未来孩子手握的n套老破小，未必能换回一套新房

宁冬冬

限购，限售，利率上浮...各种房产调控政策的出台，让很多囊中羞涩的刚需和理性投资者开始考虑一件事情：还要不要买房？

更有很多看空楼市的购房者脑补出一个理论（老一辈尤其喜欢这个理论）：对于普通家庭，未来的独子会继承爷爷奶奶辈的两套房产，两个条件相当的孩子结婚就手握四套房产(算上父母的就是六套)，这样一来，房子严重过剩，房价焉能不跌？

以20年摆布的大周期来看，除去房产税等不确定因素，上面的理论忽略掉了一个最主要的因素——未来绝大多数老破小并不值钱。

老楼是什么老楼？






铁西..沈河..皇姑..大东..遍地这种老楼

父母辈大部分住在单位福利分房和上世纪90年代住房商品化改革前所盖的楼房中，这类楼房当时只考虑了让多数人有楼住这一基本需求。
这类楼有个别号，请看图





经过二十余年的经济发展，这类住房的户型，配套，设施都无法满足新时代的需求---没有大厅、明厅，面积小，厕所小，管线老化，缺乏泊车位，没有物业，没有户外活动空间等等。

试想一下，房主打算在这类老破小里装个空调，就面临着电闸承受不住和没有插座可用的窘境。

外来人口的老破小价值更低

每一个大型城市，都有大量的外来人口——这句话没有贬义，年轻人毕业后离开缺乏活力的小城市，这是多年来的趋势。

大家可以看看周边的同事们、邻居们，有多少来自周边的郊区和小城市？房哥本身细数一下，比例不低于三分之一。

从沈阳上半年的数据来看，多数房产被外地人买走，这还是比上年同期下降之后的数据。







铺垫了这么多，房哥想说，外地人手中，小城市的老破小，不消想卖上价格，还是先想想卖不卖得出去吧。

老破小谁会买？

作为最大购房群体的年轻人，会买老破小么？

显然不会。

现在的年轻人，宁可买个小户型新楼，也不会花同样价钱买个二手大面积老楼。

老楼与新房根本不是同一个层次的商品——老楼像是中午快餐，新房更像周末大餐——同样是住人，却又泾渭分明。

这些老楼没有了最大的需求群体，最终的命运只有变成仓库和出租房，等待着没落。

早晚会没落的老破小






早晨唤醒办事，周末不休息，免费！

老破小现在可能会有学区，但趋势是年轻人聚集的新城区（比如浑南及沈北）学校本质越来越高，长白很多分校已经反超本部（如126中学）。

随着年轻人的搬离，这类房子最终会变为老年人和流动人口的聚集地，到底有多少人会因为学区，只在老房挂一个名字，每天长途接送呢？

本质上来说，好的师资毕竟会流动到有钱的地方，老破小的学校没落只是时间问题。

拆迁？先看看多少人在排队。

当然老破小可能会拆迁，不外按照国家在15个城市开展老旧小区改造试点给出的思路：

“探索居民、市场、政府多方共同筹措资金机制。按照‘谁受益、谁出资’原则，采取居民、原产权单位出资、政府补助的方式实施老旧小区改造”

翻译过来就是：

“老旧小区能修的话就别拆了，即使要拆，原则上也应该是哪里拆了就在哪里重新盖，本来面积是多少，新盖的房子面积也应该是多少。至于改造所需资金，要按照房子的权属来确定，原则上个人出一份，原单位出一份，政府补助一部分。”

并且以沈阳的情况来看，原本市内五区的老房子太多了，市政府和部分区政府都搬到了新城区，哪还有人想着老城区。

就算是拆迁，半城市的老楼，什么时候能排到你的老破小呢？
只有老年人和流动人口居住的老破小，价格越卖越低，拆迁能值上价格么？



卖掉老房子，买个新房子，剩下的？慢慢还。。

总结起来就是:

虽然都是房子，但老破小与新房/婚房的作用不是替代的关系，等孩子们都继承了n套老破小的时候，老破小的价格只会更便宜，而稀缺的新房只会更贵。



听说你们房子多？

当然，你能想到的事情，国家已经替你想好了：房产税、遗产税的不竭吹风试探，虽然短期无法成型，但长期必定是跑不掉的，并且二胎甚至多胎的放开，再加上城镇化的推进和周边人口流入，可以这么说，即使二三十年后，买新房？依然难！

yeying520

学区，不让择校

nh7xqg60qg

还是要看地段的

一（10）班

你们只想到房子多了，也不想想位置，城区房子才多少，真的够你们全部进来吗？难道我城里的房子以后还真的怕租不出去

呵呵_哈哈

我们农村的没有那么多房子，怎么办呢

Ericchen

只要是房子，二十年一过，都是破旧房子

1002214097

深圳的老破旧还是很值钱的

吸血鬼海辛

近郊，距离市中心十公里内，地铁附近是比力抱负的居住环境，不吵闹也便利出行

小曦

不论老房子还是新房子，都是要看地理位置与周围的生活设施是否齐全！

nh7xqg60qg

繁华市区中心的房子和其他区域比拟价格相对是最高的，永远都不会降价或落价太多，参照国际上惯例就是最好的理论。