2020年徐州楼市年报——土地篇

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2020年的徐州楼市，不管是土地，还是房价，都达到了前所未有的高度。

已经买房的人笑看楼市风云，还没买房的人眼看着房价从一步步脱离自己买得起的范畴。地王频出的同时，调控政策不断加码，但徐州房价仍然在“稳中缓慢”地上涨着。

一直以来，土地拍卖都是城市房地产市场的风向标。如今2020年已经成为历史，那么2020年的徐州土地市场有哪些看点？

1.近8年来徐州土地成交走势

数据来源：金刚石

2020年徐州（含贾汪、铜山）土地市场新增供应面积578.1万方，新增供应121宗，其中94宗纯住宅用地，4宗商住用地；2020年土地市场共成交549万方，成交110宗，其中2宗商住用地，23宗纯商业用地，85宗纯住宅用地。

2.2020年徐州住宅用地成交总建

数据来源：金刚石

区域分布上，铜山区和贾汪区的土地供应比较集中，这些区域范围均较大，铜山区以大学路板块和娇山湖板块比较活跃；贾汪区的出让地块主要分布在潘安新城周边；另外，经济开发区的土地出让面积也是高于主城区（包括云龙、鼓楼和泉山）的， 具体为凤凰山板块、大庙等区域比较活跃。整体来看，徐州的城市框架正在继续向外扩大，且以供应土地的住宅项目用地为主。

3.目前徐州各区单价地王



2020年徐州迎来了地王更迭的一年，主城区云龙区、鼓楼区、泉山区、新城区以及铜山区的单价地王，全市的总价地王均被刷新。目前，各区的地王分别是：云龙区12411.73元/㎡、鼓楼区9889元/㎡、泉山区16906.7元/㎡、新城区16180.01元/㎡、铜山区8639元/㎡。

另附：徐州最贵楼面价排行榜



4.成交溢价排名

数据来源：金刚石

受土地日益稀缺及地王地块影响，2020年全年土地单价继续攀升；另外在区域溢价率方面，受政策倾斜及区域、区位、配套方面影响，铜山政府板块、新城区溢价率较高，新兴区域成为追捧热点。

中梁在铜山区拿地的溢价率最高，主要是由于地块周边资源丰富且土地稀缺，因此使得地块十分抢手，导致区域溢价率大幅提高，另外这块地也是2020年的总价地王；儒辰在新城区的大龙湖地块主要受土地资源短缺以及区域发展的拉动影响，溢价率高达113%；作为黑马崛起的经济开发区，主要是受凤凰山板块内几块高溢价土地成交所致。

5.房企拿地

数据来源：金刚石

从纯住宅的拿地情况来看，大华自2018年首进徐州之后，就在潘安新城拿了7宗地块，目前大华潘安湖首府项目在售，也是区域内少有的改善项目；另外，中南在凤凰山板块拿的地也不少，周边则是凤凰山国际城项目，已经动工；苏宁在城北拿下的苏宁广场项目目前已经开始清理场地，首期高端住宅预计今年下半年入市。

6.2020年徐州住宅营地成交总表

数据来源：金刚石

1月徐州土拍市场就迎来了开门红，合景泰富以5522元/㎡的高楼面价拿下凤凰山板块之一，开发项目为合景珑樾東方，目前已经开售，均价13000元/㎡左右；

2月底，华润置地拿下云龙区东店子地块，刷新区域地价，项目售楼处已公开，精装放风价25000元/㎡；

3月初，新城、新力接连拿下海洋馆东的两宗地块，鼓北地价接连刷新，看呆众人。目前新城的新城云境项目已经开售，均价18000元/㎡；新力和新城合理打造的鼓楼映樾首开均价已曝光，但还未开盘；

4月，美的置业再次在孟庄板块拿下1宗住宅用地，地价刷新的同时也预示着板块内优质地块的绝版，项目目前无动态；

7、8月几乎是徐州土地市场的巅峰时刻，徐州2020的总价地王、单价地王、区域地王均被刷新。包括儒辰大龙湖地块，案名为璞樾御珑湖；碧桂园坝山热电厂地快，案名为云樾外滩；颐居华东机械厂地块，暂无动态；

11月-12月，蓝城、万科相继入驻鼓北，大华又一次刷新潘安新城地价。至此，2020土拍全部结束。

写在最后：纵观徐州土拍市场，2020年土地供应121宗地块，8月实现全年井喷式供应；成交方面，云龙湖板块、华东机械厂地块、原坝山热电厂地块等优质地块几乎引爆下半年土拍市场，但是国庆之后，随着调控政策的进一步深化，受到内部外部经济影响，徐州房企城区拿地趋于谨慎；且因为城市核心区域趋于饱和，城市外括加速，房企拿地模式逐渐向贾汪、大庙等郊区扩散，土地成交逾趋边缘化。

在彭城

现在不要看土地溢价率多少，要看看有多少开发高倒闭的快