![]()
[size=0.833em]时势造英雄，这句话在楼市也适用。
[size=0.833em]楼市的回温和疯狂，衍生了一批神盘。有的楼盘因为便宜的价格成为买房人的心头好，有的楼盘因为位置的优越，产品的品质成为区域神盘。
[size=0.833em]总而言之，2020年，徐州楼市出现了不少神盘。然下半年多个板块供应量增加，楼盘数量增多，板块竞争激烈了起来，有神盘在这波抢客大战中，不幸阵亡。
[size=0.833em]
[size=0.833em]今天我们就来盘一盘，这些2020年徐州落下神坛的「神盘」。
![]()
[size=0.833em]1
[size=0.944em]
[size=0.944em]银城青雲府
[size=0.944em]
[size=0.833em]众所周知，徐州城南的新房供应量，一直位列全市首位，所以能在这个板块市场中杀出一片天地的楼盘，都不简单。
[size=0.944em]
[size=0.833em]彼时的银城青雲府就是这样的存在，今年6月底开盘推出新房，虽然当天闹出了乌龙，但是首批次新房卖出超9.5成，也算是大学路上的销售红盘了。
[size=0.944em]
[size=0.833em]但是伴随着时间的推移，大学路上多家楼盘先后推新，整体竞争激烈，银城青雲府，终究跌下神坛…
[size=0.944em]
[size=0.833em]在今年的9月2日，该项目领到了377套可销售新房的销许，结果开盘3个月之后（12月9日），网签套数283套，约7.5成。
![]()
[size=0.944em]
[size=0.833em]在11月1日，该项目又推出了230套房，建面约90㎡—133㎡，成交均价12765元/㎡，开盘当天还有接近4个点的优惠。
[size=0.944em]
[size=0.833em]但是，开盘当天现场只有不到100位买房人，最后卖出了25套房，销售率约1.08成，购买业主主要以刚需为主。
![]()
[size=0.667em]来源：金刚石地产云数据
[size=0.944em]
[size=0.833em]时隔1个多月，今天我再次登录徐州房地产信息网查询发现：三批次推出的230套房，仅仅网签了55套房……网签成交率2.39成，让人唏嘘。
![]()
[size=0.944em]
[size=0.833em]不过，其实从大学路板块的整体新盘竞争格局来看，银城楼盘销售慢，似乎有理可循。
[size=0.944em]
[size=0.833em]首先可以肯定的是，南区大学路板块是一个兼容刚需和改善的板块，有低密的纯改善区，也有价格低的刚需盘。
![]()
[size=0.944em]
[size=0.833em]有适合刚需的楼盘，比如汇景城的毛坯高层和金地格林世界的毛坯高层，两者房价都是1.1万/㎡以内。前者距离地铁近，靠近大学路大商业。后者自带配套，各有千秋。
[size=0.944em]
[size=0.833em]再看改善市场，浅山风华，龙腰山下的低密洋房社区，景观资源没得说，所以即使价格高，首次开盘也被哄抢一空，即将上市的招商万科山水间，将打造滨水社区，热度也不错。
[size=0.944em]
[size=0.833em]反观银城青雲府，就略显尴尬。一方面体量不大，项目自身几乎不配建配套，距离主轴大学路略有距离，小区的商业要么依靠周边格林世界和招商万科山水间配建商业。
[size=0.944em]
[size=0.833em]另外一方面，项目打造的是洋房社区，但是地段偏向刚需，没有改善盘的繁华资源或是自然景观。
[size=0.944em]
[size=0.833em]2
[size=0.944em]
[size=0.944em]红星云龙金茂悦
[size=0.944em]
[size=0.833em]谁能想到，东部核心区的连任神盘—红星云龙金茂悦，会在最后一批新房推出的时候，搁浅在了市场的沙滩上…
[size=0.944em]
[size=0.833em]要知道，该项目自2018年开盘到今年上半年，几乎每次开盘，当天都可以卖出8—9成，连续蝉联徐州红盘1年多的时间。毕竟是东区万达板块的双地铁房，且当时板块新房比较短缺。
[size=0.944em]
[size=0.833em]但是就在今年下半年，项目最后一批次开盘，遭遇滑铁卢，据了解，在今年9月底，项目领到了415套可售房源的消息，但是截至到12月9日，只网签了168套房，网签率4成…
![]()
[size=0.667em]数据来源：徐州房地产信息网
[size=0.944em]
[size=0.833em]每一个神盘跌落的背后，都有多样原因，而红星云龙金茂悦最后一批新房销售困难，跟市场以及项目本身有脱不开的关系。
[size=0.944em]
[size=0.833em]首先，从房价维度看，该项目房价从1.65万/㎡一路攀升到了1.93万/㎡，其中洋房价格更是跳到2万/㎡之上，价格决定了红星云龙金茂悦的意向买房人，不再是简单的改善买房人，而是高端改善，甚至是终极置业人群。
[size=0.944em]
[size=0.833em]这类买房人对于品质要求比较高，而该项目的户型设计和精装标准都很一般，首先从户型来看，120㎡、132㎡户型，都是两开间朝南，整体的采光面不够大，买房人自然不愿将就！
[size=0.944em]
[size=0.833em]▽建面约132㎡
![]()
[size=0.833em]▽建面约120㎡
![]()
[size=0.944em]
[size=0.833em]其次从精装标准来看，该项目房价卖到1.93万/㎡，精装标准才1850元/㎡，还不如房价1.7万/㎡的万科翡翠之光…
![]()
[size=0.944em]
[size=0.833em]从市场角度来看，目前东区万达板块又有新盘上市，其中水沐堂悦1.61万/㎡的房价，价格太诱人；神盘万科翡翠之光又传出即将开盘的消息。
[size=0.944em]
[size=0.833em]再加上今年下半年以来，新城区绿地淮海国博城、时代艺境和大都会，也分流了一部分买房人。
[size=0.944em]
[size=0.833em]所以，红星云龙金茂悦最后一批次新房销售缓慢，是市场进化之后的结果，这也说明，现在高端盘不再唯地段独大，产品品质也是买房人抉择的重要指标之一。
[size=0.944em]
[size=0.833em]3
[size=0.944em]
[size=0.944em]永泰锦园
[size=0.944em]
[size=0.833em]曾经飞的有多高，现在摔的就有多惨，这句话用在新城区永泰锦园身上再合适不过了。
[size=0.944em]
[size=0.833em]作为新城区核心板块的低价盘，永泰锦园曾经凭借1.12万/㎡，创造10分钟卖光的战绩，今年上半年，更是提出验资80万，一个刚需盘生生走出了高端盘的验资气势。
![]()
[size=0.944em]
[size=0.833em]但是今年以来，80万的高调验资，并没有让永泰锦园圆满谢幕，反而是网签成交平平。
[size=0.944em]
[size=0.833em]据徐州房地产信息网数据显示，今年6月底，该楼盘领到了374套可售新房的销许，洋房均价1.6万/㎡，户型142—310㎡，主要以大户型为主，预计总价227万起。
[size=0.944em]
[size=0.833em]不过开盘半年之后（12月9日），徐州房地产信息网数据显示，最后一批房源，网签了161套房，网签成交率4.3成…
![]()
[size=0.667em]数据来源：徐州房地产信息网
[size=0.944em]
[size=0.833em]要知道，与该项目相邻的大都会，均价1.82万/㎡，都卖的风生水起。
[size=0.944em]
[size=0.833em]不过该项目之所以跌落神坛，与红星云龙金茂悦有着异曲同工之妙，一方面，项目前期高层毛坯11200元/㎡，真的可以闭着眼睛买，毕竟是新城区的低价倒挂盘，当然这也吸引不少投资客。
[size=0.944em]
[size=0.833em]但是后期推出洋房，还要求验资80万，总价高，投资属性大大降低，一批投资客离场，而改善买房人不仅看重地段，更注重社区品质感，后期的物业管理等等。
[size=0.944em]
[size=0.833em]对比全市总价相差不大的楼盘就可以发现：永泰锦园，除了地段之外，其他优势不突出。 | 
QQ好友和群
收藏
支持
反对
微信
