楼市建设用地要求有变化，降低房价同时，农民收入估计会成倍增加

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我国非农建设用地将不再“必需国有”

对农民来说，最关心的莫过于土地权益。农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革被统称为农村“三块地”改革。2015年，相关改革开始在全国33个地区实行试点，形成了一批可复制、可推广、利修法的制度创新成果，有关探索为相关法律修订完善提供参考依据。

完善征地农民保障机制

在“三块地”改革中，最难啃的骨头是征地制度改革。我国现行征地制度存在征地权行使范围过宽、补偿标准低、安设途径单一等缺陷。农业农村部农村经济研究中心研究员廖洪乐表示，由于我国正处于工业化和城市化快速发展时期，再加上城市与农村土地分属于国家和农民集体，以及地方政府垄断建设用地一级市场，总体上，过往在土地增值收益分配中政府占有份额过高，作为土地所有者的集体和农民占有份额过低。

针对征地制度改革的难点和问题，缩小征地范围，规范征地程序，完善对被征地农民合理、规范、多元保障机制。自试点以来，征地制度改革着力在缩小土地征收范围上取得突破，在规范土地征收程序等方面积极实践。截至目前，试点地区已按新办法实施征地1275宗、18万亩。





此次的草案在缩小土地征收范围方面，删去了现行土地办理法关于从事非农业建设使用土地的，必需使用国有土地或者征为国有的原集体土地的规定；明确因政府组织实施基础设施建设、公共事业、成片开发建设等六种情形需要用地的，可以征收集体土地。

严格按照土地总体规划

按照现行法律，集体经营性建设用地不能入市，如果要入市交易，必需通过变换为国有土地之后才行。而农村集体经营性用地入市改革，即允许农村集体经营性建设用地使用权出让、租赁、入股，与国有建设用地使用权同地同权同价。业内认为，这对于盘活农村集体资产、提高用地保障，无疑是件好事。不外，入市要有一系列的条件和规范。

试点地区按照“同权同价、流转顺畅、收益共享”的目标要求，积极稳妥推进，形成了较完整的工作制度和政策体系，市场对于入市集体土地的接受程度逐渐提高。截至目前，集体经营性建设用地已入市地块1万余宗、9万余亩，总价款约257亿元，收取土地增值收益调节金28.6亿元。





据介绍，此次的草案明确了入市的条件。对土地利用总体规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体建设用地，允许土地所有权人通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用，并应当签订书面合同，明确用地供应、动工期限、使用期限、规划用途等；同时，明确了集体经营性建设用地入市后的办理办法。要求集体建设用地使用权人严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地；集体建设用地使用权的最高年限、登记等，参照同类用途的国有建设用地执行。

下放宅基地审批权

“老旧房屋拆不掉，新增人口无地批”。在全国农村，“空心村”是个令人头痛的问题，随着青壮年进城，不少农村宅基地大量闲置，也存在“一户多宅”等问题。数据显示，截至2015年底，全国农村居民点用地2.85亿亩。其中2006年至2014年，农村常住人口减少了1.6亿人，但农村居民点用地却增加了3045万亩。改革试点以前，农村宅基地制度的基本特征是无偿取得、一户一宅、面积法定、限制转让。





在宅基地制度改革的探索下，在农村不动产统一登记的鞭策下，从确权登记颁证到村民自治办理再到宅基地自愿有偿退出路径，宅基地制度各项改革均取得积极进展。据统计，截至目前，试点地区共腾退零星、闲置宅基地约14万户、8.4万亩，办理农房抵押贷款5.8万宗、111亿元，群众获得感明显增强。

此次的草案提出健全宅基地权益保障方式。按照乡村振兴的现实需求和各地现状，规定对人均土地少、不能保障一户一宅的地区，允许县级人民政府在尊重农村村民意愿的基础上采取办法，保障农村村民实现户有所居的权利；下放宅基地审批权，明确农村村民申请宅基地的，由乡（镇）人民政府审核批准，但涉及占用农用地的，应当依法办理农用地转用审批手续；探索宅基地自愿有偿退出机制，原则规定允许进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地。





可以预期，随着相关法律的修订完善，新一轮农村土地制度改革持续推进，必将提高土地利用效率，增加农民财产性收入，逐步释放出巨大的改革红利。