅变成16个——以前城区人口100万以上的都是特大城市，按照2020年的数据统计这类城市有140个，新标准执行后，城区常住人口由100万变成500万以上。当时只剩下了沈阳、天津、西安、成都、重庆、武汉、南京、苏州、杭州、东莞、佛山等16个城市。

本来140个城市，都在同一行列，没有什么明显的差距，但特大城市的规模调整，让很多城市的压力就凸显出来了。大量原本享受特大城市待遇的省会城市及计划单列市都被踢出阵营。最惨的比如新疆，乌鲁木齐从特大城市降级为大城市后，新疆一个特大城市也没有了。

所以新标准的划分，为今后的城市化格局带来很深刻的影响：

1、首先是作为四个超大城市，北上广深将会严格控制人口。以北京为例，2018年申请积分落户的人数达到12万6千人，最终只有6019人实现积分落户，而北京市常住外来人口仍多达794.3万人。

在北上广深公布的“十三五”规划纲要中，均明确了2020年的人口控制目标。比如北京常住人口要控制在2300万人以内，上海不超过2500万，广州1800万，落户宽松的深圳也提出预期目标为1480万人。相信深圳宽松落户的窗口期不会很长了。

2、其次是省会城市的崛起。

这里需要稍微科普一下：各省地方财政分权竞争，是相对独立的城市体系。而各省的财政转移支付、建设用地指标乃至基建投资等等都和人口挂钩。有人口大城，才有财政支持、GDP的增长。所以各省都有动力建设人口大城。

同时，我国城市间存在着严格的行政层级，层级较低的城市的经济活动受到直属上级城市的影响。所以省会城市有着突出的优势。

当城市规模标准提高后，各个城市必需重新调整规划。多个省份都将“建设特大城市”作为奋斗目标。尤其是以扶持省会城市为奋斗目标。

3、中西部地区优势显现出来。

按照之前的城市规模标准，东南城市规模显著高于中西部区域。新标准突出了西安、成都、重庆、武汉、郑州的优势地位。这些城市也是提高城镇化率的支点，有利于人口从东部沿海地区向中西部回流。

2016年9月30日，国务院办公厅印发了《鞭策1亿非户籍人口在城市落户方案》，为“十三五”期间的城镇化设定了一个超级的大目标——在2020年之前实现1亿人落户。

2017年，25个以上的城市出台了人才新政。也正是西安、成都、武汉等省会城市最为主动积极。借着城镇化的最后红利，抢人也逐步白热化，纷纷为2020年的人口目标冲刺。

以西安为例，数据显示，2018年“70万+新西安人”中，学历落户和人才引进占总迁入的66%，且不说人才引进中有多少掺了水分的，有23万人以上，是没有经过学历、技术，“随大流”留下来的。短期的弯道加速发展，带来巨大的就业压力，公共资源也人满为患。

但西安依然搁置争议，顶着巨大的压力继续零门槛落户——因为历史给西安的机会就一次，必需牢牢抓紧。



04

最后一个风口的消失

当下城镇化已经进入尾声，全局性的人口红利消失，只有少数城市可以享受到局部性的人口红利。

按照十三五的规划，截至到2020年，要实现1亿人在城镇落户，这个目标分解在5年完成，年均城镇落户要达到1800万人以上。如今，我们还有最后两年的攻坚阶段。



表面来看，各大城市之间的抢人大战，是为了短期拉高房价，实现土地收入，但实际上是在最后的风口抢占人口优势，为即将到来的老龄化社会做准备。

当老龄化趋势不成逆转，抢人的风口，过去了就过去了，并且不会再有。此后，城市之间的差距就会越拉越大。再有想逆袭的城市，几乎是不成能了。

未来两年，请务必把房产转移到以下城市：

1、一线城市>人口特大省会城市>省会城市、人口特大城市

虽然这两年还是落户风口，但政府对超大和特大城市的土地供应、人口规模已经有意控制。

在《鞭策1亿非户籍人口在城市落户方案》中，为配合十三五期间“1亿人”落户计划的各类用地需求，全国新增1200万亩建设用地投入使用。但这1200亩原则上不会安排给超大和特大城市的中心城区。

所以，即使能够顺利落户，但这些城市中心城区的土地供应依然会非常紧张。未来也会继续限制城区土地供应来达到控制人口规模的目的。

2、选择大城市群

未来2亿新落户的人口，60%会分布在长三角、珠三角、京津冀、长江中游、成渝、中原、山东半岛七大城市群。

按照“十三五”规划，剩下的20%人口分布在海峡西岸、哈长、辽中南、关中平原、北部湾、山西中部、呼包鄂榆、黔中、滇中、兰州-西宁、宁夏沿黄、天山北坡等12个城市群。

未来，这些城市群会聚集70%以上的人口，创造90%的GDP。



最后，本文所有事实指向一个本相：

未来房子只分为两类，一种是投资品一种是消费品。上述区域依然会吸引年轻人流入，这些城市的房产长期依然有保值增值的功能。而在人口净流出的普通地级市、县城的房子，只有使用价值，但已经卖不出去了。

而被时代浪潮裹挟着的我们，无论愿意还是不肯意，最终都要被迫参与这场无声的、不成逆的资产保卫战。

· END ·

涨了！南宁11月房价地图出炉！

刚凑齐首付却赶上房价下跌，现在要出手吗？

10月全国首套房贷款利率又上涨，南宁高于全国平均水平！

本年最大胆的购房建议，没有之一！

公积金账户余额可直接还贷，这些问题要注意！

把稳！南宁人交了近千万却拿不到房，后悔死了！

房天下开设的特价房微信群是一个置业交流平台，购房信息、经验分享、城市规划、专家答疑。共同学习、进步、交流，使购房者能够安心买房，业主安心卖房。

南宁特价房群