刘鞅｜万科喊出“活下去”，房产投资的机会在哪里？

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万科这些年一直是房地产市场的风向标，对市场的把控相当准确。可这次万科却迟迟不见踪影，道是恒大、碧桂园走在了降价的前面。是不是万科嗅觉不灵敏？

可是以前王石时代的真正幕后操盘手就是现在的董事长郁亮。想来不是因为万科后知后觉，而是害怕枪打出头鸟，毕竟已经不是王石那强悍的年代。

在本月26日，万科在厦门的白鹭郡项目推出特价别墅，从原价500万直接一口价298万，下降幅度高达40%，实属罕见。要不不出手，一出手就让你颤抖。

本月28日、29日，在万科召开秋季会议之际，在会场抢眼处挂出了“活下去”的标语。在此前的会议上要求本年回笼资金6300亿，可金九已过，回笼资金还不到一半。估计10月份开始还要加大回收资金力度，万科打折将会全面铺开。

从6月30日的万科半年度财务报表看，万科总资产1.345万亿，其中，流动负债9698亿，非流动负债1696亿。资产负债率高达84.6%。假如本年可以减少到回笼资金6300亿的一半的流动负债，另一半继续拍地储备土地，其它条件不作调整，那么资产负债率可以减少接近60%。

60%企业负债率应该是企业安全的极限，一般港资企业会遵循这个原则，也是李嘉诚一直遵守的底线。万科的84.6%负债率确实也是具有较大风险的，回笼资金6300亿也是经过详细分析的。如今要把风险拦截在可控的区间内，加快回笼资金是上上策。

比拟于央企、国企资产负债率高达90%以上，还有一些浙企、福建房企的超高负债率，万科已经算很好的。可好不等于可以好好活下去，要在这一轮房地产危机中获利，最好的办法就是储备足够的银两。

“活下去”不是留给万科的，是万科警告大家的，也同时为了在未来的降价风波中可以博得一丝同情。

任志强每次都唱高房地产，而谢国忠那些年一直唱衰，听任志强都赚了钱，听谢国忠的都倒了霉，是因为房地产在起起落落中一路走高，看多的最终赢了。

但万科不一样，在这些年起起落落中都比力准确的把握，不仅是因为先知先觉，还有是万科本身也能顺水推舟。这一次相信万科也已经看准了下跌的趋势，准备快速回笼资金，好在未来的房价大跌过程中，乘机兼并破产企业和低价收购烂尾项目，现金为王永远是危机之时的硬道理。

可如今的房地产状况对于普通投资人来说，又如何操作？到底是去，还是留？笔者有几个建议，仅供参考。





首先，没有进入房地产市场的就不要再进入凑热闹了，即便钱再多，那也要等一等。

其次、对于在三四五线城市的投资房，看来要溜是年底这几个月应该是最后的机会了，不要心痛，见好就收，毕竟还是赚到不少钱了。尤其是那些货币安设后疯涨的城市。

其三、省会城市，尤其是人口增加的较快的城市，如果不是在价格超高的区位，未来在一些地铁站、副中心及交通枢纽的中低价位区，还是可以守一守。除非你有更好的投资机会。

最后、奉劝那些在一线城市有投资房的人们，你们已经是这个时代的最大受益者群体了。一线城市的土地及其稀缺、人口控制又比力严，未来这几个一线城市还要冲击全球城市。只要看好中国的经济，那么，一线城市就必然可以再次为你的资产保值。