预售制取消之后，房地产市场何去何从？

佐艾

■ 文 | 张洪平

9月21日，广东省房地产协会下发文件称，广东省住建厅已拟订“关于商品房预售许可事项调整”的材料，建议逐步取消商品房预售制度，全面实施现售。并将于9月25曰上报住房城乡建设部。

这直接引发了房产企业的恐慌，也引发了预售制度的存废之争。





所以今天我们来分析一下，取消预售制是利大还是弊大，又会对房地产市场产生什么影响。

现行的住房预售制度源于1994年，按照住建部颁布的《城市商品房预售办理办法》，中国商品房市场正式进入了预售时代。在住建部于2001年、2004年两次对相关细则进行修订和完善后，执行至今。





预售制的出台有其合理之处，比如减轻了房地产企业的资金压力，有助于加快周转。并且对购房者而言，也能以更优惠的价格成交，再考虑近20年来房价不竭走高，这中间的差价会更大，期房也更具价格吸引力。

不外，预售制度也带来了一系列问题，广受诟病。比如网上流传的广东省房协文件中就提到，预售制度存在的风险包罗：1、资金链断裂导致的工程烂尾；2、导致市场乱象；3、交易不公平；4、房屋面积办理本能机能难以厘清；5、不服衡发展和低效率竞争。

除此之外，中信建投还指出，开发商在建设环节即收取房款，等于是将潜在的融资压力和建设风险转嫁给了购房者。同时开发商在取得资金之后，预售款成了开发商的自有资金，使用不受监管限制，一旦经营不善或者资金链断裂，购房者和提供贷款的银行都可能面临损失。





预售制问题这么大，确实需要改革，但是我们要提出一个问题：为什么现在才改？

我认为，关键是现在已经到了土地财政模式由“流量”转向“存量”的转型期。就好像大英帝国在丢失了帝国皇冠上的明珠——印度——之后，也没有必要在费时费力地继续控制苏伊士运河及巴勒斯坦地区。

同样的道理，当政府的收入不再以房地产的买卖环节收税（费），而是以存量房产收房地产税时，他也就没有动力再去纵容开发商胡作非为。这个时候取消预售制，省去了解决纠纷的麻烦，还没有什么额外的成本。

当然，现在距离房地产税正式开征还有一段时间，所以也不会立刻取消预售房制度。即使最后决定彻底取消，也会是逐步实施，会有一个过渡期。

那么我们就要考虑，逐步取消预售房制度之后，会对房地产市场产生什么影响。





房企方面，再想白手套白狼就难了。以往大家会调侃，说房地产企业都是皮包公司，买地的资金是找银行贷款，盖楼靠拖欠施工方货款。这当然是句玩笑话，但也反应出了房地产企业确实自有资金是很紧张的。

未来如不能搞预售了，那么房地产企业的资金链将更紧张，周转速度减缓，小型房企可能要面临生死存亡的问题。按照A股96家上市房企披露的数据，近五年来预收账款占总负债的27%-30%，占总资产的20%-25%。

取消预售制之后，房企面临两个选择，要么维持开发的速度和规模不变，但要用成本更高的资金（比如银行贷款）来替代预售房款。要么放慢开发节奏，但这会影响企业的利润水平，一些运营效率低的房企可能会被淘汰出局。

对购房者而言，购买现房可以避开很多不确定性的风险，减去了很多和开发商扯皮的麻烦，但相对的也就无法以优惠价购房了，孰轻孰重见仁见智。





政府方面，逐步取消预售制度的过程便是向房企施加压力，也是向房企传递信号。未来政府和房企不再是利益共同体，我对卖地收入的依赖会下降，不再和你卖房的利益相绑定，所以我也不会再对你的胡作非为睁只眼闭只眼了，甚至会有更多长效机制出台，比如禁用建筑面积，全面推行按照（套内）使用面积来计算房价和物业费等。虽然主不雅观上不必然是最重要的目标，但最终结果起到了促使房企转变盈利思路，放弃耍小把戏，要盖好房子，靠提高运营效率盈利的作用。

管控预售制带来的乱象，政府的初衷是好的，也能起到必然作用，但我觉得其实还有更好的办法。

预售制的本质是向未来借款，因为未来存在不确定性，所以这笔钱要折现到现在，就需要打一个折扣。期房与现房之间的差价，其实是开发商向购房者支付的风险溢价。是开发商将风险转嫁给购房者所付出的代价。





所以预售制的核心是如何为风险定价。现在出现的问题是风险无法得到很好的管控，造成的损失超出了前期获得的风险溢价。

问题的本质是开发商没有兑现预售时的承诺，他们能够轻易地改变原始设计，伤害购房者的利益，而受到的惩罚却很小。

少数的购房者的力量很微弱，难以向开发商维权。政府的力量强大，但处罚力度和行政效率制约了这种维权方式的效果。

所以在我看来，广东省现在要彻底取消预售制，而不是去解决预售制带来的问题，不免有因噎废食、懒政的嫌疑。

并且现在中国的城市化还有至少二十年才会基本完成，住房预售制还没有完成它的历史使命。如果中间过程管控得好，预售制完全可以做大利大于弊，绝大多数的问题都可以通过加强事中监管和事后处罚/补偿得以解决。





比如可以引入民事诉讼，让购房者通过司法手段起诉开发商，以超额补偿的方式补偿购房者，惩罚开发商，震慑开发商不敢随便违约。

总结一下，住房预售制自诞生至今二十余年，有其正面价值，也表露出不少问题。之所以现在要取消预售制，主要是地方政府财政收入未来会从“流量”转向“存量”，对房产买卖的依赖度下降，所以预售制带来的问题就显得难以容忍。不外一刀切地彻底取消预售制，不免有因噎废食、兔死狗烹的嫌疑。如果能加强事中监管，引入民事诉讼补偿制度，预售制的存在仍是利大于弊的。这需要考验政府的执政智慧。

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麦前金服

房地产预售弊大于利这是必定的，早就应该取消

517318447

你这文章很多内容是抄紫竹张先生的啊

1002214097

取消预售，房地产开发难度加大，利润减少，供给量大幅下降，而需求没有改变，安装供求关系决定价格规律，价格将大幅度上升。房产税开征，每个家庭交的税更高。

独自一人一一

宋老师不消出那么多文章，一周出一两篇精华就行了

nanaxiyan

房价牛市才会有预售制，房价如果是下降趋势，预售制不取自消

caiting

现房等于提高准入门槛，房企要从新洗牌了。取消预售制利大于弊。

dreamer

早应该这样了，

论坛波少

因为广东有钱啊，其他要发展的城市不成能取消预售！比如成都！现在本来就在闹钱荒，修成现房来销售！成本高的吓人，市场供需平衡打破，二手房又要倒挂了

√→低diao〃

房价还是会涨[酷拽]