房地产两大利空降临！真如专家所言，转折点已到来了吗？

欧阳发达

一时间，房产大佬们都几乎秉持了“活下去”的信念，改名字的改名字，低调卖房的决不高调降价，高周转的放慢脚步......难道预示着房地产的转折点真的来了吗？




来源 | 格隆汇
两大楼市利空消息

第一，取消预售制度的提议。
9月23日晚间，地产圈又现重量级炸弹——取消预售制度，在业内炸开了锅。
其中，最为关注的是广东省住建厅的提议，并表示利用楼市的长效机制的窗口期，逐步取消预售制度。
不外，这一提议显然是动了开发商的奶酪。之后，广东房地产协会以“特急”的函件下发各会员单元，收集有关建议，试图用企业和行业的声音来影响这一 “重要”的决定，因为地方房协的会员单位大多是开发商和行业机构。
为什么房协会这么着急去“抵抗”？因为预售制度对于开发商来说，实在是太过重要了。开发商有两条腿，一条是预售制度，一条是杠杆。预售，加快了回款速度；杠杆，放大了收益。
没有了预售，相当于缺了一条腿，影响正常走路，更不消说快速奔跑了。没有了预售，也就意味着资金周转及回款会很慢，资金成本走高，不管是资金实力雄厚的大开发商，还是地方性的中小开发商，必定都会冲击其营业利润。
虽然住建部房地产市场监管司相关人士随后进行了辟谣：情况并不属实，具体我们也在调查处理傍边，具体情况不便利透露。广东省房协相关人士也表示，该文件只是征询意见稿，并非真的实施。
不外，从官方表态可以看出，讨论取消预售制度是却有发生的事实。即使现在不会实施，但是未来几年不排除会取消预售制度。


第二，香港楼市面临12年来首次提高最优惠利率。
9月24日早间，香港财政司长陈茂波在司长随笔专栏表示，不雅观乎过去几个月香港存贷利率变换，本次香港银行随之（美联储）上调最优惠利率的机会极高，这将会是2006年来首次上调最优惠利率。过去逾十年的超低息环境很快会结束。
这一官方表态意味着香港加息几乎是板上钉钉的事。
本年7月开始，香港楼市销售进入萎缩状态。新房方面，按照房产代理的数据，7月成交量1740宗，环比减少15%。进入8月上半月，新公寓仅成交711宗，预计环比下滑18.3%。二手房市场也在冷却。7月二手房销售4040宗，环比下降7%。8月份仅1300宗，环比减少约35.64%。
值得注意的是，截至目前已有多家投行机构颁发了不看好明年香港楼市的报告，如里昂证券表示香港房价一年内或将下跌15%！








房地产的转折点来了吗？



2017年，广州、杭州、成都、武汉等重点城市的房地产市场异常火爆，而现在，这些城市的不少楼盘却以特价房、促销活动等方式实行变相降价销售。
别的，龙头房企恒大集团也以国庆之名早早地启动了大规模的促销活动，一些楼盘如果用上全部的优惠手段，最低可以去到74折。这就意味着楼盘的价格变相降低了26%，降幅也是非常之大。
目前，虽有一些城市仍然存在“日光盘”“秒杀盘”等现象，但也主要是因为地方政府限价调控，导致新房和二手房价格悬殊过大而产生的套利抢房行为。除此之外，更多的城市实际上是进入了横盘或小幅下跌的格局之中。
现在，似乎一时间没有那么多刚需冒出来了，买房也更为谨慎小心，并且开发商也不再要求全款买房，居然还降价销售。难道是房地产的风向有所转变吗？

上周末，万科的董事局主席郁亮在南方区域的9月总结例会上，传达了一些重磅信号，值得我们关注和思考。在此次会议上，郁亮也提到，我们在2012年觉得房地产市场有所变化，也不知道真正的转折点在什么时候，不外现在，转折点已经真正地降临了。怎么才能够“活下去”？万科明确了要实现2018年全年6300亿的回款目标。郁亮表示，这个目标是所有业务的起点、基础和保障，如果 6300 亿回款目标没有达成，所有的业务都可以停，因为这说明企业没有任何资格和能力做下去。

万科的主动求变，也意味着作为曾经的房企龙头大哥认为房地产的转折点已经来了，也给很多的房地产企业敲响了警钟。
除了万科以外，恒大集团也频频动作。9月23日，恒大发布公告称，耗资145亿入股广汇集团，成为后者的第二大股东。这是继此前入股FF之后，第二次高调进军新能源汽车领域了。
它们的动作，值得现在还在盲目投资房产的投机客警醒与思考。
现在，房企似乎也经不起风吹草动了，作为投机客的你，还经得住吗？