房地产转折点来临？25年历史的商品房预售制或被取消？官方的回应

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近日，一则广东省房地产协会下发的《关于请提供商品房预售许可有关意见的紧急通知》（下称“通知”）在网上流传。通知称，广东省住房城乡建设厅已拟订了“关于商品房预售许可事项调整”的材料，将于9月25日上报住房城乡建设部。






材料提出，商品房预售制度存在导致工程烂尾、违法违规销售、交易不公平、房屋面积办理本能机能难以厘清、不服衡发展和低效率竞争等风险，建议降低预售制带来的高杠杆效应，逐步取消商品房预售制度，全面实施现售。






广东房协回应：
目前仍在征求意见
通知所附的住建部下发的函显示，房地产预售制度存在5项风险：
1、一旦发生资金链断裂，将导致工程烂尾，损害购房人利益，增加维稳压力；
2、预售市场起步较晚、相关法规制度不够完善、各地发展不服衡，使违法违规销售有机可乘，房地产市场乱象丛生；
3、交易不公平，以期房销售的名义实现现房销售的本色，将经营风险转嫁给社会；
4、房屋面积办理本能机能难以厘清，易产生行政风险；
5、降低了房地产业门槛，导致吸引大量社会资金涌入，造成不服衡发展和低效率竞争。
　住建部的函中表示，为了解决预售所带来的办理风险、消费风险、社会风险、金融风险，建议在当前建立房地产市场长效机制的“窗口期”，对预售制进行改革，降低预售制带来的高杠杆效应，逐步取消商品房预售制度，全面实施现售。






但考虑到当前信贷政策持续收紧、开发企业资金压力遍及加大，建议在一些城市逐步试点取消预售制度，对于新出让土地，逐步实行现售。并拟定取消预售，全面实施现售的时间表，分阶段推进。
此文件流出，引发媒体大肆报道，对此，广东省房地产协会相关工作人员就上述事宜回应称，“协会确实拟订上述通知内容，但是目前还处于内部讨论阶段，相关内容只是拟订，不知道为何传播到网上。接下来，这会还会就此事发布消息进行说明。”。而广东房协也回应称，这只是一个征求意见，大家可以提建议取消或者保留，摸底各房企的想法罢了，“八字还没一撇。”目前还处于内部讨论阶段，相关内容只是拟订。是否会正式发布还待最终意见的汇总和研究。
住建部在函中也表示，建议保留或提高许可条件的，要列明法律法规依据外的理据，充分论证继续保留或提高许可条件的合理性、必要性；建议取消的，要同步研究提出事中事后监管办法。






该文件显示，日前，住房城乡建设部向广东、湖北、四川、江苏、河南、辽宁等省住房城乡建设厅下发《关于对现有行政许可事项进行清理论证并对已取消下放落实情况进行全面评估的函》，按照疑似住建部发的函文要求，按照国务院办公厅有关要求，对现有行政许可事项进行清理和论证，并对已取消下放落实情况进行一次全面评估。其中第三点标明，对商品房预售许可进行深入研究，建议保留或提高许可条件的，要列明法律法规依据外的理据，充分论证继续保留或提高许可条件的合理性、必要性；建议取消的，要同步研究提出事中事后监管办法。
住建部房地产市场监管司相关人士向《中国经营报》记者表示，向广东、湖北、四川等各地下发逐步取消商品房预售，全面实施现售征询意见情况并不属实。“没有，该情况并不属实，具体我们也在调查处理傍边，具体情况不便利透露。”






业内人士热议：
到底该不该取消商品房预售制？
关于商品房预售制是否应该取消的话题，今天也引起业内人士热议。
中原地产研究院首席分析师张大伟认为，房地产预售制不该该一刀切取消，应该逐渐加大规范。他承认预售制问题非常多，各种质量问题、交付问题基本都与之有关，对消费者来说保障度低，不确定因素太多。而现房销售制度，所见即所得，可以倒逼开发商更关注质量。
但他同时表示，当下房地产市场中小企业集中，龙头房企占比份额不高，当下取消预售制利于资金宽裕的大企业，对小企业来说是灭顶之灾，会加大资金链风险，导致回款周期严重拉长，带来供应量短期锐减的担忧，不利于平稳市场。
张大伟认为，房地产进入现房销售必需要在房价平稳周期内，并且房地产市场已经基本进入存量环节时代。在房企负债率降低的情况下取消预售制，起码50%的房企将倒闭，因此短期看取消的可能性不大。
上海易居房地产研究院副院长杨红旭表示，过去几十年每当房地产严厉调控之际，就会有声音取消预售制。近一年，多地业主维权房子质量，可能是这次取消预售制的新动因。从未来演变趋势看，提高预售门槛是必然的历史进程，主要考虑因素是维护购房者权益。取消预售将增加开发成本。
而著名地产评论员吴其伦则赞成取消。他认为商品房预售制是房地产市场矛盾激化的根源。预售制令开发商有了欺诈的可能，有了捂盘惜售、哄抬房价的可能，有了卷款潜逃的可能。同时令老百姓有败尽家业的可能，令地方政府有维稳压力加大的可能，令银行有金融风险加大的可能。
易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，取消预售制，有助于对相关企业形成较大约束。现房销售模式下，房企销售应该有更强、更严格的财务约束。“过去30层的房子，开发商建到5层基本上就可以办理预售证。资金弱的房企可以通过预售回笼资金，进行后续楼盘的追加投资，但现在可能需要30层全部建造完毕。从这个角度看，对此类房屋建造的资金考核压力很大，资金弱的房企是无法进行开发投资的。”
他预测，广东此次建议获得审批的可能性很大。实际上广东本身已经有部分土地在推行此项政策，比如深圳这两年的土地出让中已有约定要求现房交付。他认为，类似政策未来或与全装修、精装修概念结合。换言之未来购房者见到的房子，更多的是精装修现房项目，这也是房住不炒的政策思路表现，有助于发挥房屋的消费属性。
中原银行首席经济学家王军表示，取消预售制会进一步挤压房地产企业的资金链条，部分中小房企的融资困难问题会愈加严重，高周转的模式难以再现。未来房地产行业的整合和大洗牌可能来得会更快一些，市场的清算和出清要从房地产行业开始了。
同策研究院研究总监张宏伟则表示，在现房销售模式下，现房销售价格会比期房更贵。“开发商在规划中承诺的配套在期房没办法看到这些问题，现房则能看到问题，但开发商成本也会增加，比期房价格要贵。”






实施已近25年：
取消传闻时不时传出
房地产预售亦称商品房预售，是指开发商在开发的商品房尚未竣工之前，把房地产按照设计图纸和土地测绘原则分成若干个单位（以图纸标明）后别离预售给购房者的行为，它相对于一般的现房买卖，被称之为期房买卖。自1994年《城市房地产办理法》颁布以来，商品房预售制度实施已近25年。
商品房预售制度的“创始人”为香港商人霍英东。1953年，霍英东提出“预售楼花”，并提倡分期付款。这一制度随后由香港传入内地，并在1994年的《城市房地产办理法》和随后《城市房地产经营办理条例》、《商品房预售办理办法》等法律文件中予以明确。随后这一新房销售方式被广泛运用。
据了解，中国各主要城市商品房预售比例遍及在80%以上，部分城市甚至达90%以上。近十多年来商品房预售制不时被传取消，但至今并没有地区真正取消这一制度。
2005年，中国人民银行8月15日发布的《2004中国房地产金融报告》指出，在时下上海、北京等房地产市场热点城市，房地产开发商将未开发的楼盘提前预售，这愈发加剧了消费者超前购房行为。报告称，“很多市场风险和交易问题都源于商品房新房的预售制度，目前经营良好的房地产商已经积累了必然的实力，可以考虑取消现行的房屋预售制度，改期房销售为现房销售。”2006年全国两会上，33位全国人大代表联名议案，建议取消商品房预售制度。彼时包罗央行金融市场司房地产金融处处长程建胜、央行研究局金融风险处副处长卜永祥、中国社科院金融研究所研究员易宪容、法学家刘俊海等在内，均颁发过取消商品房预售制的文章或不雅观点。
从实施的效果来看，在预售证制度下，房企的增多、商品房的“批量”生产，我国房地产行业迎来了“黄金年代”。但是，另一方面，现行的预售证制度权益、信息不合错误称，容易造成楼盘烂尾、房屋质量、交付拖延等多种问题，使得广大购房者的权益无法获得对等的保障。
而实施现房销售，“一手交钱，一手交房”，所见即所得，一方面，可以倒逼开发商注重产品质量，质量先行，而不是售楼处先行；另一方面，也可以破除我国开发商过分依赖房屋预售来筹资从而过分强调周转速度而带来的高风险和安全问题。
值得明确的是，无论预售制度是否取消、何时取消，保障购房者的权益、提升商品房质量已经成为刻不容缓的问题。

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来源：中国基金报、中国经营报、澎湃新闻

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取消是对的，广东[赞]

记录爱

[强]要是一直不存在商品房预售，我也不会被害成这样，钱付了，也网签了，房子被开发商修成了烂尾楼，交房时间过去几年了，至今还没竣工，也没在意备不备案（以为网签了就很安全且实际已付款），在没收到任何人通知我的情况下，居然被南部县人民法院已查封了一年多，我是2015年1月就付款和网签的，2016年6月就到交房期，2017年3月被法院执行开发商个人财产时查封，至今未完工，直到2018年8月我因公休去阆中催交房才知道被查封，冤！冤！中国的法院和法官是重事实还是只看表面？！

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纯粹的现售只会让房价更高！