实拍！铜山区“6字头”高价地，能给周边项目解套吗？

乱放大的宙斯宙t

近日，铜山区挂出XT2021-1地块，地块位于云龙湖西侧，徐州乐园旁，起始楼面价就高达6210元/m?，将于4月12日下午2点进行土拍。

目前铜山区地王是地块旁的云龙湖正荣府，楼面价8000+，当年的起拍楼面价不过4000+。也就是说新挂出的XT2021-1很可能超越正荣府成为铜山区新地王。

地块实探，景色真不错

项目位于王长山西路东侧、玉带河北侧，靠近主路玉带大道，车流量少交通较为便捷。




周边景色较好，可以欣赏玉带河河景。不过附近河道尚未美化，岸边多是芦苇丛覆盖，不时有鸭子游过。




新地块与徐州乐园距离很近，徐州乐园是比较知名的大型游乐场，每到游玩季节人气很旺。




地块周边在售项目不多，有云龙湖正荣府目前均价2万元、海玥南山均价1.7万左右，二手房有万科未来城，目前均价1.7万左右。

（建设中的正荣府）

整体来说地块依山傍水，景观条件不错，期待4月初的土拍。

（地块内部）

低密地块，须配建道路、桥梁




上图为地块详情，从地块的供地条件中可以看到，地块分为A、B两部分，A区为住宅地块，B区为商服地块。




地块还包括一个18班幼儿园，幼儿园占地面积9721m?，需与住宅同步规划、同步建设、同步竣工、同步验收。



除此之外，竞得人还需要配建地块外西侧规划道路王长山西路部分路段与跨玉带河桥梁。

配建要求较多，竞得后建设成本较高。从规划来看，新地块限高21米，此后建设洋房概率较高。地块起拍楼面价6210元/m?，加上是低密项目、配建多，入市后价格不会低。




景观资源出众，其他配套不弱

交通方面：该项目周边有玉带大道和三环南路，三环南路正在修建高架，玉带大道直通汉王。据悉附近正在修建的拉犁山隧道可以直通大学路，附近多为低密度小区和风景区，车流量较少，驾车出行比较便捷。

该项目附近目前公共交通不太便捷，附近公交车较少。地铁S3号线在附近有徐州乐园站，直线距离在1公里以内，该线路目前正在规划中。

商业方面：周边小区住户较少，步行购物没有太多选择，基础生活配套较少，大型商业综合体也不多。项目周边有不少规划商业用地，有消息称徐州乐园周边将会建设徐州第四座奥特莱斯，如果消息属实，商业配套会有提升。

（徐州乐园）

教育方面：教育资源配套有周边正荣府自带的小学、江师大附小等，与矿大南湖校区，矿大附中距离在两三公里左右。

自然资源方面：自然资源是该项目最大的亮点，该项目靠近云龙湖，背靠玉带河，邻珠山风景区、泉山森林公园，步行可到达云龙湖风景区，依山傍水，景观资源配套比较出众。

周边项目：目前周边在售项目：海玥南山楼面价3000+，目前均价1.7万；正荣府楼面价8000+，目前均价2万左右。

二手房：万科未来城房价1.7万左右，万悦城两万左右。

高价地块，会给周边项目解套吗？

徐州的购房群体，多数存在一个“云龙湖情结”，因此云龙湖板块也是徐州房价最高的板块之一，庞大的有置业意向的人群和稀缺的土地，让云龙湖边的每个项目都备受关注。

云龙湖板块以北的湖北路上是高价盘的汇集地，普遍价格不低销量又不错，东南侧又有紫薇公馆这样的顶级项目。虽然同在湖边，湖西几个项目，显得有些尴尬。




地块所在的湖西，不少洋房项目都在这里翻了车。海玥南山从17年卖到现在，从新盘变成了准现房；近处的云龙湖正荣府也是去年开盘至今卖出不到60套。

此次的地块配建较多，综合来讲起拍楼面价已经不低，届时土拍很可能刷新区域楼面价天花板，有业内人士表示：这块地一经拍出，如果地价够高，很可能对正荣府销量产生正面影响，为正荣府解套。

结语

XT2021-1地块所在区域，就改善项目而言，配套其实是相当不错的，前期几个项目的翻车并不能代表区域价值不高，相信如果操盘得当也可以取得不错的销售成绩。

至于土拍结果会怎样，让我们共同期待4月初的土拍！