房产买卖中不避开这些“坑”回到“解放前”

黄婷

提示：有购房需求的伴侣，可以在文末的留言区留言，每问必答。因为工作原因，平日不看微信，以留言区提问作为与购房人沟通的唯一渠道。

房地产市场最大的一个特征是：买卖双方信息的不合错误称性。在房产买卖傍边，供应方，也就是开发商或者中介，掌握信息的不合错误称优势。从本质上来说，任何投资品的交易行为，都是依靠信息的不合错误称优势，来赚取“超额”利润的。

比如说，大多数楼盘在首期开盘之后，开发商都会宣称已经“售罄”，或者接近售罄。但是，首期到底有没有售罄，普通购房人是不清楚的，也只有开发商才掌握最真实的信息。

之所以要广而告之首期已经卖完了，就是要营造一种紧张氛围，逼迫还在犹豫不雅观望的购房人，赶紧买后面的房子。

又比如，在房地产政策形势的判断和供需关系的信息获得上，开发商不仅比普通购房人对政策形势的判断更精准，并且对本地楼市供需关系信息的获得要更早。这就给开发商在楼市行情周期性恶化之前，高价快速出货，奠定了决策基础。

再比如说，城市规划信息的获得、销售定价体系的制定、楼盘供需关系的厘清，等等，无不表现出开发商群体，在楼市交易中占据的信息不合错误称优势。

也正是凭借这最根本的优势，一些不良开发商，可以挖很多坑给购房人。接下去，我详细讲解一下，购房中有哪些最大的坑。








售后返租

很多地段偏、没有自然人流量、场中铺不好卖、价格高的商业项目，都被包装成了租后返租类产品。

只要租金回报率足够高，什么地段啊，楼层啊，朝向啊，统统不是问题。

返租5年还是10年，只要购房人开口，统统都可以答应。

每年租金的递增，只要购房人肯下单，一切好谈！

购房人千万不要被这类带有高额回报率的售后返租类房产给忽悠了。要明白一个朴素的道理：羊毛，永远是出在羊身上的。

遇到这么高的回报率，你不觉得奇怪吗？天上没有掉馅饼的事情，地上倒有很多陷阱。

我建议遇到这类好事啊，不要总问为什么？要多思考“凭什么”——这么高的回报率，凭什么给本身买到了，开发商怎么不本身留着呢？

有一次我跟一家全国知名的品牌房企营销负责人聊天，故意问起：贵公司也有售后返租类产品吗？他的回答不仅坚决，并且话语中带有一丝鄙夷：这类产品，我们品牌房企从来不做。

所以，买房还是要买品牌房企的。相对来说，会正规很多，购房人的权益也有保障。

即便真出问题了，开发商也不会置之不理。毕竟人家好不容易建立起来的品牌价值，是很怕有负面新闻的。

（有关 “售后返租”类地产中的部分项目可能存在的问题，详细内容可以点击查看2018年1月10日《谨慎对待售后返租类商业地产》）








商业公寓

住宅土地的出让，往往是一锤子的买卖，一次性收取土地出让金后，就再无附加值。

而商业土地的出让，在收取土地出让金后，还可以导入产业，给这个城市提供持续的税收、就业和区域生产总值的增加。

所以很多城市为了避免产业的空心化，会大量出让商业用地。但是很遗憾啊，这会造成一个城市商业房产供应的严重过剩。

可以这么说，目前国内绝大多数城市的商业地产库存量是非常高的，也远高于住宅。

在商业房产供过于求、商业房产价格萎靡的环境傍边，开发商拿到商业用地之后，一般都不会做真正意义上的商业地产开发，而是打“擦边球”。于是，商业公寓就被炮制出来了。

这类商业公寓与住宅产品，区别还是很大的，比如说，在土地使用年限、落户、水电费用、交易的税费成本、能否使用天然气、得房率，等诸多方面，都要逊色于住宅。

这些区别很多购房人，压根就不知道。只知道价格稍微比同地段的住宅要便宜，再加上一些不良开发商的销售手段，连哄带骗，就给入坑了。

特别要提到一点，这类商业公寓，开发商是当做住宅来设计的，可实际上，有些人买去是做办公的，或者是做办事业的，比如棋牌室、茶馆、足浴店和宾馆。

因为按照现有的法律规定，这类商业房产不像70年土地使用年限的住宅，它是可以做营业房对外营业的。

试想一下，如果你买这类商业公寓是用来居住的，而其间不少人是用来做生意的，大楼是无法进行封闭式办理的。想必居住的舒适性必定是大打折扣的。甚至连最起码的安全性，都成问题。












部分海外置业

当然，不是所有的海外置业都是坑。但是在国表里楼市环境、政策和需求特点迥异的情况下，购房人多留一个心眼，多比力市场和产品的异同点，总是没有错的。

国人喜欢投资房产，这是全球闻名的。所以，国外的一些开发商，就通过高额的佣金，吸引国内代理公司在国内寻找客源。

国内的代理公司知道，国内有些购房人爱贪小便宜，于是通过各种低价、包租、优惠等形式，来引导国人在海外置业。

结果，让不少国内购房人，接盘了一个又一个，在国外根本卖不掉的楼盘。

所以，我在这里要给大家谈一下，国表里楼市的差异，以免大家入坑：

第一，交易的成本是不一样的

国外发达经济体的房地产市场，比国内起步的早，发展的也更成熟，房地产的相关税制，也比国内要更先进。

比如，欧美一些国家，在房产的持有环节，是要征收高额的房地产税的。

又比如，在日本和欧洲的一些国家，房地产在代际之间传承，是需要征收极其高额的遗产税的。

再比如，在澳大利亚，针对海外人士购买本地房产，在转让环节是要征收高额的本钱利得税的。

海外房产在对国人销售的时候，往往会刻意忽略持有和转让环节的成本。所以给人的直不雅观感受是海外房产的销售价格，比国内要低很多。

其实，国外房产的隐性成本，都在持有和转让环节中，售价当然比国内低很多。

第二，房产品质的优劣和销售的面积标准不一样

比如，户型南北通透在国内就是好房子的标准之一，但在欧美国家，户型是没有朝向这一说法的，窗外的景不雅观好，就是好房子。

又比如，国内是按照建筑面积销售房产的，但是国外基本上都是按照使用面积销售房产的。

这些标准的差异，会影响购房人在海外置业的时候，作出不符合本地购房人选择标准的误判，最终导致所投资的海外房产，将来面临无人接盘的尴尬处境。

第三，判断房产增值潜力的标准不一样

在国内，有增值潜力的房产，基本上会有优质的学区资源，商业生活配套齐备，交通上也很便达，尤其是一些城市的地铁房，特别受到国内购房人的追捧。

但是在海外，很多国家是没有户籍这一概念的，人口流动是自由的，户籍也不会和学区资源挂钩，所以就没有学区房这一概念。

别的，海外楼市，特别是发达国家的大城市，城市化率已经达到顶点，楼市相对国内而言比力平稳。不存在城市化率红利释放的影响，也没有国内楼市频繁的宏不雅观调控。

所以在成熟经济体的楼市，是很难像国内一样，做波段投资的。

总得来说，国表里房地产市场是不一样的，如果你有海外的置业计划，最关键的，还是要买在经济发达、人口众多、资源集中的核心城市。

不要图便宜，购买价格低、配套不完善的区域，换手的时候有刚需接手的盘才是好盘。

一个城市如果经济跟不上，金融跟不上，仅仅是依靠短期内，进入的投机资金进行疯狂炒作，最终还是支撑不了高房价的。






小产权房

楼市傍边，有一类房产被称之为“小产权房”，顾名思义，意思是没有完整产权的房子。

那什么是房屋的完整产权呢？

房屋的完整产权，包罗房屋的所有权和国有土地的使用权。这里请注意，是“国有土地”的使用权。

我国的《土地法》规定：土地的所有形式有两种，一种是国有土地，另一种是集体土地。《土地法》规定：集体土地不得用于房地产开发。

小产权房，是指那些建在集体土地上的房产。只有建在国有土地上，并且按照房地产开发的相关法规，依法办理和取得相关手续，合法进行销售的房产，才是商品房。

从土地的所有形式和销售的合法性角度，我们可以看得出来，小产权房既不是商品房，也不能以房地产开发项目的形式进行销售。

有必要详细讲解一下，小产权房和商品房之间的差异。

第一，城市户籍居民买卖小产权房是违法的

我国现行的法律规定，小产权房只允许在村集体内部，进行有限范围的转让，但是不允许转卖给村集体以外的城市居民。

北京市通州区画家村，曾经就发生过本地村民，暗里把小产权房卖给北京市民的情况。几年后，因为城市发展，征地补偿金大涨，当年的小产权房价值也随之上升。

结果房屋交易几年后，卖家反悔了，把买家告上了法庭，要求解除当年签订的房屋买卖合同。

法院以“小产权房买卖违法”为由，支持原告主张，撤销了原先的房屋买卖合同。

所以，购买小产权房，不要觉得是一种投资。相反，真的有收益了，受益人也不一会是你，而是原房东。

第二，小产权房缺乏社会福利属性

小产权房，即便城里人买了，但是与房产相挂钩的社会公共福利，也是享受不到的，比如，落户问题。

现在很多农村，因为存在征地拆迁的情况，户籍非常的金贵。有不少城里人以为买了小产权房，就可以在农村落户，等拆迁的时候可以大赚一笔。

这种想法是不切实际的。国内户籍政策还是很严格的，户籍不是你想迁移，就可以迁移的。有些涉及到利益分配的村集体户口，想迁入，几乎是不成能的。

比如，天下闻名的富裕村，华西村。如果想把户口迁入华西村，只有一种可能性，就是随着嫁娶迁入户口。

第三，小产权房缺乏金融属性

正常的商品房是可以做抵押贷款的，具有金融属性。其中住宅，还可以使用利率低廉的住房公积金贷款。

但是小产权房，不能按揭贷款，也不能做金融抵押，更不能使用住房公积金贷款。

可以说，小产权房是没有金融属性的。如果你所购买的房产缺乏金融属性，会出现两方面的问题：

首先，如果将来你想转让这套小产权房，接盘的人，必需是一次性付款，这会影响这套房子的变现能力，会很难卖得掉。

其次，当你需要资金周转的时候，也无法通过抵押小产权房的方式，来获得融资，会借不到钱。

这两点共同决定：小产权的变现能力和价值，远不如商品房。

也许有人会说，小产权房比商品房便宜啊。买来之后可以出租，租金回报率高。

但是有没有想过，如果租金回报率真的很高，为什么原房东还要把小产权房卖掉呢？他本身为什么不留着出租呢？

再说了，万一哪天原房东不高兴了，要收回房子，按照现有的法律，分分钟可以起诉，要求解除购房合同。

所以，不要老想着有多高的收益，更要想一想这风险到底大不大。不要到头来，把庄稼，种在别人的地里。