偿债高峰逼近，融资接连受挫，许健康的宝龙地产唱起盛世晚歌 - 邳州信息网

在暴雷潮涌动的地产行业，谁都没有料想到，活得最好的不是碧桂园、恒大、万科这样的头部房企，而是名不见经传的宝龙地产。

这种别人暴雷唯我岁月静好的错觉，来源于宝龙地产近期铺排的软文、软广。

“遭受行业流言袭扰的宝龙地产不同于一些债务缠身、商票违约、交楼困难的房企，宝龙地产凭借“财务稳、战略强、布局优”三大法宝，成为行业内逆周期发展的示范样本。”

在文中作者还颇为大气的说道，宝龙地产凭借一己之力为中国房地产的黑铁时代镀了层金。

此外，即便融资端ABS项目“终止”，宝龙地产还非常大气地说道，很显然市场就此事件出现的过度解读明显有失偏颇，我们家的表现相对来说还算可圈可点。

宝龙地产的自信，其实在今年年初便展露无余。开年，总裁许华芳发表主题为《一好到底》的开年报告。

大致意思就是，在艰难的大环境下，宝龙地产沿续了多年来的稳健经营，在2021年取得了较好的成绩，比如顺利实现千亿销售目标、商业综合体项目开业22个……

不过，过去好不代表真的好，宝龙的开年报告透露出，未来他们还要“一好到底”。

如去年年底，被爆出宝龙地产正在进行大规模裁员行动，集团设计部已完全裁员，而一些事业部平台设计、运营等部门均被列入裁员名单。

宝龙对裁员和裁撤事业部作出否认，并暗指上述不实消息为被辞退人员所制造的谣言。

“对于个别被辞退人员恶意诽谤无中生有的造谣，我们也在调查，一经查实，将对其追究相关法律责任。”

而2月28日，港交所官网显示，宝龙商业房地产投资信托基金（简称“宝龙房托基金”）于2021年8月27日提交的招股书已经失效。

对此，宝龙地产回应，当前并非最好上市时机，决定延迟宝龙房托基金的上市时间表。

面对一切宝龙总是振振有词，但天下哪有不透风的墙。近日，据凤凰网风财讯爆料，宝龙地产计划裁员40%。此外，薪资打7折，6天工作日马上改7天。

不仅如此，宝龙还进行了区域合并。有消息称，宝龙地产未来将“广东事业部”并入“宝龙置地”，“安徽事业部”并入“事业二部”。

组织架构的调整，势必伴随着人员的优化，从这一点反推裁员便是大概率事件。这一次宝龙也没有对外说太多，反而是直接把风财讯的爆料公关下来，可见对于这个消息的敏感性。

对于很多房企而言，当前最大的难处，莫过于杠杆过高，摊子铺得过大，销售不佳，资金链紧张，还账期临近……

但大家都是一个炕头上的兄弟，真的没必要踩着同行硬说自己岁月静好。赞歌好听，但也少唱，稍不留神，赞歌容易变成晚歌。

千里烟波，三千繁华，四夷宾服，万邦来朝不过一场虚妄，韶华胜极的“极乐之宴”，一曲一弦奏响的只是帝国挽歌。

提到宝龙地产，便不得不提许健康。这几天，这位宝龙集团董事局主席正带着他的《关于巩固脱贫攻坚成果，持续推进乡村振兴事业发展的提案》，在会上高谈阔论。

1952年出生的许健康已近古稀之年，这位被业内誉为白手起家大亨的人物，在1990年创办了如今的房地产百强宝龙集团。

年轻时候的他，倒腾过贸易公司、服装厂、雨伞厂，赚得第一桶金后，和朋友在澳门成立了宝龙集团发展有限公司，开始涉足房地产行业。

2009年，宝龙地产在香港主板上市，成为厦门首家发行H股的地产企业，也是第一家真正意义上的大陆在港上市的商业地产公司。

进入2018年，许健康加快二代接班布局，其子许华芳接棒宝龙地产总裁和宝龙商业集团总经理。根据2021年福布斯全球富豪榜，许健康家族以31亿美元财富位列榜单第986名。

在一系列蒙眼狂奔的操作下，宝龙地产在行业最艰难的2021年，成功迈入千亿阵营。可随着行业下行，偿债高峰临近，自诩风景这边独好的宝龙地产，其实并没有像说得那般海晏河清。

众所周知，资本市场对于企业的风吹草动最为敏感。今年2月份，宝龙地产旗下多只美元债频繁异动，引发市场关注。据统计，宝龙地产仍有7只美元债存续，累计余额为20.7亿美元。

其中，2022年将4笔美元债到期，总计8亿美元，而7月前要还的就有4亿美元，最近的一笔将于2022年4月13日到期。

今年上半年，中资房企美元债将迎来偿债高峰，债券异动背后透露出投资人对发行人偿债能力的担忧。

在境内债方面，主要由宝龙地产子公司上海宝龙实业发展（集团）有限公司和上海瑞龙投资管理有限公司发行，目前分别存续104.21亿和37.95亿元。

其中，有5笔债券在今年到期，总计22.6亿元，另外，7笔债券将于2022年行权，总计57.8亿元。最近的一笔是“19宝龙02”私募债，“19宝龙MTN002”中期票据共计17.52亿元将于今年8月前到期。

逾百亿的负债债务面前，宝龙地产的现金流并不能全部覆盖。根据2021年半年报显示，截至去年上半年，宝龙地产账面上的现金及现金等价物有225.15万元。

而在同期，宝龙地产的短期借款规模有206亿元，应付账款及票据有135.8亿元。也就是说，宝龙地产手上的现金，根本无法覆盖短期借款和应付票据这两项。

而这些仅仅是宝龙地产明面上的债务，据知情人士透露：“别听一些软广软文把宝龙吹上天，如果不是担心康哥剁了我，早就把宝龙真实的负债扒开来给大家看。”

在宝龙地产的融资结构中，银行贷款、其他借款、境内债券、境外债券分别占比53.47%、3.90%、18.20%、23.66%。

仔细研究其财报可发现宝龙地产对对外担保规模较小，与公司的长期股权投资规模不太匹配，不排除存在表外债务风险。

其实，宝龙地产表外债务早已引起外界怀疑。除了永续债这种特殊债券对真实负债进行掩藏，宝龙地产还通过股东注资直接增加权益，降低负债率。

如宝龙在2020年非控制性权益大幅增长141%高达150.6亿元，而2020年中报显示非控制性权益约为77亿元，同比增长23%。也就意味着宝龙在2020年下半年少数股东权益大幅增长73.6亿元，半年时间几乎翻倍。

此外，合并报表范围的选择，也是宝龙调节收入、利润以及负债率的重要途径。查阅宝龙地产2019年及2020年年报发现，于2020年公司关联公司中新增本集团之共同控制实体15家以及6家联营公司。

经过对这21家公司进行股权层层穿透后发现，宝龙地产在多家公司的持股比例超50%，甚至有100%持股的公司被纳入联营公司。

业内人士指出，通过该股权设计架构，分散了宝龙地产在关联企业的持股比例，宝龙地产或许是为了隐藏对此类的实际控制权，使得此类公司最终归属于关联企业。

目前，宝龙地产不仅有明面上的困难，同时自己给自己埋的雷，也随时有爆破的危险。至于软文、通稿里所描述的风景独好，听一听就得了。

越是混乱的市场下，资本市场的信心也就愈发重要。从这一点来看，便不难理解为啥负债重重的宝龙地产，却始终强调自己活得很好。

但资本市场里没有傻子，宝龙最近的融资都难以受到机构的同情。2月22日，据上交所披露，宝龙地产旗下上海宝龙实业发展（集团）有限公司20亿元ABS项目状态更新为“终止”。

据了解，这笔20亿元的ABS债券名称为“天风-瑞龙应收账款1-10期资产支持专项计划”，原始权益人为上海宝龙实业发展(集团)有限公司，计划管理人系天风(上海)证券资产管理有限公司。

当外界指责宝龙地产融资难的时候，宝龙立马跳出来说：这笔债券在审核期到期后也就出现了自动终止，这一情况实际上同样也出现在了象屿地产、金辉集团等房企身上，不用过分解读！不用过分解读！

这临死还拉几个垫背的做法，不知道象屿地产、金辉集团等听完做何感想。实际上，这并非宝龙第一次ABS融资失败。

去年，宝龙，“国信-国君-杭州滨江宝龙城资产支持专项计划”状态更新为“终止”。这一ABS拟发行金额24.5亿元，已经历时约一年，权益人是上海瑞龙投资管理有限公司，该公司由上海宝龙实业发展(集团)有限公司100%持有。

此外，在本次ABS终止之前，宝龙实业在境内的融资已经开始受挫。1月份，公司计划发行上限为25亿元的公司债，最终发行规模为10亿元；4月份，宝龙实业计划发行上限为20亿元的公司债，实际结果发行了15亿元；10月份，宝龙实业的公募债券被证监会中止审查……

噩耗不仅如此，2月28日，宝龙房托基金招股书失效，上市融资计划亦搁浅。

据悉，宝龙地产原打算分拆宝龙房托基金，加入港交所REITs市场，解决自持商业的负担重的困难，如今这笔资金也是遥遥无期。

在那篇《为黑铁镀金，宝龙地产成逆周期房企样本的三大法宝》，讲了一句“遭受行业流言袭扰的宝龙地产不同于一些债务缠身、商票违约、交楼困难的房企”。

言外之意便是，你们都暴雷了，就我们家没暴雷，媒体还没事老瞎给我们造谣。

但偿债高峰临近，面对巨额债务，宝龙地产确实开始顶不住了。不仅开始裁员、降薪，甚至开年后宝龙部分TOD项目处于停工状态。

欠钱就闷头还债，有问题就解决问题，何必整天整些没用的。