广州置业热门区域大揭底

隨風

在刚刚过去的6月，广州一手房网签量出现回升。按照多家机构监控广州阳光家缘网站的网签数据，广州一手住宅6月网签量超过9700套，远高于5月全月水平，甚至高于3月楼市回暖时的网签量，迎来一波“翘尾”行情。

随着6月的结束，上半年也迎来收尾。按照阳光家缘网站的历史数据，上半年广州一手房网签量为42190套，与2018年同期比拟上涨9.11%。尽管楼市呈现回暖行情，但与2015-2017年楼市成交火热时期比拟，本年上半年的成绩并不算最好。

上半年两遇“小阳春”

按照网易 房产监控阳光家缘的网签数据，上半年一手房网签成交的两个高峰期别离为一季度末（3月）和二季度末（6月），这两个月份的成交量均超过9000套，而两月比拟力则会发现6月更胜一筹，达到9731套。

纵不雅观本年上半年行情，1月和2月受开年和春节等因素的作用，楼市网签量并不高，其中春节假期所在的2月，广州一手房网签量仅为3466套，成为上半年成交量最低的月份。随后到来的3月，随着广州各地新盘不竭放出，推货供应量有所加大，月成交量也保持着相对高位，仅3月一月的网签量就有9174套，环比2月增加近165%。

在3月末，广州一手楼市曾一度沉浸在所谓“小阳春”的喜悦之中，记者3月和4月在广州各地踩盘时留意到，不少新建楼盘准备表态，有些项目还与一些机构联合，在营销中心开放时组织大量看房团前往，为楼盘销售造势，部分项目样板房也引来大量参不雅观者，人气呈现回暖趋势。成交量回升除市场需求因素外，也与区域发展政策利好密切相关。此外，由于2017年“3·30”新政到本年3月底正式满两年，受社保年限“三改无”影响的购房群体开始被逐步释放，买家也集中入市。

不外3月的高成交量并没有维持，随后便出现回落。4月网签量为7616套，而5月作为广州楼市成交传统“旺月”，仅有7161套入账。随后的6月，尽管网签量达到9731套，但有机构指出，6月增城单月网签4348套，占据全市网签量近一半，但有很大一部分来源于荔城街五一村回迁房的集中网签，若扣除该部分因素，则6月网签水平与4月和5月大致相似。

尽管3月过后，广州一手房网签有所回落，但二季度成交总量仍有24508套，与2018年同期比拟约有3.65%的增幅，与一季度比拟增幅为38.6%。

成交价格波动不大

广州中原研究发展部的数据显示，本年上半年全市一手住宅成交价格为27364元/平方米，其中最高的越秀、天河别离为58966元/平方米和54086元/平方米，荔湾和海珠也在“5万+”阵营傍边，白云则是唯一“4万+”区间城区。较远城区价格水平相对较低，黄埔、番禺接近3万元/平方米，花都约为2.5万元/平方米，南沙和增城均刚好超过2万元/平方米，最低的从化为13967元/平方米。

由于当前广州阳光家缘网站暂不披露一手房网签价格，因此目前对于一手房网签价格的判断主要来源于各家研究机构的采集数据，例如中原研究发展部数据为结合各区在售项目售价与成交量的比值进行测算。

从记者此前走访项目的情况来看，各家楼盘销售人员对于房价涨跌的态度并不一致，而项目本身售价和趋势也与地段、开发年限等密切相关。在番禺南浦的一处旧盘推新项目，“吹风价”为3.8万至4.5万元/平方米，但销售人员表示由于受制于拿地时间，因此产权直接少了20年，比拟于其他楼盘，涨价空间有限，而在几公里外同一开发商开发的一处全新盘，报价则直接超过了4万元/平方米。

荔湾广钢新城，受到广东实验中学荔湾学校即将开学的影响，广钢板块的教育资源承诺开始逐步兑现，“这个利好必定会促进升值”，本地一处新建楼盘的营销人员表示出信心。

不外从整体来看，本年上半年房价未出现明显波动。按照中国社会科学院财经战略研究院发布的《中国住房市场发展月度分析报告（2019年06月）》，本年5月广州房价指数环比下跌0.12%，延续了4月的下降趋势，若以2018年1月为基准，广州本年以来房价指数波动控制在101.60至103.08的区间内，呈现小幅向上波动趋势。

对于房价走势原因，该报告也指出，一线城市房地产调控历史最长，调控机制相对完备，调控手段最为严厉。房地产市场投机成份低，房价波动性相对较小。

关注土地及供应变化

对于广州这类一线城市下半年的走势，克而瑞研究中心认为，一线城市已有逐步转暖征兆，随着“房住不炒”深入人心，居民不雅观望情绪减弱，下半年刚需和改善需求有望进一步释放，而房企业绩冲刺的压力也会要求其加快推盘节奏，供应上升或带动成交规模增长。而在房价方面，由于一线城市供求矛盾长期存在，同时调控政策依旧趋严，因此整体而言房价长期都将在高位徘徊，项目均价大幅上涨或回落的可能性并不大。

而广州中原发展研究部则提醒，上半年广州土地市场的特征是供地集中在各区“边缘”“待开发”区域，传统热门板块土地供应减少，因此核心地段一手物业会“买一栋少一栋”，但各城区“旧改”进程也在加速，所释放的存量土地将对周边住房市场起到不变作用。

■市场扫描

上半年广州成交热门城区

增城：网签13680套

增城仍是广州最大的成交贡献地，区内仅朱村、永和两大板块的成交总量就接近6800套。而上半年成交表示亮眼的科慧花园、碧桂园云顶、招商臻园、合景誉山国际等楼盘，均享有必然的知名度。值得一提的是，碧桂园云顶和招商臻园，由于两个项目均定位相对高端的置业群体，因此楼盘报价相对较高，碧桂园云顶报价达到3.5万元/平方米，在售房源主要为100平方米以上的大户型。

南沙：网签7272套

南沙区网签量仅次于增城，近年来受各项政策的利好，南沙房地产市场也备受关注。区域内较为成熟的金洲/蕉门河板块网签量超过4000套，主要贡献来自越秀滨海新城和阳光城丽景湾两个大型项目。与此同时，南沙楼盘报价仍在2万-2.5万元/平方米的水平，相对广州全市而言处于较低位置，随着未来地铁18号线、22号线的通车，南沙与广州城区的联系也将更加紧密。

荔湾：网签3449套

荔湾区网签量排在黄埔和番禺之后，名列第五位，但该城区网签套数在中心五城区中是最多的，比随后的白云区多了1500多套。荔湾一手房成交主要集中在广钢板块，目前广钢新城北区各项目建设已经步入后半程，部分楼盘已经是一线交房入住，南区建设正在推进。由于区域内项目多定位于中高端买家，再加上广东实验中学荔湾分校本年9月迎来开学，因此本年以来关注度也在持续上升，当前项目报价多在4.5万-5.5万元/平方米区间。