徐州楼市进入横盘期！开发商嗨不动了

C_小孩 · 发表于 2019-11-8 15:25:26

今年的徐州楼市不管是处于“横盘”的新房还是处于“成交尴尬”的二手房都没有金九银十，只有“铜九铁十”。

开发商真的嗨不动了！

但要说凉凉还早了点，徐州新房价格同比去年还是有几个点的涨幅的，所以现在的徐州楼市我们只能说是进入横盘期。

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开发商嗨不动了？不！是开发商不敢嗨！

徐州9月到10月的新房市场，交易量下跌，价格微涨，表现低迷。

据数据显示：2019年“金九银十”期间，徐州市区商品房共成交了12768套，相比去年“金九银十”期间18510套的成交，减少了5742套，同比下跌31%。

纵览这三年的数据可以看出，金九银十期间每一年都在呈下滑趋势，楼市越来越趋于稳定的一个表现。2018年金九银十成交均价10076元/㎡，今年成交价10458.5元/㎡，综合全市楼盘来看这个涨幅不算高，可以说是稳中有升。

2019年“金九银十”两个月徐州市区共成交38宗土地，相比去年市区9宗土地成交，上涨幅度高达320%。

总量上涨了，不过高质量的涉宅地块只有4宗，分别是2019-48号原城坤市场地块由绿城竞得，西区热电厂B地块被融创拿下，10月底土拍新盛摘得2019-42号原构件厂地块，东区凤凰山3号地最终被中南拿下。除构件厂地块，其他三块地还是比较抢手的，土拍有看点。

此外，11月5日下午的土拍大战，尽管拍卖的两宗住宅地块地理位置不错，不过拿地的两家都是央企。2019-83孟庄地块被保利拿下，2019-86卧牛山A5地块被中海拿下。

可见，楼市确实有点冷了，开发商观望情绪严重。所以大部分开发商都有自己的打算，不是嗨不动，而是不敢嗨！

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怪相！徐州人突然不喜欢买房了！为什么？

从今年的开盘情况来看，热度没有去年高。2018年25家开盘楼盘中有16家宣告售罄，占比64%。今年只有11家宣告售罄，占比35.5%，远不如去年。

二手房方面，据房天下网站数据显示，徐州二手房库存量飞速增加，目前已经有43047套住宅正在出售。另一方面，根据贝壳网信息数据显示，一段时间以来，仅有3443套二手房源成交。供远远大于求。

至于二手房源成交量少的原因无外乎以下两点：第一点，二手房源价格虚高。第二点，金九银十，新房冲击力大。

这几年徐州人喜欢买房是有目共睹的，但是现在突然买房的人少了，为什么？

首先，徐州房价没有再“疯涨”。

（数据来源：安居客）

大家都喜欢买涨不买跌，徐州房价2016年还算平稳，保持在6500-6700元/㎡，2017年到2018年2年时间，房价一路疯狂上涨到1万元/㎡左右，到如今2019年底越来越疲软。

（数据来源：安居客）

大家普遍都认为徐州的房价卡在当下，进入了一个不知道时间长短的横盘期。甚至已经有人高呼房价不再大涨接下来还会“跌”的言论。

房价的变化导致购房者的心理发生重大改变。因为恐惧涨价、盲目蜂拥抢房、囤房的这部分人没有了，改善、投资等都是看一看、缓一缓的状态。

剩下的就只有特别的刚性需求，比如换学区的、结婚必须买婚房的、生二胎不够住要以小换大的购房者。

还有重要的一点，几轮猛涨下来，徐州有钱人能进场的差不多也都进场了。

剩下的要么是积蓄跑不赢房价涨幅还买不起的；要么就是楼市“新生代”力量——刚工作不久收入不高、近期无结婚计划的小年轻们。

纵观徐州楼市变化，真相是，大家都变得理智了！

03

真相！年末的徐州市场到底是涨还是跌？

一直以来，四季度是房地产公司冲刺全年业绩目标的关键时期，在当前销售压力大、项目总体去化率下降的背景下，绝大多数房企都会积极推盘，加大营销、分销力度，通过降价促销、以价换量加速项目去化。

降价促销，大家不要抱有太大希望，因为整体力度依然不会很大，力度稍大的折扣也仅限于个别“死都卖不动”的楼盘，要么不温不火的楼盘偷偷降价了但你也不知道。

重点是分销人员，这股楼市的神秘力量。他们会第一时间知道楼盘的优惠情况，手里掌握几个甚至十几个楼盘信息。只有在市场大环境很一般的情况下，分销业绩才会好。楼市火爆卖得好的时候，售楼部都挤满了人，置业顾问都忙不过来，哪里还有分销的事。

按照徐州楼市目前的行情来看，四季度徐州的分销力度还会加强，各个房地产公司一定会在这个节点上持续发力。

不过好消息是，11月5日上午，央行突然宣布“小幅降息”5个基点。

央行的公报说：2019年11月5日，人民银行开展中期借贷便利（MLF）操作4000亿元，与当日到期量基本持平，期限为1年，中标利率为3.25%，较上期下降5个基点。今日不开展逆回购操作。

MLF和LPR（贷款市场报价利率）之间的关系紧密。可以说，MLF相当于LPR的锚或者坐标，当1年期的MLF利率走低，紧接着LPR也会大概率下降，如果LPR下降，随之而来的也就是我们房贷的下降！

对购房者而言，意味着购房成本降低，房贷利息总额的减少，每个月月供的降低，鼓励大家积极入市，利好楼市。

结语：目前经济下行压力加大，各地楼市普遍偏冷，这次把政策性利率调低5个基点，由此可见让楼市适度回暖是趋势。央行放出4000亿，是不是将会让楼市喘口气？未来对于徐州房产市场又有怎样的影响？欢迎大家留言说出自己的看法。

来源：彭城房产