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扎心!未来徐州买房,可能越来越难

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123457210 发表于 4 天前 | 显示全部楼层 |阅读模式
123457210
4 天前 877 3 看全部
围绕着买房人应该一直有这样的困惑:
明明房价已经这么贵了,普通人都能算出来要省吃俭用30年才能买得起房子,为什么还有那么多人买房?


尤其是徐州,夸张到房价涨了4年半,还在一路狂奔。





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要知道这4年半的时间里,2017年之后的北上广深都是一片静淡横盘,直到2019年深圳才缓过来开始走出上涨行情,2020年上海广州才继续跟上。


而北京的楼市调控依旧严厉,只不过土地市场稍微松了口气。


所以我们可以看到,即使是一线,也从未发生过徐州这种,房价可以一直一直涨的现象。


但有人不服,说一线城市有实力管控房价,即使不依靠卖地的土地财政收入,也能很好的发展城市建设。


好,那我们转身去看徐州对标的苏南地级市。


如今的苏锡常是什么样的呢?
一片冰冷。



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苏州从去年7月约谈之后,出台了最严格的调控政策来锁死市场流动,如今的二手房普遍跌了15%。


今年,无锡比约谈的常州还要早一步出调控政策,常州次之。


不得不承认的是,徐州在苏北是很强,但苏南楼市尚且是如此,所有的利好都敌不过政策的威压。


所以如今在徐州买房,就一定不能避开这几个问题:


大趋势下,徐州楼市到底会怎么走


未来在徐州怎么买房?


关于徐州楼市为什么一直涨,今天我们重点来聊聊一个词,预期。


首先买房人是有预期的。我们每个人去买房的时候,肯定都是奔着房价上涨的势头去的。


没有人会希望这个月买入的房子,下个月就跌个10%。


所以越涨越买,是普通买房人用脚投票对于房价走势的判断。


越跌越观望,也是另一种真实的反馈。


那么城市的预期呢?


除了基本面(人口增速、产业结构、经济生产总值、供需关系)等各个维度之外,房价的上涨或下跌都是有规律的。

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房价上涨,从来都是由城市能级,由高到低进行传导的。



因为无论是大面上的政策宽松还是收紧,首先都会到一线,然后是二线,最后是三四线。


朝中有人好办事嘛,嗅觉敏锐的总能吃到第一块肉。


但房价下跌不一样,如今已经开始呈现出反向倒退的趋势。


东三省在跌,青海、山西、安徽等经济较弱城市的房价也在跌。离徐州最近的淮北就是典型例子,如今房价都快被萧县赶超了。


为什么?资源枯竭型城市的基本面支撑不了未来的房价。


而苏南的跌,则是完完全全的政策干预。


想告诉大家什么:如果一座城市的基本面足够强,长期一定还会上涨的,因为城市化和通胀还会持续。


短期的下跌,多数是政策的干预和供需的矛盾。





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但基本面薄弱的城市,未来还会持续下跌,直到鹤岗那样,5万就可以买一套3房。


那么站在我个人的角度,对于徐州的预期是怎么样的


1、徐州有基本面支撑,淮海经济区老大当之无愧,长线来看徐州的房价依旧会上涨。


但很难再有暴击,类似2009、2015年那样的全国行情已经一去不复返了。


各位请理性认清一个事实,徐州涨到顶也就是苏南地级市水平,如今的阀值,已经到了逼近阶段。


所以徐州的投资,只能做长线。


2、再泼个冷水,不可能会有淮海省。要发展中部,不可能依靠江鲁皖豫几个中等生带差等生,就能拼起一个新的班底。


淮海经济区不是什么大利好,因为是徐州补血其他城市,除此之外最大利好是徐州虹吸他们的人口。


跨省协同,历来都是一件大难事。


徐州最聪明的办法,就是抓紧苏南大腿,就像最近频繁和无锡合作搞产业园区一样,双方共赢。

3、短期来看,徐州会有调控风险。



苏南都逃不过政策大手,徐州不可能会有例外。


限售已经收到3年了,那么还可能收紧哪些?


不可能一杆子做到外地限购,这对徐州太伤了。


可能会有:限购2套,提高2套首付,限售3年变4/5、土地双限(限地价限房价)等一系列措施。


大家有没有思考过,徐州二手房市场到底是怎么样的?


一个成熟的城市,其实房地产交易应该是以二手房成交占主导的。


因为没有成片的土地和住宅供应,存量的二手房才是主流。就像上海每年二手房可以成交20多万套,是新房的3倍还多。


但徐州不同,这是一个还未成熟的以新房为主导的市场。


新房和二手房最大的差别,一个是政策市,一个是纯正市场化。


我和一些房地产营销口的人深入交流过,也推心置腹聊过一些东西。


三四线城市做房地产营销,最忌讳就是给楼盘降价,不到万不得已绝不会有楼盘打折,有时候还会买通当地的媒体,告诉大家房价要涨。
原因只有一个,主动降价的结果只有一个——“等死”。


因为人们的买房心理就是越涨越买,大家认为房子价格下降,那么未来肯定会进一步下降。
徐州新房的确是在涨,那么二手房呢?


有价无市。


为什么?


徐州没有靠谱的二手房数据,都是安居客、贝壳这些第三方机构参考,如今徐州的房东挂牌价都想挂的高高的,但真实的情况是,徐州人对于二手房的接受度还比较弱。


因为新房更有冲击感,既可以满足“新房癌“,售楼处的豪华气场、样板间的精美装修、售楼小姐的精致妆容,都可以让人立刻下定。


但是徐州的二手房市场信息不透明,所以大家永远看不清真实情况。


徐州的买房人,真的可以多关注关注有竞争力的二手次新(房龄5年,品质经过时间沉淀)。


反观这个时候的新房,宁愿不买也不要仓皇买错。


最后总结给大家几个建议吧


1、徐州自住可以买,未来也值得买,但是要做好长期持有的准备。


短期会有政策调控风险,十一假期、年底是两个窗口,下半年开发商到底会不会打折,这两个节点是最值得参考的。


2、徐州主城区有东南西北。无论你买在哪里,只有两个参考标准:核心区、地铁。





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地铁大家都理解,核心区是什么意思?


比如新城区的奥体、市政府周边就是核心区,而棠张就属于外溢板块。


同理大庙、大吴也是外溢板块。


核心区是一个城市投入发展的重点:政策支持、资金最多,配套导入、产业迁移,所以对于增值来说都是最快的。


其它板块不是说一定起不来,而是一方面溢价已经过高,另一方面担心大家等不起。不要忘了新城区也经历了将近20年的发展。


3、学区资源强,可以走出独立行情。


学区房是最奇特的市场。


因为学区对房产的影响,超乎我们的想象。


在某种意义上,学区房的价值更多是教育资源和成长圈层,房子只是附带品,这种观念已经成为大家的共识。


所以往远了看,有北上广深的过道学区,单价可以卖到15万以上,因为面积小总价低,学票反而比房子重要。


往近了看,萧县这种县城的新房涨幅,也是因为买房才可以入学导致的。


而上海在前三年的静淡行情,涨幅最大的也是学区房。


所以未来,请大家多关注学区房这种硬通货市场。


4、绝对品质,改善自住需求。


这里并不是说豪宅别墅,而是在徐州市场上,结构性里购买力最好的那一层。


比如说单价1.5万-2万这个相对值,未来会是最保值的。


因为地段更佳、配套更足、品质更好。


5、供应稀缺甚至供不应求的板块。


徐州这么大,为什么板块的涨幅可以差距这么大。


大家可以去看看几个片区的供应,会发现市区、东区、新城区、西区的新房都是供应稀缺的。


而南区、北区和贾汪,因为供应充足,往往涨幅都会集中在优势板块,比如靠近地铁、靠近核心地段和兼具品质的新房。


6、当前便宜的新房能不能买?


能买。但是要有强有力的单要素支撑,比如说地铁、学区、配套或者品质,至少满足其一。


当前有迫切置业需求的,有条件建议大家看看徐州的二手房。


希望徐州这一波行情,大家可以不被未知的调控误伤,也不要过分乐观瞎买。


十一假期,可以做好看房的前置计划了。

希望大家都能在徐州,买到真正意义上的好房子。
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在彭城 发表于 4 天前 | 显示全部楼层
在彭城
4 天前 看全部
不是一般人可以买起的
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在彭城 发表于 4 天前 | 显示全部楼层
在彭城
4 天前 看全部
我还是买不起啊!
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在彭城 发表于 4 天前 | 显示全部楼层
在彭城
4 天前 看全部
想买的房买不到,不想买的房天天推广
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