40年暴涨600倍！开挂的孟买房产真是块肥肉吗？

拉客的车

印度的社会问题，就是一个不靠谱的差异扯出一堆不靠谱的问题，然后再堆积在一起。



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孟买房产开挂传奇——贫民窟与百万富翁


印度人常说：印度的经济中心再不努力，二十年后就会被上海超越了。
真的是这样吗？来跟我一起寻找答案。
在这里，奢华与贫穷，先进与落后，美景与噩梦共存；
在这里，印度富豪的摩天大楼与亚洲第一大贫民窟共存；








图为印度首富花费近10亿美元（约68亿元人民币）在孟买建造的世界最贵豪宅








图为位于孟买的世界最大贫民窟Dharavi
在这里，世界一流的IT公司与巨大的人力洗衣场并立，编织东方影视神话的“宝莱坞”与贫民窟里水深火热的人们同在。








图为印度孟买宝莱坞








图为孟买大型人力洗衣场
这里就是印度最大的海港，也是印度最大的城市，素有印度“西部门户”之称的孟买。
我先说说对孟买整个城市的印象，飞临孟买的时候，在飞机舷窗第一眼看去，我不禁惊叹印度经济发展之快，有那么多整齐的现代化大厦。








从空中俯视孟买就能看到CBD与贫民窟之间有道十分明显的分界线
但仔细看第二眼，我就震惊CBD繁华地段的摩天大楼边上竟布满了密密麻麻的贫民窟。
然而就是在这个贫富交加的孟买，却造就了跟北上深一样的房价暴涨传奇。
前段时间印媒称，孟买房价40年间涨了600倍，从40年前的10.7美元/平米暴涨到现在的6435.36美元/平米。








图为孟买2018年7月公寓房价（数据来源：numbeo）
据印度专家对孟买的房价现状和薪水情况进行分析后发现，要在孟买购买一套奢侈豪宅，每个普通印度工薪阶层平均要工作300年才能一圆此梦。
再纵不雅观整个亚洲，孟买不得不说是印度刚需者心中的哀思之城。








图为碧桂园进军印度房产市场宣传海报
如此暴涨吸引了大量资金涌入印度房地产市场，包罗中国万达、碧桂园、华夏幸福、复兴等房地产企业巨头，纷纷布局印度房地产市场。








图为印度各城市房屋出租率以及租金收益率（数据来源：numbo）
再看看孟买的房价涨幅以及整个印度的房屋出租率和租金收益率，作为印度经济中心的孟买稳居第一，这更引爆了孟买房产市场。
那孟买房地产市场为何如此火爆？会不会像中国北上深几年前一样火爆呢？

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孟买房价为何如此疯涨？

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经济起飞


印度楼市火爆离不开印度傲娇的GDP增速。近年来持续7%以上的经济增速，人均收入10%摆布的复合增长率，以及相对年轻的人口结构，再加上莫迪政府给市场带来的印度改革红利预期等。








图为印度近年GDP增速
不得不说继中国之后，印度经济正在步入快车道。而经济的快速增长预期，意味着在单位时间、单位土地内所产生的经济增加值将增多，这是市场遍及看好房产市场的重要内因。
在大部分房产投资者看来，布局印度如同购买一张看涨期权，投资印度房产的投资者都认为本身已经敏锐地捕捉到并抓住这种市场机遇。

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人口剧增


印度经济发展随之带来的城镇化发展，使得印度一线城市涌入大量外来人口，而这些人口中的富裕者，就会在新德里、孟买、班加罗尔等城市大量购置房产。








图为印度人口增长预测（数据来源：IMF）
近年来越来越多的印度人移居到城市，导致城市住房缺少，而孟买大部分住房价格都是在近十几年里翻倍暴涨。










数据来源：联合国预测
特别是孟买，它是南亚发展最快的城市之一，每年新增几十万外来人口。
蜂拥而至的人群给城市的房产市场带来了春天，但同时也把孟买房价给推上了印度之巅。

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货币贬值迅猛


印度政府滥发货币，货币迅速贬值，房价水涨船高。2011年至2015年印度流通货币增长迅猛，增幅竟高达40%。








图为近5年美元兑印度卢比汇率变化
而拼命发行钞票带来的后果就会带来恶性通胀，印度卢比严重贬值。
正因为，货币的快速贬值，通胀率迅速上升，使印度富人阶层急于寻找对抗通胀的手段，于是纷纷买房对抗通胀，所以印度房价就被炒上了天。

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市场供不该求


开发低端市场利润比力薄，房地产开发商视同鸡胁。而目前印度一线城市恰是低端住宅市场供应严重不足，中高端市场已经饱和，显然印度房地产市场是结构性失衡。
而孟买主要的房地产开发商握有价值5340亿卢比的期房库存，还有3680亿卢比的项目正在酝酿中。分析人士预计印度需要十多年时间才能去消化库存。
如此一来，一边是住房短缺，而另一边是库存积压，孟买房价岂能不涨。

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建筑市场的落后


由于印度建材市场滞后和房地产市场的迫切需求，从而导致印度各个中心城市的房价急速攀升。
尽管房地产行业属于第三产业，算是办事业的一部分，但是从事房地产开发需要大量第二产业的建筑业、工程制造等领域的储备。








如果建筑业等第二产业基础不牢靠，那么建造房子的工程速度也会十分缓慢。而近年印度第二产业比重逐步下降且占比力低。
那么按照目前印度的工程执行效率，几乎不成能按照莫迪政府的既定方案完成，所以孟买的房产市场供应更加短缺，房价自然水涨船高。

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来印度炒房？——困难重重



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刚需购买力不足


最要命的是，印度孟买的高房价与发达国家比拟也并不落后。
尽管孟买作为印度经济、金融中心，人均月收入48000多卢比（约合4700多人民币），较高于其他邦。








图为孟买人均净收入（数据来源：numbo）
但印度连续多年通货膨胀，上班族薪水随之增加，各私营企业也都不同程度地增加职工收入。
但是民众在加薪高兴之余，仍很担心随之而来的是物价的快速上涨。许多人拿到工资就急忙买生活必需品，生怕到了月底卢比又贬值。








图为孟买市中心的克劳福德市场，堪比浙江义乌小商品批发市场。
因此，普通印度民众很少有闲钱去买房。印度的商品房市只是个小众市场，主要都面向富人阶层，绝大多数普通百姓要么依赖自建住房，要么居住政府的保障房。
在印度城市里，一半以上的人都住在贫民窟里，孟买更是多达60%。
因此，无论房价多高，对普通印度工薪阶层的影响并不大。反正涨多少都是买不起！

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印政府反复无常


印度也有一位白叟，早些年在孟买划了一个圈。印度总理莫迪有个雄心勃勃的计划，也就是所谓居者有其屋计划：
即在2022年为印度全民提供2000万套住房；到2024年，这一数字将达到6000万；
但实际上印度对房地产市场的办理非常混乱，印度政府政策的朝令夕改，中印关系的阴晴不定也使得中国房地产企业在印度投资如履薄冰。

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房产市场办理混乱


由于印度是土地私有制，大量农田集中在地主手中，征地过程及手续较为复杂，而孟买这样的港口城市，大部分土地由政府和港务局所控制，所以土地的开发十分混乱。
这造成中央政府对土地的属性和归属办理比力少，导致房地产开发处于无序状态，产生很多违规行为。
而无论中国企业还是个人投资者，对印度市场都非常陌生。
美加澳一向是中国人海外投资热点地区，但对印度这样的新兴市场了解非常有限，信息严重不合错误称，而印度的房产市场透明度也相当对较低。








图为2018年全球房产市场透明度指数（数据来源：仲量联行）
诸如购房者交了首付后十几年都拿不到房子，开发商或者房东等违约的现象很多。








图为印度不同城市中开发商延迟交付1年以上的房屋比例（数据来源：Liases Foras）
毕竟印度政府都是那么反复无常，底下的开发商违约也是家常便饭。
针对这种乱象，2016年印度政府尽管专门成立了房管局，来办理房地产开发无序和乱象，尤其是开发商违约等问题，但目前还看不到明显的效果。

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限购严格


印度1999年的《外汇办理法》以及2015年的《外汇办理法（印度境外购买或者转让印度不动产实施细则）》中规定了以下国家即地区的公民不得在印度购买及转让不动产：
巴基斯坦，孟加拉国，斯里兰卡，阿富汗，中国，伊朗，尼泊尔，不丹，中国澳门，中国香港；
以上国家地区的公民，不管在印度的居住状态怎样，都不能购买印度的不动产，只能租赁，且有租期限制。
因此，目前中国投资者无法直接以个人名义购买印度房产。

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房产税是万万税


印度房产税印度房地产税由各邦指定市镇政府具体实施，空地和中央政府的土地不征税。
印度房地产税上依附很多税种，如饮水税、下水道税、卫生税、照明税等，这些税都是按照房地产估价计征，农村地区采用比例税，城镇则采用累进率。
因此，在印度就算真能投资一套房产也是要面临政府的各种苛捐杂税。

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城市化率低


印度城市化率目前仅34%摆布，从世界城市发展的经验看，当城市化水平达到30%时，城市化进程将是一个相对快速发展的时期。








数据来源：网易数据库
同样都是一个超过13亿人口的大国，但是城镇化率预期远低于中国。如此低的城市化率与较高经济增速联系在一起。
我就想问一句，在印度买房真能赚到钱吗？

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总 结


1.印度孟买近5年内尚无足够的住房需求，目前孟买房地产市场仍存泡沫。
住房需求是建立在购买能力基础上的，只有买得起的刚需才是真正、有效的刚需。孟买目前拥有的大部分普通民众都是购买力水平低下的无效刚需。
2.印度沿袭英国的议会体制，让本就低效的政府，更加无法快速的集中起优势资源，集中力量办大事。
因此，印度集中力量迅速发展房地产业有很大困难。所以我不建议近五年布局或者入手印度房地产行业。
3.孟买的房价远远背离经济基本面，从本地民众的购买力上看，这个房地产泡沫一旦破裂，会给经济结构相对单一的印度经济带来致命打击。因此，投资布局孟买房产存在很大风险。
4.孟买唯一可以考虑投资布局的就是低端住宅市场。孟买那批波60%的住贫民窟的刚需人群才是巨大的本地刚需购买力，这才是孟买房产市场最大的潜在购买力。
5.印度自身有诸多经济问题，短期内成为全球经济强国的可能性不大，但印度经济未来整体仍呈上升趋势。
中国投资者要想进军印度房地产市场，不仅要时刻保持警惕心，还应更了解印度房产市场行情，把风险降到最低。