连涨54个月，徐州为什么还不调控？

枣强公用号

这段时间我想你们在我的文章留言区，经常会看到一个频繁出现的城市，就是徐州！

很多徐州粉丝老抱怨，房价连续上涨54个月了，为什么还不调控呢？让我一定要关注一下。

今年7月份，国家统计局公布，徐州以1.6%的环比涨幅，位于全国第2！这是徐州自2016年2月以来，连续54个月上涨！





“徐州房哥”做了一个统计，徐州2015年以来累计涨幅68.4%，仅次于西安，位居全国第2。





但这个前十里面，居然没有深圳和杭州。

广州、厦门涨了又跌回去那么多，怎么可能比深圳和杭州还涨的多，这统计数据看看就行了。

但至少也能说明一点，徐州是个上涨顽强的城市。

其实我也很好奇的是，作为一个三线城市，徐州为什么能够持续涨这么久？



我2019年国庆前回徐州矿大同学聚会的时候，当时顺便跑了一下徐州楼盘，那时候距离2016年开始上涨，就已经翻倍了，有的甚至涨了两倍多，

一般来说，徐州那时就应该调整了，但事实是徐州楼市继续逆势上涨。




这54个月来徐州房价确实涨的很猛。

为了给大家一个直观的感受，我找了一下徐州的房价地图，这是2016年9月份的，没有找到县城的，只有市区：







这是2019年3月份的房价地图：





2020年疫情后报复性消费没来，楼市却出现了报复性买房，特别是5-6月楼市热度高涨。

徐州1-6月商品住房成交均价为12724元/㎡，其中云龙区最高，成交均价达17004.50元/㎡！




据徐州有家的报道，徐州6月的二手房均价为13591元/㎡，各区房价近一年均全线上涨，其中贾汪区异军突起，涨了15.11%，成为近一年最大的黑马。




我徐州一个业内朋友说，徐州房价是从2016年开始上涨的，但大涨是在2017年初，之后就没停过。

以他所买的南区铜山万达板块为例：

2015年9月他买了万达华府新房，101平米，只花了60万，单价5940元/平；

今年5月，他又买了同一小区同一楼的同一户型二手房，101平毛坯150万，单价1.485万/平。

而现在，万达华府的二手房均价卖到1.6万/平米了。

我从徐州楼市这个公号上翻了8月份最新的文章，都是哪里又涨价了，几个月又涨了多少，你从上面就能感觉到都是一片涨价的紧张气氛。










据徐州楼市的报道， 现在要在徐州三环内找到1.8万以下的楼盘太难了！供给完全出现断层！

而下半年1.8万/㎡以上的楼盘在徐州占据半壁江山，主要集中在新城区、东区、北区龟山板块、南区老矿大板块、铜山万达板块、欣欣路板块，市中心等。

1万左右的楼盘都到了城市边缘地区、偏远板块以及铜山区的乡镇区域。例如：铜山高新区、九里湖板块、西北区域以及大彭镇、柳新镇等。




徐州房价为什么能持续上涨54个月不停呢？



今天我也跟徐州本地的地产业内人士“徐州房哥”交流了一下，他认为原因是多方面的。

宏观来看：



1、淮海经济区中心城市建设，对周边城市有人口虹吸效应；



2、高铁枢纽城市，区位战略优势，中国最重要的纵向通道（京沪）、最重要的横向通道（陆桥）在徐州交汇，吸引资金进入。



我认为这些宏观要素是构成长期看好徐州的一个最重要的基本点吧。就像任何区域中心城市一样。

微观来看：



3、地铁开通，3条同建，又迎来第二轮地铁规划，利好刺激；



地铁这些只是基建的完善，对具体地铁盘会有刺激作用。

4、棚改政策，连续2年列入国家棚改激励计划；



这些年以来，徐州通过实施大规模棚改，累计完成1亿平方米，52.6万户居民被拆迁，对于货币化拆迁的棚改来说，这些都是新的购买力，也是推动房价上涨的强有力助手。






5、政策宽松，不限购，二手房限售又锁定二手房供应；



这一点，我觉得是导致徐州房价不断上涨最关键的。就是因为不限购，才使得徐州有源源不断的外来购买力推动房价上涨。

按理说，从2016年以来徐州房价翻倍本身已经到了一个阶段性的天花板，对于一个地级市来说，本地的购买力肯定是后劲不足的。

徐州作为淮海都市圈的唯一中心大城市，对周边地区，比如安徽的淮北、宿州，山东的枣庄，河南的商丘，以及苏北的一些城市也有吸虹作用，因为周边的小弟们去各自所在的省会太远了，所以宁可来投奔徐州。

徐州深知这一点，所以一直选择不限购。






6、产业转型，环境变好，未来潜力可期；



这位朋友说完这点后，我赶快查了下数据，2020年上半年徐州GDP为3074.05亿元，排名江苏省第六名，但名义增速-13.18%，名义增量-466.71亿元，-13.18%这个数据是江苏省负增长最高的，惨不忍睹。

可见徐州对于疫情这种黑天鹅事件的抵抗力还是比较差的，所以这可能也是非常需要靠房地产来填补对经济的增长原因之一吧。

7、淮海十城公积金互通，吸引周边人口来徐买房；





去年9月，包括淮北、菏泽、济宁、临沂、连云港、商丘、宿迁、宿州、枣庄、徐州10个城市的公积金实行互通互认，其实就是徐州要吸引这些小弟们来徐州买房的一个小手段，谁都知道徐州是大哥。

今年6月，徐州又公布公积金新政，针对部分人群进行提额，降低组合贷和外地人群的办理门槛，贷款提额，这简直就是火上浇油。

8、全面实行精装交付，变相提高房价；



9、各大房企扎堆进入徐州抢地，地价拉动房价。



徐州今年的土地热火朝天，溢价率一路攀升，最近地王频出，一个比一个高，上半年徐州卖地排名杀入全国第30名，总金额达248亿。




最新拍的一块地王，是泉山区原华东机械厂D地块，成交楼面地价到了16907元/㎡。

而周边的新房玖玺目前精装清盘均价只卖22628元/㎡，这个项目是2018年7月拿的地，当时地价是9311元/平米，才两年的时间，地价已经快翻番了！



有个叫万宁华府的小区，受旁边地王拍卖的刺激影响跳涨，2个月时间，同户型，从1.9万涨到2.2万。

10、市场库存不多。



2020年徐州市区上半年商品住宅的供应量是222.75万平，同比下降22%，成交量是225.28万平，同比下降22.72%，供需都下降了是因为疫情的影响。

可以看出，供需虽然平衡了，但是正常来说，供给量要比成交量多几十万平米才是正常的，否则就很容易上涨，因为购房者完全没什么选择余地。








房价上涨的时候，你看好的理由可以有一万个。

但只要调控了，你又有一万个理由说服自己看跌。

徐州的各种基本面，其实都不是房价上涨的理由。

要说基本面看好，其他一二线城市能比徐州差吗？那他们为什么没有连续上涨54个月？

只是因为徐州不仅不调控，反而出台各种利好刺激房价。

最终导致了市场短期的供不应求。

购房者又都是买涨不买跌的尿性，市场越涨，他们越害怕，越要跟风买。

对徐州这个淮海经济区中心城市来说，长期看好是没问题的，毕竟在苏北只能扶持徐州成老大，没有第二个选择，但短期房价也不能太涨过头了。

房价涨多了，对实体经济的发展就会反噬。

我上面已经说了今年上半年徐州GDP负增长13.18%，江苏倒数第一够丢人的了，不要在房地产这条不归路上越走越远，应该跟长沙学一学。

只是徐州算三线，之前被盯着严格调控的都是一二线城市，但你既然要做区域中心城市，就得自觉点啊！

房住不炒应该是针对所有房价上涨过快的城市吧！

徐州，调控，我看好你哦！

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使劲涨到五六万就是一线城市了，大力支持