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“停止去库存”打响第一枪 东房网小编走进《105会客厅》

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小君子 发表于 2018-10-7 14:08:37 | 只看该作者 |只看大图 回帖奖励 |倒序浏览 |阅读模式
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小君子
2018-10-7 14:08:37 3766 8 看楼主
主持人好,听众伴侣们下午好,我是东房网副主编小尧。很高兴今天有机会走进《105.3会客厅》栏目,一般而言,每年的9月份、10月份,房地产市场多数情况下会迎来一波销售高峰,同时,这两个月也是开发商年底冲刺业绩的最佳时点。今天小编就想跟大家一起聊一聊楼市的一些关注度比力高的新闻、分析以及楼市走向。

首先我们先看一看楼市政策方面的新闻:

一、三城密集出台楼市调控政策,房价恐将进入下跌通道

近日,楼市大消息不竭。先是呼和浩特首次提出“全面停止房地产去库存”,并出台了不变房价的若干举措;几天后,海南热门城市海口、三亚相继出台升级版的楼市调控办法,采用一二线城市的惯常做法,通过政府指导商品房备案价的方式来按捺新房价格的上涨。几天之内,三个热点城市密集出台楼市调控政策,其背后释放的信号非同一般。

我们先来看看这一轮楼市调控出台的背景。据国家统计局数据显示,热点一二线城市房价涨幅连续多月回落,房价整体保持平稳;但部分热点三四线城市的房价却表示出了快速上涨的态势,部分热点城市如三亚、海口、宜昌等房价环比上涨幅度超过2%,同比去年涨幅超过15%。但是房价的继续上行显然不是国家希望看到的,为此,中央高层连续发声要求不变房价,坚决遏制房价上涨。住建部更是集体约谈近期房价涨幅靠前的几个热点城市相关负责人。那么,在国家的高压态势下,我国房价未来走势会是怎么样的呢?

1、国家态度坚决,严格执行楼市调控政策

过去,我国的楼市调控政策执行两到三年后,政府就会选择放松调控,毕竟房地产属于支柱性产业,事关经济不变增加的大局。但是这一次完全不一样了,国家调控楼市和不变房价的态度坚决,有种不达目的决不罢休的气势,在未来两三年内房价继续上涨基本是不成能的了。

2、商品房去库存任务已基本完成

大家都知道,过去我国商品房积累了大量的库存,严重影响了经济的健康发展。在国家的号召下,很多城市出台了一系列鼓励居民购房的办法,如给购房者发放购房补助、房贷利率打折等。其中,棚改货币化政策更是成了商品房去库存的关键手段。在棚改货币政策的鞭策下,短期内很多城市的房价快速上涨,部分城市一度出现了住房供不该求的状况。经历了近三年的上涨周期,我国主要的城市的商品房去库存任务已基本完成,到了该退出的地步了。前不久,国家已经收回了地方政府棚改政策的审批权,并表示将会调整和收紧该项政策。棚改货币化政策转向,房价上涨已经失去了重要推手。

3、我国存量住房已基本饱和

据相关数据显示,我国人均城镇住房面积达到了36.6平方米,这说明目前我国的存量住房已经基本饱和,即使不消开发新建住房,也完全够所有居民居住。而影响房价最主要的因素是住房的供需关系,供需关系改变,房价则会自然下降。所以从这个角度而言,我国房价已经失去了最主要的上涨动力。

4、房产税出台带来的影响

目前,房产税的各项准备工作正在加速推进,未来两三年内,它将有望正式落地实施。参照发达国家的经验,如果房产税的税率为房屋评估值的3%,那就意味着100万的房子,每年需要缴纳3万的房产税,而大城市一套房子动辄数百万、上千万,所需缴纳的税费也就相应更高,这无疑是对多套房者的沉重打击。更为重要的是,房产税会改变很多人对未来房价看涨的预期,他们很可能选择抛售手中持有的房子,这将会间接地影响住房市场的供需关系,房价距离调整也就不远了。

简而言之,在国家的高压态势之下,我国房价的上涨逻辑已经逐渐发生改变。可以大致判断的是,我国房价恐将正式进入下跌通道。

二、国家这几项政策一出台,还没有买房的人要抓紧了

买房是件大事,对于在城市里面的人来说都想在城市里面买一套属于本身的房子,但现在的房价处于一种只涨不跌的状态,想买一套属于本身的房子简直比登天还难,越来越多的人都买不起房子了。为了压制房价让更多的人有房住,同时也为了冲击炒房客,政府颁布了一些好的方针,那么这些方针都有哪些呢?对房价有什么影响呢?下面我们一起来了解一下。

1、国家建立征收房产税

有了这些房产税,那些持有多套住宅的人可就惨了,好像房产税就是为有多套房子以及炒房客们量身定制的一样,等方针落实并开端执行的时候,这些人会比只有一套房或者无房的人要多交许多税,因此可能会不满,但是也有人说,占有资源多交税多也是能理解的。

2、国家支持购买首套房

假如刚需想改善条件买房的话,那么国家是支持的,第一套房减税,但多套就不行了,这也是为了调控楼市,按捺房价的权宜之策。

这2则利好政策公布后,买房人买房将更加便当,同时房产税也能冲击炒房客。房价在未来必定会受到影响,许多人也期望房价可以有所回落,以便让更多人有本身的房子。现在,国家在这方面已有所举动,因而房价下降也是早晚的事儿。买房是件大事,现在高额的房价,买房的仍是要慎重,力所能及,要从本身的实际角度出发考虑问题,既然选择要买房就买本身最中意的房子,毕竟买房所花费的金额将是本身一辈子的心血,要认真对待。看完之后,希望可以对大家起到必然的帮手,希望大家可以买到本身中意的房子。

接下来,我们看看热点城市的楼市新闻

1、“停止去库存”打响第一枪,楼市巨轮正在全面转向

多年过后,人们仍会清晰地记起这四年,就像记起20年前的住房市场化改革一样。

日前,内蒙古呼和浩特发布公告称,全面停止房地产去库存调控办法,由此成为全国第一个告别去库存的城市。

去库存结束,意味着刺激政策退出、购房补助取消、棚改货币化放缓,同时以扩大供地为代表的“补库存”开始,以“坚决遏制房价上涨”为目标的楼市调控加码。

时光好轮回。四年前,呼和浩特正是国内首个取消限购的城市,从此为楼市去库存拉开序幕。

事实上,当前百城库存规模已经跌回到2012年3月的水平,三四线存销比更是创下近9年新低。几乎所有城市都不再存在高库存问题,部分一二线城市甚至还面临库存紧张的局面。结束房地产去库存,显然是顺理成章之举。

去库存的这四年

2014年,楼市从狂热中冷却。

在经济下行压力陡然加剧之下,土地流拍、业主退房、弃房断供轮番上演,连行业龙头万科都惊呼“楼市即将进入白银时代”。

然而,楼市还没凉多久,刺激政策就卷土重来。

打响第一枪的,正是呼和浩特。2014年6月20日,面对楼市下行、库存高企,呼和浩特率先“取消限购”,开启楼市去库存之路。

有城市愿当出头鸟,各大城市也都不不再遮遮掩掩,“取消限购”的大幕由此拉开。到2014年底,在不到半年时间里,全国47个限购城市,共计42个城市取消限购,还在坚守的只剩下北上广深及三亚5个城市。

取消限购,并未将楼市从泥潭中拉出,当时除了厦门深圳房价有所复苏之外,其他城市依旧深受高库存之累。

随后,真正的大招发出:央行一年5次降准6次降息。货币信贷全面宽松、马力全开,房贷按揭利率降到近十年最低位。

货币之水的波澜壮阔,彻底激活市场的投资热情。

与此同时,各地纷纷出台楼市刺激政策,发放购房补助,降低交易契税,甚至直接鼓励大学生、农民工入场买房。

楼市彻底被搅活,以南京、厦门、合肥、苏州为代表的“楼市四小龙”脱颖而出,在2016年上半年率先开启上涨之路,其声势之浩大,甚至一度超越一线城市。

然而,此时三四线的高库存问题仍旧相当严峻,资金在一二线城市反复进出,却不肯给三四线城市让利分毫,去库存的政策初衷仍未能表现。

于是,2016年末到2017年,棚改货币化横空出世。

央行向政策性银行发放贷款,政策性银行再以棚改专项贷款,支撑三四线城市的棚户区改造,三四线政府获得贷款资金之后,从而有钱进行货币化安设,拆迁户拿到现金之后,就有了入场的本钱。

大拆大建大补助,三四线楼市也被彻底激活。

正是依靠棚改,大力布局三四线的碧桂园,从排名前十的房企中一跃而上,连续超越万科、恒大,跻身中国房地产一哥。

一二线的库存去了,三四线的库存也去了,然而,房价却出现全线上涨,居民手中的储备被掏空,消费增速也不竭走低,高房价制造的高泡沫成为不确定的风险。

2、涨价去库存的悖论

这四年的上涨历程,制造了一个相当令人困惑的悖论:楼市去库存,为何最终去成了房价暴涨?

一般商品,诸如苹果,一旦滞销,唯有降价抛售,方能去掉库存。但房子不同,越降价越没有人买,反而价格上涨的势头越猛,抢房的情绪就越高涨。

涨价去库存,这看起来是个悖论,但却符合中国最基本的政治经济学,更得到实践一而再再而三的检验。

究其根本,住房不是普通商品,而是兼具消费品、投资品和抵押品三重属性。正是这三种属性的彼此作用,决定了楼市去库存只能以涨价为结局。

从消费品的层面看,住房满足的是居住需求。显然,租房与购房皆能满足居住需求。

从投资品的角度看,买涨不买跌是必然的市场铁律,因为决定其购买欲望的是预期收益。房价一旦下跌,资产价值就随之下跌,整个市场的投资欲望同样随之衰退。

从抵押品的角度来看,房价上涨,房子作为抵押品的价值随之升高,银行放贷的意愿就随之增强。房价上涨,就促成房地产与信贷的双重繁荣,从而带动金融周期的泡沫化。

所以,房价一旦上涨,就会产生顺周期的正反馈效应,反之亦然。

在中国,房产的投资属性,远远大过消费属性,这就决定了在正常市场里,房价所拥有的涨跌互现的自动平衡器功能,在我们这里并不适用。

如果考虑到过去二十年里房价涨多跌少的现实,我们不难得出一个结论:

楼市去库存只能、并且、必然等同于涨价去库存。换句话说,在中国,楼市去库存,就必然以房价暴涨为结果。

正如很多人说的,涨价去库存,刷新了宏不雅观经济学教科书。

3、繁荣过后

在中国长达20年的房地产繁荣周期中,其间有两次颇具代表性的楼市回调。

一次是2008年,全球金融危机影响之下,楼市由盛转衰;

另一次是2014年,经济下行压力加剧,一二线城市销售暗澹,三四线城市更是高库存重压,债务问题愈发严重。

2008年的这场楼市危机,以四万亿大投资而告终,国人开始第一次领略房价暴涨的威力。

2014年的这场楼市危机,则以涨价去库存而结束,从一二线到三四线,几乎所有人都被席卷其中。

这两场房价上涨的共性在于,他们背后都有货币之水和政策之手的强力支撑。

不同之处在于,这一次的刺激手段更加直接,影响范围更加广泛,对于国民心态的改造也更为深刻,带来的影响也更为深远。

也正因此,这一次的楼市调控更为坚决,遏制高房价泡沫的决心更为坚定。

在表态上,前有“坚决遏制房价上涨”,后有“楼市调控不力坚决问责”;

在调控政策上,前有限购限价限贷限售的新常态,后有房地产税的头顶之剑;

在治理行动上,前有30城反炒房专项整治,后有热点城市约谈问责制;

在货币调控上,前有棚改货币化全民收缩,后有货币之水禁止流入楼市。

这一切,都可以归结为一个关键词:冰封。

冰封楼市,不仅可以为化解金融风险提供更广阔的空间,也能为房地产税等长效机制的出台创造基础,更能在波诡云谲的国际环境中获得游刃有余的主动权。

停止房地产去库存,现在看来还只是一地一城的个别行动,但未尝不是整个楼市巨轮全面转向的信号。

不要跟大趋势对着干,上涨时如此,调整时更是如此。

2、深圳楼市新政满月 刚需客购买热情不减

7月31日晚间,深圳楼市调控再推新政。这则被称为“7·31新政”的房地产调控政策,在四大方面对当前深圳房地产市场存在的离婚炒房、商务公、寓炒房、企业摇号购房等投机行为进行了针对性的打击。新政后首月,新政对新盘的影响有多大?

深圳楼市新政满月 刚需客购买热情不减

深圳龙岗某项目第二批单位开盘的现场,这也是新政发布后的首个新盘项目开盘。几天前,记者也走访了该楼盘了解情况,在销售大厅的现场,有不少人前来咨询购房的相关情况。

深圳某楼盘销售人员说:小户型总价低,容易出手,也容易入手。我们项目就是刚需型的,我们总货量不多300多套,8月4号卖了200多套,(新政)对我们没有影响,因为过来买房基本上是刚需,要买房的。在深圳是无房,所以他们基本上是买来本身住,他们不会考虑到限售。

深圳规土委数据显示,2018年上半年,深圳全市共成交商品住宅12804套 ,成交套数同比增长21.92%,成交面积也同比增加了22.34%。其中新房住宅成交均价为54160元/㎡,同比小幅下跌0.86%,已是连续21个月小幅下跌。目前距离731新政刚过去一个月,新政后第一周的数据较为突出,按照深圳房地产信息网的监测数据,7月30号至8月5号,全市新房住宅成交960套,环比增加了18.4%,成交面积90712平,成交均价53958元/平方米。8月6号至8月26号,新房住宅成交量连续三周呈现下滑态势。上周新房住宅量贬价升,成交量回落,环比下滑11.8%,成交727套,成交均价54309元/平,均价环比微涨1.7%。

深圳的供需关系紧张,特别是刚需,应该说它整个供需的严重性远远比北上广要严重得多,特别刚需来讲,不会受到政策的很大影响,尤其现在政策的辐射效应还没有那么大的时候,所以刚需相对会忽略政策的存在。

市场目前已经走向更为深度的不雅观望阶段;投资、投机客已暂缓进入商品房市场;剩下的是真正有需求的购房客,还在不竭看房,他们想在政策效应下,选到一套被业主抛售的低价房源。

数据显示,新政第一周全市房地产中介企业二手房铺均开单0.62套,环比下降45.7%;深圳新持牌中介人员共计流入653人,环比下降17%;二手房开单方面,调控新政当日出现高峰,随后回落,共计开单1960套,环比下降45.7%。

由于新房限价令影响,上半年深圳一二手价格倒挂明显。据国家统计局数据,7月深圳二手房房价环比上涨0.6%,连续10个月上涨,同比上涨5.6%。交易量方面,从各区来看,7月福田和罗湖成交环比有所减少,福田成交有6月的60套减少至6套,环比跌幅90%。罗湖成交35套,环比跌幅47%。宝安、龙岗、南山成交均有所增加,其中南山成交涨幅最大,成交357套,环比上涨325%。

3、8月全国各地频繁加码调控房地产政策 楼市进入深度博弈期

按照国家统计局发布的数据,本年7月,全国70个大中城市中,有65个城市的新房价格环比上涨,仅3城下降。其中,三亚、济南的涨幅最大,房价环比别离上涨3.7%、3%,另有13个城市房价环比涨幅在2%-3%之间。

统计数据显示,7月份,全国楼市调控密集程度刷新历史纪录,合计超过60城市发布了超过70次各类型房地产调控政策。8月13日,南京下发通知称,自本日起在南京范围内暂停向企事业单位及其他机构销售商品住房。至此,南京成为继深圳、西安、长沙、杭州、上海、江阴之后的第七个出台限制企事业单位购房的城市。

对抗性的办法也在层出不穷,所以我们看到从全国范围来看,各地所出台的政策主要是一个针对性的政策,就是我们经常讲的叫精准调控,过去调控 一般调控的是两年摆布的时间,当然这一次从中央到地方,这个概念是非常明确的,并且引入了问责制,所以如果市场要出现新的情况的话,还会有新的补丁出台。

下面视角转到山东楼市,看看这周有什么热点新闻?

1、山东拟规定 城镇居住区规划 须征求教育部门意见

坚持同步规划设计

现有居住区的扩建规划及新建居住区的规划,须征求同级教育行政部门意见,对不能满足控制性详细规划和规划条件确定的教育设施规划布局要求、无法满足适龄儿童入学入园需求的居住区建设项目,不予办理规划许可手续。

坚持同步建设施工

分期开发的居住区建设项目应将配套教育设施安排在首期建设。配套教育设施应当与居住区首期建设项目主体工程同时申报施工许可。居住区建设项目申请商品房预售许可证时,应配套教育设施主体未完工的,住建部门不予颁布。

坚持同步竣工验收

配套教育设施应与居住区建设项目同步竣工,同步接受验收。居住区建设项目申报竣工综合验收备案时,应配套教育设施未与居住项目同步完成建设的,住建部门不予办理开发项目竣工综合验收备案手续。

坚持同步交付使用

配套教育设施建设,实行“交钥匙”工程,建成并验收合格后3个月内无偿交付本地教育行政部门

配套幼儿园,办事半径原则上不大于300米;配套小学,办事半径原则上不大于500米;配套中学,办事半径原则上不大于1000米。规模较大的居住区,应独立设置规模适宜的义务教育学校和幼儿园。

为促进教育资源合理配置,优化学校布局,满足适龄儿童就近入学入园需求,适应新型城镇化发展趋势,加强城镇居住区配套教育设施的规划建设、办理使用工作,按照有关法律法规,省教育厅组织起草了《山东省城镇居住区配套教育设施规划建设意见》。

2、重磅!山东人买房有大变化!明年起交房必需给图纸

近日,记者从省住建厅了解到,出现3大变化的《商品住宅使用说明书和质量保证书》有望9月起在全省发布推广。明年1月1日起竣工验收的住宅工程,开发商要按照这些要求编制“两书”。

“两书”在办理交房手续时向业主提供

与旧版比拟,新版商品住宅“两书”最突出的变化,在于2019年1月1日起竣工验收的住宅工程,开发商都要按照示范文本的要求,按单位工程、不同户型别离编制商品住宅“两书”,并在办理交房手续时向业主提供。新版商品住宅“两书”还将作为工程竣工验收阶段质量监督的重要内容,由建设单位在竣工验收前提供给工程质量监督机构,不然不予验收。

用图纸说话,家里的管道、线路等一目了然

新版使用说明书包罗建筑结构概况、室内主要设备设施说明、公共设施设备说明、装修注意事项、使用说明等五方面内容。与目前采用的版本比拟,新版使用说明书更加细致翔实、更加注重用数据和配图说话,也显得更为人性。

必需标明保修事宜以及联系电话

而广大购房者都关心的户内及公共设施设备保修期多长、收房之后有问题要维修到底该找谁等问题,新版质量保证书有了更为明确的规定和要求。

质量保证书首先要求列明项目建设、勘察、设计、监理、施工等“五方验收”的具体时间,列明工程已竣工验收备案。在保修须知里,要详细标明受托负责保修事宜的单位以及办公地点、联系电话,这在此前版本中没有要求。

一些保修项目明确、延长了保修期

在保修项目保修期限方面,新版质量保证书一些保修项目,比如卫生间的防水延长了保修期限,而此前未明确期限的,也得到明确。下面这些关于保修期的规定你可必然看好了,必定能用得上!

接下来我们把目光转到东营楼市

据东房网数据中心不完全统计,2018年8月,东营万达广场、鑫都西湖湾、新汇东海岸、中润东宸壹号院、众成新悦华府、明佳花园、阳光100、新汇东海岸、海通花语城等9个项目至少推新10次,其中鑫都·西湖湾接连推新2次,东营楼市火起来。

富力铂悦府将在9月预约,花半里小高层和恒大棕榈岛二期别墅有望加推。别的,鑫都·香山悦、抱负之城柳岸晓风、众成·凯悦华庭等项目则有望在10月份推新。海通三盘——海通·西苑丽景、海通佳苑、海通·乐安郡等近期也有望推新。有这些优质项目助力,本年的金九银十真热闹。

综上,2018年8月份,中心城各区累计1569套商品房,其中住宅598套获准入市,同时商品房库存增加62套,其中住宅去化362套。经估算,8月份各区商品房预计签约1507套,其中住宅签约960套,比拟2018年7月份有较大幅度下滑。

分析人士认为,7月份东营楼市推新量相对较少,中心城推新量更低,且正值酷暑,楼市表示相对平淡,而这直接影响了8月楼市的签约去化数据,使得中心城商品房签约量相对较低。8月份东营楼市推新量相对较大,后市也有不少项目积极暖场准备推新,楼市有望持续向好发展。





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沙发
saiye404035538 发表于 2018-10-7 14:09:27 | 只看该作者
沙发
saiye404035538
2018-10-7 14:09:27 看楼主
必需下跌,我伴侣在成都买了两套房,虽然价格高,但是没人买,有价无市。这下投机取巧亏大了
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板凳
aishangni3628 发表于 2018-10-7 14:10:27 | 只看该作者
板凳
aishangni3628
2018-10-7 14:10:27 看楼主
我们这4栋42层的楼,晚上只有5,6家亮灯[大笑]继续炒别停,我看最后谁接盘,套死这些炒房的
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地板
yeying520 发表于 2018-10-7 14:11:26 | 只看该作者
地板
yeying520
2018-10-7 14:11:26 看楼主
托?找人接盘?谁信谁被坑?
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5#
枉费心机 发表于 2018-10-7 14:11:51 | 只看该作者
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枉费心机
2018-10-7 14:11:51 看楼主
没看到下行
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6#
海是天空的泪 发表于 2018-10-7 14:12:31 | 只看该作者
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海是天空的泪
2018-10-7 14:12:31 看楼主
二手房交易坑有点多哦……
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7#
董生 发表于 2018-10-7 14:13:27 | 只看该作者
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董生
2018-10-7 14:13:27 看楼主
房价若下行,必需满足三个条件:一是房产登记的全国联网。二是房产阶梯税制实行。三是银行房贷违约,法院拍卖房屋。
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8#
永远不停的雪 发表于 2018-10-7 14:14:13 | 只看该作者
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永远不停的雪
2018-10-7 14:14:13 看楼主
人均存鸟用很多家庭无房
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9#
我不是周瑜 发表于 2018-10-7 14:14:49 | 只看该作者
9#
我不是周瑜
2018-10-7 14:14:49 看楼主
有价无市的四线城市。
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