徐州首批“限售房”解禁！这些小区5年翻3倍！抛房套现赚大了

老鼠飞出亚洲言

一座城市的楼市到底是火爆还是惨淡，不仅要看新房市场，二手房市场的活跃度更重要。


现如今徐州一批二手房限售令已经到期，这些正陆续解禁的次新二手房，正是徐州房价涨幅最猛的5年！徐州面临大批炒房客卖房套现的局面，对徐州房价影响大吗？


只有成交价才最能反映楼盘涨幅的真实性，小编从贝壳APP上统计了徐州各大区域二手房成交价，一起来看看吧。

徐州限售政策

先来回顾下徐州的限售政策。早在2017年6月，徐州就开始实施限售政策，二套房限售期2年；2018年6月，徐州限售升级，要求首套房领证满2年、二套房满3年，才能上市交易。具体见下表：

而这一轮徐州房价的大涨，正是从2016年开始的。所以，在2016年房价大涨前买房的，基本都被限售锁死，今年才陆续解禁卖出。


那么，5年前买房的这些大赢家，他们的房子都涨了多少？

云龙区华润橡树湾成交价高达2.4W+

华润橡树湾位于东区和平路南，距离1号线医科大学站约300米。值得一提的是，板块“地王”云樾外滩（楼面价12412元/㎡）就在项目南面，估计售价在25000+元/㎡以上。小区停车位共650个，容积率约2.0，绿化率约30％，物业公司是华润，物业费为2.4元/月/㎡。





2015年底该小区在售均价约6000元/㎡，在贝壳二手房APP上查询得知，今年2月份成交均价20675元/㎡，3月份参考均价就上升至22335元/㎡！3月份成交的几套价格都在22000元/㎡左右。5年间房价涨了2倍多……





另外，在3月初成交了一套95㎡房源，成交总价230万，均价达到了24186元/㎡！小编认为这套房源成交价之所以这么贵，主要是因为户型不错，而且还赠送约60㎡的花园。





和平上东位于和平路北侧，东侧是汉源大道，再往东是金龙湖，距离地铁1号线乔家湖站约600米。项目由协鑫房地产开发，车位500个，容积率2.2，绿化率40％，物业费1.5-1.7元/月/㎡。





2016年销售均价6800元/㎡，目前和平上东臻园二手房在2月成交均价18881元/㎡，3月挂牌均价19722元/㎡。今年2月底成交一套18层127㎡的房源，均价超2万/㎡。





绿地工润和平壹号位于和平上东以南，距离1号线乔家湖站600米。停车位2139个，容积率2.2，绿化率30％，物业费1.5元/月/㎡。





该小区2月份成交均价18307元/㎡，3月份挂牌均价19825元/㎡。相比于2016年在售均价6800元/㎡，上涨了11507元/㎡。

开发区保利鑫城涨幅近200%

保利鑫城位于医科大与金龙湖中间，和平上东的北隔壁，距离地铁1号线乔家湖站约950米，附近生活配套非常完善。





在贝壳上累计成交80套二手房，在售48套。2月份成交均价17459元/㎡，3月份挂牌均价19669元/㎡。相较于16年在售均价6000元/㎡，价格涨了超1万/㎡！





星湖湾就位于保利鑫城东面，金龙湖西岸，宜家北面。小区容积率约2.2，绿化率约35.1％，物业费1.3-1.5元/月/㎡。在贝壳上累计成交二手房12套，在售5套。2月份成交均价18779元/㎡，相比于2016年初在售均价6500元/㎡，涨了近200%。

新城区美的翰城暴涨近2W元/㎡

新城区作为徐州新的行政中心+金融中心等功能，教育、医疗、体育文化、商业会展、地铁等各项资源向这里靠拢，特别是地铁2号线开通、学区热升温以来，房价持续上涨。最近美的广场东侧的地块，被万科以楼面价16109.14元/㎡拿下，更助推新城区二手房价大涨。


美的翰城分为东区和西区，位于新元大道以北，汉源大道以东，距离2号线新元大道仅449米。小区2016年建成，停车位2200个，容积率约1.5，绿化率约50％。





美的翰城分西区和东区，其中西区是青年路小学新城区分校的学区，东区不是，所以西区房价更高。


美的翰城西区2月份成交均价高达21289元/㎡，3月份挂牌均价26250元/㎡，相比于2015年清盘均价6600元/㎡，涨了近2万/㎡！





泊林公馆一期位于彭祖大道与太行路交汇处，分两期，一期在太行路南侧，二期在北侧。一期容积率约1.8，绿化率约40％。





历史成交11套，目前在售6套。3月份参考均价为22409元/㎡，相比于16年均价6500元/㎡，涨幅约224％！特别是3月9日成交的一套118㎡的低楼层，总价达290万，均价高达24577元/㎡！








汉源国际丽城位于新城区，西面是汉源大道，距离2号线汉源大道站约400米。小区停车位1200个，容积率约2.0，绿化率约35％，物业费1.3元/月/㎡。





2月份成交均价16699元/㎡，3月挂牌均价19344元/㎡。相比于2015年底在售均价6500元/㎡，涨了1万多/㎡。今年2月份成交了一套88㎡的房子，均价超2万/㎡。





徐州碧桂园位于汉源大道与新元大道交汇处，绿化率约40%，容积率约2.2，停车位1882个，物业费1.5-1.7元/月/㎡。小区距离撷秀中心直线距离1公里。





该小区2016年初在售均价6300元/㎡，今年2月份成交均价16130，3月份挂牌均价17575元/㎡。另外，该小区在19年8月就有楼盘成交了，均价13149元/㎡；20年7月成交均价15069元/㎡；今年2月成交均价16790元/㎡。

鼓楼区凯旋门领涨，成交价2.4万/㎡

华润绿地凯旋门位于中山北路上，属于二环内房源，仅距离地铁2号线庆云桥站约100米，距离彭城广场仅一桥之隔。





累计成交16套二手房，目前有23套在售，2月份成交均价达到了24238元/㎡，3月份挂牌价26191元/㎡。从成交房源来看，确实均价都在2万/㎡以上，在3月初还有一套82㎡带院的房源，成交均价高达26586元/㎡，相比于新房售价9500元/㎡，该业主身价暴涨140多万+！



万科城位于九里，附近有丁万河公园、九里山医院。小区车位2600个，容积率约1.8，绿化率约30％。上个月成交均价约16118元/㎡，本月参考均价18754元/㎡。相比于16年均价8500元/㎡，翻了近2倍！





从成交房源看，多套房均价在1.4万左右，但仔细发现，竟然在去年9月底，一套建面约87㎡的小户型。成交总价185万，均价超过了21265元/㎡！这个户型一看也不怎么好，比较狭长，采光通风效果不够好，这么贵可能是由于赠送花园面积，所以价格才被抬高。





美好汇邻湾位于下淀板块，临近三环东路，小区容积率约2.3，绿化率约30％，物业费1.5元/月/㎡。





二手房累计成交15套，目前有13套房在售。2月份成交均价约17031元/㎡，3月挂牌均价17940元/㎡，相差不是很大。相比于16年在售均价6600元/㎡，涨了近2倍。

泉山区海尔艳澜公馆业主身价暴涨230万+

海尔艳澜公馆位于主城西，南侧附近有少华街小学，儿童医院，人民广场，古黄河公园、地铁一号线等，最主要的是小区东侧就是徐州第一地王春澜源璟（颐居华东机械厂D地块，楼面价16906元/㎡）。





得益于板块地价刷新，周边“老破小”矿山南村、二手房挂牌价都挂到2万/㎡了，而海尔艳澜公馆在贝壳APP上累计成交19套，目前在售28套。2月份成交均价达26926元/㎡，3月份挂牌均价30189元/㎡。在今年3月7日，一套107㎡的房源成交总价327万，均价高达30561元/㎡，相比于2016年在售均价9000元/㎡，该业主一夜身价暴涨230万！





荣盛花语城距离地铁2号线百果园站仅164米，累计成交46套二手房，在售32套。2月份成交均价约15161元/㎡，3月份挂牌均价约17008元/㎡，相比于在售均价6300元/㎡，5年间价格也上涨了2倍多！





万悦城位于徐州乐园板块，云龙湖西南侧。小区容积率约1.05，绿化率约31％，物业费2.05-2.7元/月/㎡。

累计成交二手房37套，目前在售64套。成交均价在20227元/㎡，相比于16年在售均价8500元/㎡， 涨幅约202％！另外，在1月末成交的一套148㎡成交均价达到了350万，均价23649元/㎡。为什么这么贵，从户型图可知，该套房是复式结构。

铜山区

大学路二手房成交单价超1.7万/㎡

万达华府位于铜山主城区万达板块，是个高端小区，容积率约3.4，绿化率约39％，物业费1.15元/月/㎡。附近商圈众多，有万达、天赋、大润发等，学校资源也较好，距离地铁3号线师范大学站非常近。





2月份成交均价17437元/㎡，3月份挂牌价18376元/㎡，15年底在售均价约6000元/㎡，这几年间房价涨了近3倍！





枫林天下一期位于大学路板块，对面有市一院，整条大学路上，学校较多。小区容积率约1.2，绿化率约45％，物业费约1.5元/月/㎡。





2月份成交均价达到了16680元/㎡，3月份挂牌价16958元/㎡。特别是2月22日成交的一套87㎡的小户型均价达到了1.71万/㎡，让人咂舌，这个价格都可以买主城区新房了，比如三盛中城等。小编究其原因，应该是学区因素吧！

涨幅榜
新城区、东区整体涨幅领跑全市

这5年来，是徐州房价涨得最猛的5年。总的来说，首批“解禁”可交易的新小区，房价几乎都涨了2倍，最高涨了近3倍！







可以看到，涨幅最大的区域，仍是东区、新城区！东区的华润橡树湾、新城区的美的翰城，分别以228%、281%的涨幅领涨。


热门学区房——海尔滟澜公馆以235%的涨幅领涨市中心。但市中心其它新小区的涨幅，都低于新城区、东区板块。



未来趋势

调控稳房价，二手房市场两极分化

可以说，5年前买房的炒房客赚疯了。现在限售期终于解禁，可以卖房套现了，徐州迎来首批“抛房潮”。


但是，由于徐州楼市行情持续火爆，接盘买家也越来越多，所以，面对首批“抛房潮”，市场整体预期还是较乐观，并没有因为房源库存增加而出现房价下跌。


面对这5年疯涨的房价，很多人后悔莫及。但这样炒房暴富的时代已经过去了。现在徐州开始陆续新出台了各种楼市新政，限房价、限地价……这将导致新房价格倒挂，或许对于今年刚入市的二手房价格也会受到影响。


不过这样的情况又存在两极分化现象：1、热门板块的二手房，房价依然强势，比如说新城区、东区、市中心，以及一些热门学区房；2、而库存房源本来就多的板块，销售压力更大，未来二手房价涨幅不会大，比如北区九里、大学路板块。3、而一些地段较偏、又无规划前景的非重点发展板块，二手房价下行也不是不可能。

徐州房哥 原创出品