郁亮：房地产行业转折点来了，活下去最重要

不死之谜

乐居财经 刘婷 发自深圳
郁亮的一次内部讲话，再次将万科推向舆论中心。
日前，万科董事长郁亮在南方区域9月月度例会上提到，当前的问题，不是简单的行业和经济出现了问题。今天所面临的转折是全方位的：政治、经济、国际、军事等方方面面。所以，万科必需对战略进行检讨，必需要做出改变。





万科董事长郁亮
“在这个时期我们应该怎么做？只有四个字：收敛和聚焦。是应对转折点和不确定情况的最好方法。”在内部会议上，郁亮说。
郁亮表示，接下来万科将把“活下去”作为基本要求，战略围绕“活下去”而展开，这是最底线的战略。
这并不是万科第一次提出类似的不雅观点。2007年，王石的“拐点论”引起轰动，从被报复到被验证，市场开始愿意相信行业老大哥的判断。
现在，郁亮提出“新拐点论”，行业的神经再次紧绷。当各大房企还在暗中拼规模的时候，万科在思考的却是怎么活下去。当万科都开始慌了，其它房企还能稳住吗？


郁涟鞴虑
历史总是惊人的相似。2008年，由美国次贷危机演变而来的金融危机席卷全球，时任万科集团总裁郁亮曾在谈过三个关键词：诚实、低调、忧患意识。他说，公司大了之后要如履薄冰。如今10年过去，2018中美贸易战打得正酣、调控频发、金九银十频现降价案例……而这一次，最具危机意识的万科再次走在前头。
万科为应对未来的不确定性，正在做四件事：战略检讨、业务梳理、组织重建、人事匹配。郁亮说，这次是办理层真正意义上第一次检讨万科的整个战略。尽管万科在 2012年就判断行业进入白银时代、进入了转折点，但这只是一种预测，并不知道什么时候会出现真正的转折。而今天，转折点实实在在到来了。
现金为王。回款成了万科最核心的指标，重要性超过了销售额和利润。郁亮强调，“6300亿的回款目标是所有业务的起点、基础和保障。如果6300亿回款目标没有达成，我们所有的业务都可以停，因为这说明我们没有任何资格和能力做下去。”不外，迄今为止，万科2018年的回款目标仅完成不到50%。
按照目前的销售情况来看，万科年末还会有1000亿的长期库存。所以，在开发业务上，万科要梳理哪些项目在未来变化之后能做的更好，哪些投资不太慎重需要调整。在非开发业务上，则要对投入和产出及风险和收益不匹配的项目进行调整。
这不是郁亮第一次焦虑。9 月 8 日，郁亮在万科2018 年北方区域媒体交流会上表示，万科最大的焦虑在于如何找到新的发展渠道、路径与方法，没有现成的道路可以学习。
郁涟鞴虑还来自于当前企业面临的伦理问题。“当公司规模比力大的时候，如果小概率事件也导致高风险的话，就比力焦虑。”在郁亮看来，公司发展到今天面对的不只是经营的问题，更多的是伦理的问题。万科从事的教育、养老、租赁现在都面临这样的局面。


万科的忧患与变化
万科是一家具有忧患意识基因的企业。时间拉回2007前。2007年12月13日，王石在清华大学国际交流中心参加“中英低收入人群住房解决方案比力研究”的新闻发布会时候，记者问：“进入10月以来，珠三角住房交易量出现不同程度缩水……，楼市拐点是否出现了？”王石说：我认可你关于“拐点论”的说法。
话音刚落，坊间一片哗然。“王石预判楼市拐点已到，房价要暴跌”的新闻迅速蔓延，王石和万科站在了开发商的对立面。有人说断定房地产市场即将崩盘的说法显然是夸大其词；有人说“拐点论”是一场阴谋，认为万科是要打压同行、趁机收购兼并，是“行业叛徒”；有人说“寒流”不能说明“拐点”，梦想楼市大跌的人会失望。
次年出现的一系列事件印证了“拐点论”的猜想。首先是成交量的下跌，2008年前三季度，北京、上海、深圳等标识表记标帜性城市前三季度商品住宅成交量同比下跌40%以上。之后，房价开始呈现上涨乏力，土地市场也从“地王”频出到流拍退地……
万科在2008年致股东信中反复强调反思与敬畏。“稳健的经营风格，来自于内心深处的敬畏。市场中许多机会稍纵即逝，企业需要及时作出决定。但与此同时，我们需要对自身理性的局限有清醒的认识，尤其当我们的不雅观点与市场遍及看法存在巨大差异的时候，对自信保持必然的克制，恐怕是应该的。”
强烈的忧患意识和敬畏之心，促使万科一直在反思，在变化。从早期的住宅工业化，到后来的“城市配套办事商”，再到如今的“城乡建设与生活办事商”，万科一直在紧紧把住时代的脉搏。从万科一直在变换的学习对象中，也透露出万科一直以来的担忧。从帕尔迪到索尼，再到小米，万科始终在担心本身落后于时代的步伐。
万科也一直在摸索组织架构的调整。9月8日，在拉萨的媒体交流会上，郁亮就表示，万科做组织重构已经六年时间，组织的架构规划布局是先业务后办理，先一线后总部，如今，调整到总部架构这一步，说明万科1.0版本的组织架构已经基本完成。
自从万科2017年实施事业合伙人制度以来，万科已在内部进行了一系列组织变化，包罗事业合伙人持股、员工跟投、事件合伙、岗位责任工资等。
万科比来曝光的总部组织架构调整方案是，撤销总部所有部门设置，另成立三大中心：事业发展中心、办理中心、支持中心。同时，新成立的三大中心均设立合伙人机制。
焦虑正在成为当下房地产市场遍及存在的情绪。龙光地产副总裁沈力男认为，房地产的焦虑主要是觉得其他行业的变化太快了。在他看来，房地产行业再怎么变化，逻辑其实没有改变。
“焦虑其实是没有必要的，因为房地产是一个空间的艺术，在任何时候不会落伍于这个时代。这个空间什么都可以装，从来都不需要去焦虑。” 奥园地产集团东莞公司总经理杨毅对乐居财经表示，中国房地产经过了几十年的发展，增量开发的天花板逐步在逼近，传统的"拿地--开发--卖房"的模式难以持续增长。尽管如此，房地产始终是中国经济的支柱行业，发展空间依然巨大，但房企需要按照市场的需求及时调整战略，顺势而为。