房价这么高，我买2送1，够不够划算？

季希若

有伴侣说，比来买房遇到了一套2居变3居的好事儿。本来是，对方把阳台外的露台改成阳光房的公寓。



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于是到【北京房产律师李松】的公众号留言问能不能买，要不要马上下手。
我们问了身边的同事伴侣，大家都很感兴趣这个话题。听起来两居变三居，好事儿啊。房子变大了，当然是赶紧下手！
但是真的能买吗？
今天跟着李松房产律师团一起探讨一下。


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首先，我们需要对“2居变3居的扩建房”有一个清醒的认知——这类房属于违建房的范畴。
违建房是什么呢？就是没有经过所辖部门批准的建筑。
留言的那位伴侣所说的房子，把露台改成了自家阳光房，自然是违建。
说起来大家买房是为了什么？要么自住、要么投资。当然对于我们普通老百姓来说，多数是为了前者。
但无论自住或投资，一切的前提是过户。过户又分两种：

• 如果你买的是平房，在过户前需要到实地勘测；
  
• 如果你买的是楼房，过户前不需要特意前往勘测。但是一旦被举报，将无法成功过户。
  

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随着“去城镇化”的发展，越来越多大楼平地起，越来越多的平房、老宅拆除。我们更多买的是楼房，是开发商已经设计好结构的毛坯房、精装房。
很多住户有本身的想法，找了设计师设计房屋结构，以便更舒心地居住。
很多一楼的住户，在阳台前方“圈地私有化”，开辟私家花园。房子确实大了，住起来也宽敞。
但这对我们购房者来说，是一个按时炸弹，是隐患！
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东元律师事务所李松房产律师团就接过这样一个案子：
我们的当事人老刘在中介的介绍下，以1000万的合同金额，跟卖方签订了北京市海淀区301号学区房（以下简称为301号）的购房合同，并且交付了10万元定金。
但是，301号是2居改3居的违建房，而卖方没有明确告知老刘。
一个偶然的机会，老刘知道了301号是一个违建房，不敢买下去，便拖着没有交尾款。
此时，已经过了双方约定好的交钱时间。卖方提出合同没有如约履行，要求老刘补偿20%的违约金。
老刘自然不能接受这一点，明明是本身遵纪守法，怎么还得补偿呢？于是找到北京东元律师事务所李松律师咨询专业意见。


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李松房产律师团决定以未明确告知违建房这一事实，将卖方告上法院，要求判定撤销合同，并由卖方补偿双倍定金作为补偿。
在这里，也跟大家说明一下定金和订金。
定金：指的是为了交易的履行，双方当事人约定好，由买方先支付给对方必然金额的货币作为担保。其中，定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的20%。交定金方不履行合同的，无权要回定金；收定金方不履行合同的，应当双倍返还定金。
订金：只是一个单方行为，不具备担保性质，可以看作是一个预付款。
在这个案例中，卖方没有明确告知老刘301号是违建房的事实，致使无法履行合同，老刘有权要求卖方返还双倍定金。
由于卖方没有告知301号是违建房这一事实，最后法院驳回卖方要求20%违约金的要求，并判卖方归还定金，整体也算圆满。
在这个案子里，就是因为当事人老刘购买的是一个存在无法过户风险的违建房，才遭受了损失。
好在老刘找到了李松房产律师团，用法律兵器庇护了自身的权益。


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咱们说了，买房对中国人来说是为了营造家的感觉，是所谓的“港湾”。
买房这种事不考虑早晚，如果您是刚需，在现如今房价较不变的大趋势下，当然是“随时上车随时走”。
买不起新房，买个二手房这件事没有错。
但关于违建房，因为使用了公共区域扩大了面积，成交额也比原有面积的更高。
我们的建议还是能不买最好不买，毕竟中间存在风险。
第一种，平房的过户需要实地勘测，违建房根本无法过户。
第二种，楼房违建，过户前没必要的话不需要实地勘测，但隐患未知。
楼房违建有以下两个隐患：

购房方面：卖方不想卖了，偷偷把这件事捅到房管局，这个房就买不成了。住不进去是一个风险，急着买房落户、按区上学又是一个风险。

后续方面：假设你幸运地过户了，在后续使用中，一旦造成邻里损失，难保他人不会举报，致使违建部分拆除，这部分损失就要由你来承担了。并且如果你之后有卖房的打算，买方也会在这件事上做文章。
咱们切莫贪图房子改建后那点小舒心，造成后续官司诉讼的大麻烦！



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当然了，如果您就是想买一套违建房。李松房产律师团也给您一个小建议，在合同中明确一件事：
如果该处违建房造成他人损失需要补偿，或者后期被人举报面临拆除，损失将由卖方承担，并且此条款在购房合同履行完仍然有效。
再有一种情况，您看上了一套房子的地段、小区，而该房存在违建部分。那么我们也建议您找卖方拆除，以房屋原本结构、面积、市价签订合同。



希望这篇文章对大家有用，身边有伴侣买房的赶紧转发吧，让他们知道买违建房的风险，千万不能买！当然了，我们也准备了一篇文章，在不知情的情况下买到违建房怎么办？私信我回复“违建房”，快来看看吧！