律师说法｜1亿的老洋房被“跳单”，怎么办？

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故事梗概

《安家》中卖出一套上海老洋房，动辄1亿起价，羡煞旁人，也不由感叹，贫穷限制了我的想象力。中介促成一笔老洋房的交易，佣金是交易价款的1%，原来卖房子也是“三年不开张，开张吃三年”。但是，兢兢业业的房产中介，竟然被精明的买家算计，跳单了。一起来回顾一下这个故事。

林茂根是上海的饲料大王，意向购买一套上海老洋房。房似锦兢兢业业，为林茂根寻得满意的老洋房，徐文昌甚至通过海外朋友和私家侦探，找到了失联70多年的房主孙子向文森，协助向文森成功办理了产权证。但是70多年前，向文森的爷爷将老洋房中的两间屋子赠与管家耿长青，这套老洋房尚待析产，才能交易。精明的林茂根欺骗耿叔搬离老洋房，跳过中介，私下和向文森办理了房产交易。一个点的中介费就这样鸡飞蛋打，白忙活一场。

中介提供了中介服务，最终被“跳单”，从法律上如何救济？

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指导案例

《最高人民法院关于发布第一批指导性案例的通知》【法〔2011〕354号】

指导案例1号：上海中原物业顾问有限公司诉陶德华居间合同纠纷案

二审法院生效裁判认为：

中原公司与陶德华签订的《房地产求购确认书》属于居间合同性质，其中第2.4条的约定，属于房屋买卖居间合同中常有的禁止“跳单”格式条款，其本意是为防止买方利用中介公司提供的房源信息却“跳”过中介公司购买房屋，从而使中介公司无法得到应得的佣金，该约定并不存在免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，应认定有效。

根据该条约定，衡量买方是否“跳单”违约的关键，是看买方是否利用了该中介公司提供的房源信息、机会等条件。如果买方并未利用该中介公司提供的信息、机会等条件，而是通过其他公众可以获知的正当途径获得同一房源信息，则买方有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立，而不构成“跳单”违约。

本案中，原产权人通过多家中介公司挂牌出售同一房屋，陶德华及其家人分别通过不同的中介公司了解到同一房源信息，并通过其他中介公司促成了房屋买卖合同成立。因此，陶德华并没有利用中原公司的信息、机会，故不构成违约，对中原公司的诉讼请求不予支持。

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律师说法

一般情况下，中介公司在带看之前，会和客户签订《确认书》，并且约定“禁止跳单”条款，目的是防止买方利用中介公司提供的房源信息却“跳”过中介公司购买房屋，从而使中介公司无法得到应得的佣金。

如何认定买方是否构成“跳单”？

衡量买方是否“跳单”违约的关键，是看买方是否利用了该中介公司提供的房源信息、机会等条件。如果买方并未利用该中介公司提供的信息、机会等条件，而是通过其他公众可以获知的正当途径获得同一房源信息，则买方有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立，而不构成“跳单”违约。

在《安家》中，虽然多家房产中介都寻找到了向公馆这个房源，但是只有房似锦和徐文昌找到了房屋主人的孙子向文森，并协助办理产权证，促成双方面谈。可以看出，林茂根的确利用了中介公司提供的房源信息、机会等条件。通过其他中介，林茂根不可能接触到向文森的任何信息。

因此，林茂根构成“跳单”违约。

好在故事的最后，林茂根聪明反被聪明误，被电视台、公众号曝光，园林局罚款，差点官司缠身，最后只得用自己180平米的房产（4万一平米，总价约720万）置换耿叔的两间房，还支付了安家天下两个点的佣金。

这里要上价值了，不要轻信口头合同，一定要白纸黑字落实下来。

前几天听法天使一个中美合同的讲座，美国律师提到，美国人把合同看得比信任、友谊都重要，一旦违约，必定提起诉讼，维护自己的合法权益。当然，美国人在签订合同前也是非常审慎的，要做全面的尽职调查，参观工厂，了解物流和供应链，甚者要了解交易方的成员等等。当时我就在想，天呢，中国能做到这样的太少了。

中国法治建设正在发展的路上，许多人的法律意识还需要进一步提高。在疫情期间，张律师看到了一些人的风险意识其实非常低，他们在微信朋友圈看到卖口罩，随随便便十几万就打过去了，结果鸡飞蛋打，被诈骗了，我的好几个客户都是这样，我很替他们感到惋惜。但是能做的却非常有限，只能指导他们去报案，期望挽回损失。

做律师的都发现了，疫情期间，全国冒出不知多少起口罩诈骗案，这不是骗子有多会骗，实在是善良的公众太容易上当受骗。如果我们在签合同之间，能做一点尽职调查，诈骗案根本就不会发生。

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法条链接

《中华人民共和国合同法》

第四百二十四条 居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。