楼市成交稳中有降地块出让速度加快

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□本版文、图 信息时报记者 罗莎琳

自本年7月各部委联合开展打击房地产市场违法违规行为等工作安排以来，广州住宅销售市场的调控力度持续趋紧。截至12月25日，2018年广州一手住宅网签成交76056宗，同比下跌近两成。此外，广州二手楼市交投热度注定低于2017年，与2017年同期比拟，出现24.5%的降幅。与此同时，广州土地出让金则创四年来的新高，呈现“总出让面积、金额增，溢价率、楼面地价下降”的特征。

关键词

1

土地

本年供地活跃 出让金创4年新高

广州中原研究发展部统计，2018年广州商服商 住用地成交面积超500万平方米，总出让金1322亿元，创4年新高。创新高的还有2018年广州土地市场供应、成交量，均创近4年纪录。其中，白云区、南沙灵山岛成为市场焦点。此外，白云湖、陈头岗、萝岗车辆段等地铁综合地块出让速度加快，整体供地气氛活跃。

本年用地整体溢价率仅3.7%

统计显示，2018年广州商 住商服用地累计供应471.87万平方米，较去年增加28%。其中商 住用地供应394.67万平方米，商服用地77.2万平方米，用地供应呈现连续两年超20%的增幅。在广州市国规委《广州市2017～2021年住宅用地供应计划》公布的第二年，2018年广州供地秉承“增加宅地供应”的思路，即在商服用地保持年均75万平方米水平的情况下，商 住地供应逼近400万平方米，与计划“每年平均供应475万平方米普通商品住宅用地”的目标不竭接近；另一方面，得益于去年12月以来充足的供应量，本年广州用地成交面积达505.05万平方米，同样创近4年新高。从近年用地成交情况来看，2018年土地市场呈现“总出让面积、金额增，溢价率、楼面地价下降”的特征。由于成交面积大增，本年商 住商服用地总出让金达1322.13亿，同比上升19.6%，创近4年新高。

另一方面，本年总竞配建面积为13.1万平方米，同比下跌7成，自持面积亦减少超5成，广州中原研究发展部认为这两点可从侧面反映出本年用地竞争激烈程度相对降低，过去两年开发商“一掷千金”夺地的情况不再，用地成交更加理性。

据悉，本年用地整体溢价率仅3.7%，创近4年新低，主要原因为出让商服地以底价定向“产业引资”为主，不产生溢价；宅地溢价低的原因除开发商出价更加理性外，官方在设置出让底价时亦相对提高，因此早年溢价率高的情况并未出现。从月度情况来看，与去年“每月平均供应”的情况不同，本年供地、成交主要集中在第四季度。其中11月累计挂牌207.4万平方米用地，占全年供应面积的44%；12月成交216.96万平方米用地，占全年成交的43%，增城中新镇九和村三宗宅地（12.2万平方米）、白云湖车辆段用地（22.2万平方米）、化龙现代产业园用地一、二（31.2万平方米）等“巨无霸”地块均在最后两个月进行交易，直接拉动第四季度土地市场表示。

未来老城区供应要看白云

广州中原研究发展部认为，第四季度供地大增除了贴近“每年475万平方米商 住地”供应目标外，还有利于为市场“土地供应充足”的未来预期，结合第四季度楼市备案价优化、房贷利率下调、限售限签适当放松的因素，当前广州整体楼市基本面向好。

从区域方面来看，本年中心区供地集中在白云、黄埔两区，其中黄埔供应83.23万平方米，为中心区供地第一大区，全市仅次于增城。但需要指出的是，黄埔年内供应的17宗用地，16宗位于原萝岗片区，仅五矿拿下的茅岗路以东地块属于“老黄埔”。因此，从传统老城区划分的角度看，本年白云供地是“城区主角”，其年内供应7宗累计58.91万平方米用地，预计未来2～3年，白云将“承包”老城区一手新货。

外围区方面，增城供地依旧“一骑绝尘”，供应92.28万平方米用地，抛离其他区域25万平方米以上。不外，增城区本年并未供应纯商服地。此外，由南沙、番禺组成的南部片区累计供应128.26万平方米用地，与增城“不相上下”，可预期广州东南部将会是未来一段时间一手住宅的“主产地”。

展望

2019年广州整体供应

或与本年持平

结合《2017～2021年住宅用地供应计划》以及本年出让情况，业内人士认为，2019年商 住用地供应将会向计划中的“平均每年475万平方米”目标靠近。但综合实际情况考虑，供地在400万平方米水平的可能性较高；此外，近两年推进速度明显加快的旧村改造将会成为除公开招拍挂以外重要的商 住地来源。另一方面，2019年商服用地供应预计将维持近年75万平方米的供应量，并以招商引资用地为主。故2019年整体供地面积与本年持平或微涨的可能性较高。

以2016～2018年广州市国规委《2018年广州经营性用地供地蓝皮书》中未曾出让的地块作为参考，商 住用地方面，2019年老城区供地将以白云、黄埔为主，尤其白云区中北部仍有大片待开发区域，预计人和、江高一带结合空港经济区等概念打包出让“产城地”的可能性较高。此外，新市、三元里、黄石路一带仍具备丰富的旧厂资源，可供作为宅地之用。

外围区方面，南沙、增城将撑起半边天，两区新兴板块，如增城中新镇、南沙黄阁、东涌、灵山岛等板块成为出让重点的可能性较高。商服地方面，预计金融城起步区剩余的7宗用地将陆续出让，本年相对“低调”的琶洲西区仍有2万～3万平方米用地可供应。新兴板块方面，荔湾新隆沙、南沙灵山岛、番禺大学城的用地都出现在《蓝皮书》上，预计未来一年有望投入土地市场。

关键词

2

一手楼市

不雅观望气氛较浓 成交量减少价格稳

据阳光家缘统计显示，截至本月底，2018年广州一手住宅网签成交76056宗，同比减少18.9%，跌幅较2017年收窄。从市场趋势来看，重大调控出台的次年市场表示均不抱负，加上本年大部分时间面临备案价、预售证发放效率等新政，购房者不雅观望气氛较浓。

价格“2字头”楼盘最受青睐

据广州中原研究发展部对全市各区热点项目销售均价进行统计分析，截至本月末，广州一手销售均价为27200元/平方米，同比微涨3%。可见在成交活跃度较低的市况下，大部分项目售价保持平稳，不轻易变换价格。此外，由于花都、南沙、番禺3区近年标杆地陆续转化为一手项目，因此区域价格变换相对明显。

与2017年Top10项目来自不同板块的情况不同，2018年热盘均来自番禺、南沙、黄埔、增城4区，金洲、朱村板块各有两盘上榜。十大热盘累计成交202.26万平方米，排名第一的亚运城单盘成交41.97万平方米，占其中20%。而2017年排名第一的项目仅成交24万平方米，占前十盘成交总量的12%，由此可见“热区包揽，热盘集中”为本年Top10榜一大特征。另一方面，十大热盘售价平均售价为2.2万元/平方米，可从侧面反映目前广州市场上买家较青睐的价格范围集中在2万～2.5万元/平方米之间。

广钢板块大量新项目入市

得益于2016年底以来商 住用地出让增加，2018年陆续享受土地转化一手住宅的“甜头”，本年整体供应面积达1086.45万平方米，创近4年新高。另一方面，由于成交面积下降，本年出现自2014年以来的又一次“供大于求”，同属于“调控次年”，本年整体市场供求表示与2014年特征相类似。此外，近一年广州整体库存基本维持在820万平方米摆布，由于年初成交量偏低，导致去化周期上升至接近11个月，随着下半年成交量回升，库存周期回落至9.5个月。

据悉，2018年荔湾供应面积达105.74万平方米，成为老城区中供应量最大的区域，该区热门板块广钢新城迎来中轴线以南项目推货潮，如华发中央公园、振业天颂、保利碧桂园公园大道等全新项目相继入市，整个广钢板块2018年供应73.05万平方米住宅，占荔湾总供应量的70%。此外，白云得益于近年密集供地，2018年一手住宅供应量达45.93万平方米，同比增加近3倍，将成为未来一段时间中心区供应主力。

比拟之下，2016～2017年间推货能力较强的天河区本年供应量大幅下滑，2018年仅供应34.49万平方米，同比减少37%。在牛奶厂板块进入销售尾段的情况下，该区仅主要凭借兰亭盛荟等个别项目供货，消化周期相对紧张；此外，由于天河区近三年无公开宅地挂牌，未来一手住宅供应将高度依赖旧村改造项目，故一手供应将更加紧缺。

外围五区供应均有所增加

外围区方面，五区供应量均有所增加，其中番禺供应120.14万平方米住宅，同比增加1.6倍，无论总量、同比增幅均表示抢眼。该区供应主要得益于大盘亚运城年初、年末两个时间段推货，其累计供应77.82万平方米住宅，占番禺总供应量65%，其中亚运城11月新组团天峯加推以来，累计供应65.57万平方米单位，满足了市场上对于配套完善优质大盘的需求。

此外，花都、南沙、增城三区供应量增幅亦较为明显。其中花都供应面积达87.05万平方米，并且由以往主要依靠万达城供货，变化为花都湖、狮岭、新华旧镇“多点开花”，买家选择的空间增大，促使四季度花都成交改善；南沙年内供应169.03万平方米住宅，仅次于增城为全市第二大供货区，大盘越秀滨海新城供应36.11万平方米，单盘占区域21%的供应量。地产人士认为，就目前全市格局来看，一手供应基本集中在中心区白云、荔湾、黄埔，外围区番禺、南沙、增城，预计未来2～3年这一格局将基本维持不变。

展望

2019年市况将较本年更乐不雅观

广州中原研究发展部认为，虽然2018年广州一手成交表示欠佳，但本年第四季度发生的基本面变化却朝着积极的标的目的改善。首先，以增城、南沙、番禺为首的区域陆续优化备案价落地“实签”，买家首付压力大幅降低，入市意愿增强；其次，从广钢、东圃、新市等中心区板块新批情况来看，目前已实现一次性获批过百套单位，市场供应渠道更加通畅，买家选择空间增大。此外，第四季度网签效率明显提高，据了解，目前番禺、南沙等区最快可实现一周完成网签。最后，房贷利率下调，额度相对宽松，可降低买家月供压力，这四大因素将为未来市场保驾护航。

另一方面，本月末召开的中央经济工作会议提出“因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任”的房地产发展思路。广州中原研究发展部认为，广州官方针对2018年市场表示作出优化备案价、加大土地供应、改善新批网签行政效率等举措，正是充分践行了“分类指导，适时调节”这一方针，利于营造良好交易环境。

业内人士认为，2019年市况将较2018年乐不雅观，排除回迁房、积压网签后，预计将成交8.3万～8.5万套摆布。在供应面上，土地转化一手产品更充足；需求面上，2017年由于“3·30”新政失去购房资格的买家陆续回流，这一部分购买力将带动成交反弹。其次，首付压力、项目让利将降低置业压力，让此前因资金不足放弃入市的买家重新进入市场，市场将逐步回暖。

2018年广州楼市

四个阶段

第一阶段：1～5月

由于2018年春节假期较晚，不少买家3月中才陆续回流，导致一季度表示疲软。传统旺季“3月小阳春”无显著特征，市场表示一般。

第二阶段：6～7月

随着5月末增城一个中高端价位项目入市，该区备案价进行必然程度的“优化”。据广州中原研究发展部监控，6～7月成交的161.68万平方米总量中，增城单区成交66.9万平方米，占41.3%。

第三阶段：8～9月

作为传统销售旺季，加上临近年末开发商冲业绩，从月初起市场供应明显增加，不少项目抢在国庆前入市，如增城朱村大盘科慧花园、南沙阳光城丽景湾、越秀滨海新城等均选择9月推货；与此同时，朱村、金洲、白云新市等热门板块部分楼盘小幅让利以促成交。

第四阶段：10～12月

10月中旬，广州公布备案价优化办法，旨在消除高首付对购房者造成的困扰。在此期间，除增城外的其他区域等待实签办法落地，导致10、11月成交大幅减少，直至12月成交量才充分释放，表示出“翘尾行情”。

关键词

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二手楼市

买卖双方胶着 市场交投活跃度不高

据广州市住建委网站公布的数据显示，2018年1～11月广州二手住宅成交量仅94899套，与同期的125733套比拟出现24.5%的降幅。对二手房业主来说，“让价”成为主流。合富研究院高级分析师梁燕明表示，2018年二手交投活跃度明显下降的原因，除了调控、房贷等政策层面的因素外，买卖双方心理价位的明显差距也是主要原因。

业主让价幅度在5%～10%之间

从成交量来看，2018年1～11月广州月度二手住宅成交量全部低于2017年同期。据广州市住建委网站公布的数据显示，1～11月广州二手住宅月度成交量突破10000套大关的仅有6月和8月，而2017年1～11月傍边只有2月、9月、10月和11月四个月份二手住宅成交量低于10000套，其他月份均在10000套以上。在刚刚过去的2018年10月和11月，广州二手住宅市场月度成交量更跌破8000套的大关，仅录得7000多套的成交量。若明年政策环境仍维持偏紧的态势，而业主“让价”幅度没有太大变化的话，二手楼市成交胶着的状态较难出现明显变化。

据了解，目前二手楼市业主整体“让价”幅度大概在5%～10%之间。但目前业主愿意给出的“让价”幅度，仍未能满足买家的“压价”预期。买家都希望业主可以降价出售，如2018年年中的时候，天河北一套500万～600多万元摆布的房子，买家可能会还价几十万元，但最后谈下来可能业主只会让价20万元摆布。

市场交投热度的下降，买卖双方的价格不合，也让物业成交的周期较2017年有所延长。买家是否决定购买，价格是很重要的因素，也是决定成交速度快慢的主要因素。以天河北为例，2018年年中的时候，业主有心卖、降价幅度明显的话，一般两个月摆布可以成交的，但2017年的时候成交时间会短一些，一般一个月摆布就可以成交。

番禺海珠增城成交超1万套

从成交区域分布来看，番禺、海珠和增城等三个区域在2018年1～11月录得的二手住宅成交量突破10000套，但与2017年1～11月对比，成交量突破10000套的区域数量明显减少。据广州市住建委网站公布的数据显示，2017年1～11月广州十一区内，只有黄埔、南沙、从化这三个区域成交量低于10000套，其他区域的二手住宅成交量均超过10000套大关。

考虑到番禺和增城这两个区均已有地铁通达、后续可进入二手楼市交易的房源数量仍存在较大的新增潜力，以及价格仍较市中心同类物业有优势等方面的因素，估计2019年番禺和增城两区的二手房市场交投仍有望保持较高的活跃度。

尽管海珠在2018年1～11月二手住宅成交量已达11496套，但与同期比拟成交量仍减少了逾三成，而天河、越秀、荔湾等中心城区，市场成交热度也出现降温迹象。

展望

以刚需买家为主力的格局延续

2018年广州二手楼市仍以刚需买家为成交主力。据合富大数据统计，2018年1～11月首次置业刚需型购房个案约占六成摆布。而刚需青睐的中小户型单位，亦成为广州二手楼市的成交主力产品。其中，面积在60～90平方米的房源约占整体成交的34%，高于其他面积段的房源成交占比。备受刚需型买家青睐的两房和三房单位，交投热度也远高于其他户型的房源。据合富大数据统计，2018年1～11月两房和三房单位的成交占比均在三成以上。其中，两房成交占比约37%，三房成交占比约36%。预计2019年广州二手楼市的成交主力仍以刚需买家为主，因此中小户型物业仍将是二手楼市的成交主力。

尽管目前大多数业主对一次性付款方式购房的买家能给出较大的让价空间，但以现时的楼价水平来看，能以一次性付款方式购房的买家数量始终有限。因此，无论房贷实际利率如何变化，按揭购房一直都是二手楼市的购房主力付款方式。据合富大数据统计，2018年1～11月按揭购房占比多达七成以上。考虑到买家支付能力在短期内不会产生太大变化，预计按揭购房仍将会是2019年广州二手楼市的主要购房付款方式。

建议

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买家：留意新开地铁途经区域

合富研究院高级分析师梁燕明表示，从目前的市场交投气氛来说，总体上是对买家有利的，尽管业主给予的“让价”幅度未必能达到买家的心理预期值，但市场上可提供给买家选择的房源较为充裕，有置业需求的买家不妨多看几套房源，尝试与业主讲价，选到价格合适、符合本身需求房源的机会也会大一些。

此外，鉴于2018年年底仍会有新地铁线路开通，交通出行条件的改善会对沿线区域楼市有所带动，建议买家可留意近两年新开地铁线路途经区域的房源。

业主：勿因不让价影响换房计划

对业主来说，目前出售意愿不高的业主往往会选择以租待售，比及价格合适的时候再将物业放售，而目前在市场上出售物业意愿较高的业主，往往都是“卖一买一”型的置换型人士，出售旧居往往都是为了筹集换房资金。如果是必需出售旧居才有足够的资金换房的人士，建议还是在价格上作出合理的让步，不然，有可能因旧居迟迟未能售出而影响换房计划。

关键词

商业地产

写字楼、商铺

空置率下降租金上涨

日前，第一太平戴维斯发布“广州房地产市场2018年回顾与2019年展望”报告显示，2018年广州写字楼租赁市场需求强劲，全市空置率同比下降4.3个百分点至4.3%，平均租金同比增长11.2%至每平方米每月190.9元，而全市优质零售物业首层平均租金同比增长6.1%。此外，未来三年广州将新增225万甲级写字楼，主要集中在琶洲、国际金融城等新兴商务区。

甲级写字楼：新增供应集中在新兴商务区

2018年琶洲有两处甲级写字楼入市，别离是保利中悦广场和保利天幕广场，为市场带来约20万平方米新增供应，将全市甲级写字楼存量推高至520万平方米。

广州写字楼租赁市场需求强劲，全市空置率同比下降4.3个百分点至4.3%，平均租金同比增长11.2%至每平方米每月190.9元。其中越秀区空置率同比下降5.0个百分点至1.7%；租金同比上涨6.6%至每平方米每月132.8元。天河北空置率同比下降3.1个百分点至1.8%；租金同比上涨7.1%至每平方米每月176元。珠江新城空置率同比下降4.5个百分点至4.2%；租金同比上涨14.3%至每平方米每月223.6元。琶洲空置率同比下降5.9个百分点至9.1%；租金同比上涨16.4%至每平方米每月147.5元。

预计2019～2021年将迎来广州甲级写字楼交付高峰，届时将有超过255万平方米新增供应入市，主要集中在琶洲、国际金融城等新兴商务区。随着2019年新增供应逐渐增多，预计未来广州甲级写字楼空置率将有所回升。随着近年租金的快速上升，预计未来广州甲级写字楼租金增速将有所放缓。

第一太平戴维斯广州商业楼宇租赁部董事李妙清表示：“展望未来，粤港澳大湾区的建立和基建设施的进一步发展，如广深港高铁的落成和开通，将提高商务通勤效率和更好地连接区内各大主要城市，在此支撑下，预计广州甲级写字楼物业市场前景甚为乐不雅观。”

零售物业：2019年5处零售物业入市

2018年广州共6处新增优质零售物业，全市总存量达598.8万平方米。截至2018年末，全市优质零售物业市场空置率同比下降1.3个百分点至6.1%。其中，核心商圈同比上升0.6个百分点至4.2%，而非核心商圈的空置率则同比下降2.2个百分点至6.9%。全市优质零售物业首层平均租金同比增长6.1%，至每平方米每月740.4元，其中核心商圈及非核心商圈的首层平均租金同比别离增长7.0%和9.1%。

预计2019年将有5处优质零售物业入市，为市场带来超过37万平方米的新增供应。2019年将迎来优质零售物业市场的交付高峰，随着大量新增供应入市，预计全市空置率将有所上升，租金增长将有所放缓。

第一太平戴维斯华南区研究部主管谢靖宇表示：“整体而言，广州优质零售物业市场的需求持续上升，这些需求仍主要来源于餐饮、亲子设施、家庭与生活方式、娱乐和教育等业态。2019年，网商平台的快速发展引起不少购物中心更加注重对消费和购物体验的升级，把人流从网上引回线下，预计广州零售物业市场的需求将保持活跃。”