大消息传来，关乎房地产的命脉

灬执手写童话灬

来源：凤凰网房产，综合正和岛（zhenghedao）、中产先生（mr-middle-com）、国民经略（guominjinglve）、樱桃大房子（ytdfz8）





9月21日，广东省房地产行业协会向各副会长单位下发了《关于请提供商品房预售许可有关意见的紧急通知》。按照文件内容，广东省正在酝酿逐步取消商品房预售制度，全面实施现房销售。

主要内容：

1.拐点来了

2.“炒楼花”简史

3.预售制的利和弊

4.为什么要取消预售许可制度呢？

5.房价将何去何从？

6.取消预售制：让谁恐惧？

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拐点来了

日前，广东省房地产协会下发《关于请提供商品房预售许可有关意见的紧急通知》《通知》称广东省住房城乡建设厅已拟订了“关于商品房预售许可事项调整”的材料，并将于9月25日上报住房城乡建设部。

一时间，取消商品房预售制的消息甚嚣尘上。

当晚，广东省房协相关人士向记者表示：

该文件只是征询意见稿，并非真的实施。

住建部房地产市场监管司相关人士同样表示：

情况并不属实，具体我们也在调查处理傍边，具体情况不便利透露。

两级机构纷纷出面否认，这件事有意思了。

不管其他省份是否跟进，现在大家心里多少都会犯嘀咕，广东这个姿态，是否暗示着商品房预售制度退出已经进入高层考量。

如是，中国楼市将彻底告别“香港模式”，翻天覆地。

预售制这根从香港移植过来的杠杆，撬动了中国房改二十年来高歌猛进的历史进程，现在撤下这根杠杆，不止房企要倒下一大批，投机者也将被套住一大批。

拐点已经来了。

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“炒楼花”简史

预售制是从香港学来的，为房地产刚起步阶段解决了资金不足的问题，但是后来成瘾至今以至于无法自拔。

说起中国的房地产，无法绕开一个人，这个人就是香港的“土地爷”——霍英东。

45之后，内战爆发，很多人逃往香港避战祸，短短三五年时间，香港人口由50万暴涨到200多万。当时日本人也刚从香港撤走，百废待兴，很多人无房可住，只能住在楼梯上。

没房子就得有人建，但是要给那么多人建房子谁有那么多钱呢？

霍英东第一个想到了分期付款：正式动工前，先收取买家的一部分订金，用买家的钱来盖楼。余款分期支付，第一期先交50%，第二期落妥二楼楼面交10%......

用这个办法，短短一年多，霍英东就在四方街建起100多栋楼，成为香港地产业的老大。

因为历史的原因，这套“炒楼花”的办法，被霍英东传授给内地，并且还做了升级，不单“炒楼花”，还要“炒地花”——土地出让制度。

98年中国正式开启房改，自此之后，内地就翻开了地产金融的新篇章，十八年后的2017年，中国政府卖地收入超过5万亿，这一年财政收入是17万亿。2008年以后，经济一年比一年艰难，但一些城市核心地段的房价，已涨了10倍。

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预售制的利和弊

预售制有什么好处呢？

首先，必定是开发商获利，行业准入门槛低了，比如30层的房子，开发商建到5层以后，基本上就可以办理预售证了，10天之内就能开盘卖房，按揭款要被监管分期用，但首付款开发商可以马上用，资金弱的房企，就可以通过这种方式来回笼部分资金，这钱一般都是用来还本来买土地的钱，以及建筑方垫资的钱。

有了预售制，开发商就能继续拿地开发了，因为花三五十个亿拍块地，转手就可以收预付款还掉一部分银行欠款，现在如果现楼销售，30层要全部盖完才能卖，这个周期就延长了，对开发商的资金考核压力也大些，开发商去拿地也要掂量掂量了。

其次，预售制对市场的好处，就是加快了资金周转的速度，阿猫阿狗只要一点钱都能利用杠杆来开发房地产，全国大大小小的开发商十多万家，必定是有利于加大市场供给量的。

但同样，预售证有利也有弊。

一旦预售证办理了以后，房子卖出去了，中小房企对于房屋项目的开工可能就不上心了，房屋质量也难以得到把控，业主们维权难，这还是好的情况，如果碰到行情差，小房企资金链断裂，房子烂尾，业主们办不了房产证更是头疼。

从1994年算起，到本年为止，中国已经实施了25年商品房预售制度，客不雅观的说，为中国房地产市场化快速发展做出了贡献。

预售制当时出台的背景，是因为当时我国城镇住房总量不足，商品房供不该求，为了加快建设、增加住房供应，所以我们从香港引入了这一制度，商品房预售制加速了整个房企的资金周转，提高了资金使用效率，对房企来说，是白手套白狼的好生意。

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为什么要取消预售许可制度呢？

广东省住建厅拟订的相关材料提出，商品房预售制度存在导致工程烂尾、违法违规销售、交易不公平、房屋面积办理本能机能难以厘清、不服衡发展和低效率竞争等风险，建议降低预售制带来的高杠杆效应，逐步取消商品房预售制度，全面实施现售。

《通知》称，为了解决预售所带来的办理风险、消费风险、社会风险、金融风险，建议在当前建立房地产市场长效机制的“窗口期”，对预售制进行改革，降低预售制带来的高杠杆效应，逐步取消商品房预售制度，全面实施现售。

我个人觉得，从政府的角度考虑，还是一种调控思路，一种去杠杆，降低市场泡沫风险的思路，取消预售制了，开发商都要老老实实盖完房子卖掉才能去玩下一个项目，一个小开发商，有预售制时，本来2年时间10个亿可以开发2个项目的，取消预售制后，2年时间10个亿只能开发1个项目了。

这跟政府规定拿地让你一个月内交齐土地款一样，以前给你半年时间交齐，现在限制时间更短，让你们房企真金白银拿地，也就不会有那么多房企疯狂借钱去抢地，于是就可能不会有那么多地王了，反正所有的板子都是打在开发商身上。

房价将何去何从？

很多人担心，预售取消，住宅出让周期变长，会减少新房供给，让市场更加供不该求，房价应声而涨。

这显然是过度担忧。

其一，现在早已不是住房短缺时代。过去一旦取消预售制，必然会带来供给短缺。现在早已不成同日而语，一二线城市早已进入存量房时代，取消预售的影响，没有想象那么大。

其二，影响房价的根本因素在于两点：一是货币放水，二是土地垄断。有没有预售制，在其中的分量并不大。不然，过去25年，预售制大行其道，比来开发商高周转更是进入极致，可见有半点阻止了房价的上涨？

其三，楼市已经进入冰封期，最大的制约因素不在于供给，而变成需求不足。换句话说，房票足够，但刚需们都在持币不雅观望。预期一旦下行，市场成交量自然下降，预售取消又如何？

其四，预售制给开发商加杠杆，将风险转嫁给购房者和银行。取消预售，显然符合购房者的利益。即使不取消限售，将预售资金进行第三方托管，也好过现今的开发商“白手套白狼”。

取消预售制：让谁恐惧？

有时候吹风，是为了试探市场，为政策落地提供前提。还有些时候，吹风是为了反向试探决策部门，防止政策的落地。

取消预售制，最直接的影响就是房企周转速度变快，高周转模式就此终结，这必然带来房地产行业的全面洗牌。

中小房地产开发商，或将面临生死之劫。事实上，比来一段时间，银行开发贷、信托贷款等房企融资方式全面受限，一些中小地产商就频频传出“崩盘”的消息。

大开发商也不是安枕无忧。虽然一些龙头房企能进一步扩大势力范围，大鱼吃小鱼。但预售取消，整个市场都要面临资金压力，房企的利润必然大受影响，高速扩张的历史，将会一去不复返。

所以，无论是大开发商，还是小开发商，都不会乐见“卖楼花”的消失。

对于地方政府来说，高周转的好处，是提高了土地出让的效率，短时间内获得更多的卖地收入。

如果高周转不复，一宗土地两年才能变现，开发商必然减缓拿地速度，土地财政又将如何维系？

所以，现实利益错综复杂，“卖楼花”显然不会那么容易取消。

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总之一句..能灭掉黑中介、无良地产商。人民都拍手叫好。

笔无影色有光

还是仇富心态，房子卖不动了，自然就没人建了，开发商也就打住了。市场宅本身会平衡。白菜价谁亏钱建给你，傻傻的等着去吧。本来我们全家人住一间房，那是六十年代，后来住二间，七十年代，再后来住一院，八十年代，我没钱，现在家八口住一院和一套商品房，但将来绝对不够，现在学校，社会教育的小孩子己经和我们住不到一起了。有钱人到处是行宫，我们还"欠"子女几套房，前几年看电视剧“咋们结婚吧"，果然和桃子都是独生子女，一个外面卖了一套，一个租了一套，都不管父母。这是教育出了问题，不怨房产开发商。

dreamer

应该是卖现楼比力规范，预售就是开发商先圈你的钱，比他向银行贷款合算。

蓝桥别墅

作为一个房地产行业的各大事件经历者。有责任提醒大家，是中国房地产开发历史上的一个进步。因为在这个制度出台之前，国内房地产是有图纸就可以销售的，感兴趣的可以本身去百度一下。在这个预售制度出台之后，为了规避后续交付与实物不一致的情况，又增加了各种制度和规定。经过实践，出现本文所列举的预售产生工程方面的风险，比例非常小。如果是因为不肯让开发商降低成本，提高实物商品房销售价格的目的，请取消预售证制度。

，想你，

房价如果再长，老百真的买不起了，干一辈活也买不一套房子

exirt

中国炮声一响，房产全部清零

beiyue136

反正我是知道没有卖出去房子多的是，还不算二手房。因为我是搞建筑的这十年楼盖了不少，没有一个楼盘卖的多好的。特别这两年更是不容易，多半都是难以为持，要是好卖会出现工程款都难要吗？还有就是有的两三年该完工的拖了四五年了还是没钱完工，你们认为房子好卖吗？要真的好卖就不会出现上述情况。在说我也是农村的没有房子，儿子准备结婚想买刚有这样的想时一大堆熟人都要卖，你们说缺房吗？

jiansen

取消预售也意味着取消分期购房。不然就看银行的了。房地产商不是傻的，他必定要一次性全款卖房。

刚下火车

如今，建设的商品房，也敢于买吗？商品的质量现场过程看到了吗？要买房的，现在到现场去看一看，什么样的人在建造商品房子，是售楼哪些人吗？建造的房子质量安全存在很大问题，四个字，坑蒙拐骗，正大光明，工地，浦东三林，上南路工地，看看吧.，现场，眼见为实，其他工地就不说了，点到为止，什么建筑材料，要买几百万，土地买下来了吗？买房就要有土地证，房产证是有，有效期的，到底买的是房子，还是买的是人命。明白不。