三四线楼市真凉了？请收下这份买房建议！

弈雪悠然 · 发表于 2018-11-7 19:11:05

今日房产新闻

01

万科13亿收购北京海航大厦，资产评估值为17.4亿元

9月22日，海南航空控股股份有限公司（600221.SH）发布公告称，以12.99亿元价格转让全资子公司北京国晟物业办理有限公司（以下简称“北京国晟”）100%的股权。

此次交易的受让方为北京厚朴蕴德投资办理合伙企业（有限合伙），由北京万科企业有限公司持股99.99%。

北京国晟是海航控股新成立的一个全资子公司，旗下主要资产是北京海南航空大厦。

公告显示，北京国晟主要从事物业办理、房屋租赁等业务。北京国晟的主要资产为位于北京市朝阳区东三环北路乙2号1幢北京海南航空大厦，截止评估基准日2018年8月31日，北京国晟账面资产总额118380.81万元，评估值17.39亿元，增值5.5亿元，增值率46.98%；负债总额 44373.84 万元，所有者权益74006.98 万元。

02

8月全国平均房价为8888元同比增长12.4%

近日，全联房地产商会发布2018年8月份房地产市场月度报告，对房地产行业8月份的表示进行总结，报告显示，从数据上看，房地产行业迎来财务数据最好的半年。

在已经发布年报的126家A股上市房企中，净利润同比翻倍的企业占到39家，占比高达31%。其中包罗世荣兆业、中交地产、国创高新、我爱我家、万通地产、长春经开、广宇发展、合肥城建、中洲控股、首开股份、广宇集团、新光圆成、中粮地产、浙江广厦、光明地产、阳光城以及新湖中宝这17家企业上半年净利润涨幅高达200%。

在持续不竭的调控高压下， 8月份国家统计局监测的70城房价，仍然录得了令人不测的普涨。数据显示，上月70个大中城市新建住宅价格中，仅厦门环比微跌0.1%，南京、北京持平，其他67个城市全部上涨，刷新历史记录。

全国商品房价格： 2018年8月全国平均房价为8888元，同比增长12.4%，环比增长0.55%。

03

存款增速创40年新低 “消失”的存款搬场去了楼市和理财？

本年以来，人民币存款增速持续在9%以下徘徊，央行披露的最新数据显示，8月份，我国金融机构各项存款余额同比增长8.3%，创下40年来最低。比拟之下，居民存款增速下滑更严重。居民部门存款增速从2008年的18%下滑到了2018年的7%摆布。截至2018年7月底，全国住户存款总计692371.85亿元人民币，较上月减少2932亿元，本年4月的住户存款更是出现1.32万亿元的大跳水。

随着中国金融体系的不竭发展壮大，除了银行存款之外，不竭增多的可供选择的投资渠道。新京报不完全统计，截至2018年6月底，余额宝对接的6只理财基金规模总和已经达到18602亿元。

除了被理财分流，房贷、房租不竭挤压城市年轻人的银行存款数额。央行数据显示，2001年末，我国商业银行个人住房贷款余额不足600亿元，2017年，全国个人住房贷款余额21.9万亿元，年均复合增长率约44.59%。比拟之下，2001年末全国居民储蓄余额7.4万亿，2017年年末全国住户存款64.38万亿，年均复合增长率仅为14.48%。

04

杭州二手房成交量环比下跌32%，有小区成交均价降了36%

9月即将过去，而对于二手房市场来说，凄冷的“金九”意味着“银十”或也不再。按照透明售房网的数据显示，截至9月26日晚21时，杭州市区（含富阳不含临安）二手房成交量为2718套，环比8月下降了32%，而9月成交量将创6个月来新低几乎已是不争的事实。

成交量跌入谷底以后，二手房的价格也开始松动。记者采访了杭州多个板块二手房中介门店的有关负责人，发现大部分板块二手房成交价平均下跌幅度在5%～10%摆布，个别小区甚至超过30%。浙江中原地产首席分析师荆海燕表示，在市场刚开始下行的时候，这样的下跌幅度“有些惊人”，非常值得关注。

05

深圳：外商投资项目或奖1亿土地出让底价可打七折

深圳市经济贸易与信息化委员会近日在官网公布《深圳市关于进一步扩大利用外资规模提升利用外资质量的若干办法(修订版)(征求意见稿)》，公开征求社会各界意见。《办法》中提出，深圳拟进一步放宽外资准入，加强财政资金支持和用地保障。

深圳市经信委相关负责人介绍，本次修订在原有基础上优化、新增了多项办法。比如，支持外商在新能源汽车制造等11个开放领域设立外商独资企业，放宽设立银行、券商、保险公司等金融机构的股比限制，支持在深圳工作的外国自然人投资者开立A股账户。

深圳市经信委表示，本次修订新增章节，提出对于年实际投资超过5000万美元的新设项目和超过3000万美元的增资项目进行配套奖励，对符合条件的总部项目按照财政贡献予以奖励。记者获悉，上述符合条件的新设、增资及总部项目，最高奖励均为1亿元。

在用地方面，深圳拟加强制造业外资项目用地保障。比如，对实际投资金额超过10亿元的制造业外商投资项目用地，全市统筹安排土地利用计划指标。同时，支持外商投资企业开展“三旧”改造，名下存量建设用地符合相应条件、用地行为发生在2009年12月31日之前的，允许其纳入改造范围。对外商投资深圳市优先发展产业且用地集约的工业项目，土地出让底价可按所在地土地等别对应全国工业用地最低价标准的70%确定。

06

全国土地价格降至2017年来最低，房企拿地态度趋于谨慎

下半年以来，全国土地市场高单价、高溢价占比趋于低位，土地市场迎来平稳理性的下半场。机构数据显示，8月土地市场交易量再创年内新高，同时成交均价、溢价率等指标持续走低。价格方面，月内三四线城市成交金额占比有所下降，一二线城市交易规模虽有所增加，但平均价格均环比回落。

近日，克而瑞研究中心发布的监测数据显示，8月土地市场供应幅数继续上涨，但整体供应建筑面积有所下滑，全国336城经营性土地供应建筑面积为27144万平方米，环比下降9%，供应幅数3882幅，环比涨幅为12%。

同时，8月受监测的城市土地市场成交建筑面积大幅增长，成交建面和幅数都创下年内新高。受监测的336城经营性土地成交共3122幅，同环比别离上涨20%和9%，成交建筑面积26605万平方米，同环比涨幅别离为68%和37%。

价格方面，8月土地市场呈现量升价跌的走势。其中，受监测的300城经营性土地成交总价共4446亿元，环比跌幅为10%，比拟去年同期上涨21%，成交楼板价随之回落。吴嘉茗分析称：“8月土地成交均价仅为1671元/平方米，同环比别离大幅下滑28%和34%，价格降至2017年以来的最低水平，平均地价显著下行，结合溢价率下滑、流拍地块维持高位等市场走势来看，土地热度确有降温。”

房产新视角

三四线楼市真凉了？请收下这份买房建议！

来源：猫叔聊地产

尽管诸多媒体和新闻，一直在对三四线的房价泼冷水，可房价下跌的情况迟迟没有到来。眼下最焦虑的就是三四线群体，买房，怕跌，不买房，怕还涨。

我们知道一个常识：如果一个城市长期人口净流出，库存过高，那么房价是涨不起来的。

所以，很多伴侣提起三四线的楼市，一脸不屑。

“三四线房产，给我我都不要。”

“即使现在涨了，今后必然大跌。”

“三四线库存多得要炸掉，没前途。”

然而事实真的是这样吗？

从2016年以来，三四线城市房价开启了惊人的上涨趋势--温州、金华、荆州、嵊州……为啥不被看好的三四线都在大涨？

1、唱衰三四线的起因

唱衰三四线楼市的论调大概什么时候产生的呢？大概在2011年。

08年四万亿政策出台，全国出现了从小县城到一线大城市的房价遍及上涨的行情。面对疯狂的牛市，开发商们大举拿地，丝毫不考虑三四线城市的根本不需要太多房子。后来，从10年开始，楼市进入全国调控的阶段，同一时期，从小城市到大城市，调控不竭加码。

后来任志强站出来说，每一轮调控对三四线伤害是最大的。因为房价是有传导性的，一线城市上涨以后，可能要到三个月摆布才传导到二线城市，然后再用一个季度摆布传导到三四线。

每一次调控的时候，都是因为一二线城市价格很高，三四线城市还没开始涨就调控，所以房价下跌；等下一次再涨上来的时候，三四线城市刚开始涨的时候又掉了，所以三四线城市每次想往上走的时候就要被调控。

所以三四线进入一个长期被打击的情况。而房企们明显对政策产生了误判，看到一二线楼市限购限贷日益严格，迫不及待去三四线拿地，结果三四线楼市库存越来越高，房子越来越卖不出去。

典型的例子就是大本营在惠州的光耀地产，在2010、2011年高速扩张时期，拿下惠东莞、佛山、湛江、汕尾、临沂、威海，大多是三四线城市的地块，遭遇资金链断裂危机，破产跑路。

2012年的时候，三四线楼市危机的新闻几乎到了铺天盖地的地步。也就是阿谁时候，三四线遍及给人一种“处处铺满地雷”的感觉。

比如传闻，南通去库存要15年。

贵阳库存要消化4年。

同属三四线城市的唐山、烟台、营口库存扎堆，要成为鬼城。

最热的新闻是，看热闹不嫌事大的易居，2012年搞出一个中国城市房地产市场风险排行榜——在参与测评的287个城市中，房地产风险较高的城市主要集中在西北的四线城市，风险度前50强几乎都被三四线城市占据。

易居的排行榜，几乎成为大众集体不看好三四线的佐证。也是从阿谁时候起，关于三四线楼市的风险讨论，几乎就从来没停止过。

当时的唱衰气氛，比起现在有过之无不及。

2、三四线房价上涨的本质

如同一个体质孱弱的人，每当准备好姿势起跑，就要被障碍物绊倒一样。绊倒的次数多了，再站起来也是困难的。

2013年楼市放松调控以后，房价上涨的主角城市是一线和沿海地区，三四线城市一蹶不振，甚至温州、鄂尔多斯等地房价大跌。

以往每当调控政策松绑后，全国房价都会陆续上涨。而一二线和三四线房价出现如此巨大的分化，这是10多年来没有过的现象。

此时，一些三四线政府的财政就要支撑不住，几乎是灯尽油枯的状态。

08年金融危机以来，地方投融资平台和地方政府债务规模迅速扩张。土地好卖的年代，房地产的钱太好赚，所以地方政府往往忽视了实体经济的发展。

如今，三四线土地卖不出去，库存高企，房地产由赚钱的机器变成负债地雷的时候，一些三四线城市连平衡债务的收入都没了。去库存，成为迫在眉睫的事情。

而孱弱的三四线楼市，由于先前被打压过狠，必需要有一个“强刺激”，才能激发活力。

这个强刺激，就是棚改货币化安设。

而棚改货币化的本色，是一次非常精妙的杠杆转移。

由央妈借钱给地方政府，地方政府把钱补助给拆迁户，拆迁户拿着钱去找开发商买房，开发商高价拍地把钱交到地方政府手上。地方政府再把卖地的钱给央妈还债。

所以，整个链条你看懂了吗？央妈借的钱还回来了，地方政府的债务解套了，开发商去库存了，拆迁户还多了N套房。这是多方共赢啊。

但事实有这么简单就好了。

棚改货币化，只是三四线购房者的第一轮杠杆。是起手式。

真正的大规模杠杆，来源于因为房价上涨不得不及时买房的人。这群人，使用了按揭和公积金买房，用未来20-30年的财富慢慢偿还。

兴业地产给出了这样一组数据： 2016年，估算全国三四线销售总金额是4.72万亿。其中，居民自有资金仅1.25万亿。3.47万亿就是货币加的杠杆，比例高达74%。

而2016年，国家开发银行全年发放棚改货币化安设贷款是5435亿元。用于购房资金的大约是4348亿元。

也就是说，2016年三四线的楼市，是用0.43万亿棚改货币撬动了4.72万亿的销售额。这一波操作，比拟08年的大水漫灌，不知高明到哪里去了。

3、判断房价回落的粗暴指标

8月份以来，越来越多的三四线城市收紧棚改货币化。

比如长春，新启动的棚改项目取消货币化安设购房奖励。

呼和浩特停止房地产去库存。

这两个城市，是18年以来房价上涨幅度较大的城市，并且货币化安设比例都很高。2016年以来，呼和浩特共安设30000多棚改户，其中约95%的棚户区改造实施了货币化补偿安设，而长春提出对棚改户的货币化安设比例不低于５０％，6个月内买房还有房屋评估金额１０％的购房奖励。

看到新闻后，越来越多媒体发声，认为三四线城市的房价马上就要跌了。但我希望三四线的伴侣们，还是多去实地考察本身所在地区的情况。

因为三四线城市的基数实在是太大了。如果按照地级城市统计，那么三四线有260个以上，如果加上县级市，三四线城市数量则高达600个以上；最后再算上县城，有2000个以上。

三四线棚改的势能，就像一辆载重很大的巨型卡车，停止去库存、减少棚改货币化，相当于减速，但是不成能立刻刹车，还需要一段时间的惯性前行。即使颁布政策，传导到市场，也大概需要半年摆布的时间。

那么三四线的房价到底什么时候结束上涨呢?

小县城的棚改，是房价上涨的最后一棒。

比如，18年房价依然在上行的泰安、烟台、威海，周边区县涨价幅度反而比县城还大。拿了拆迁款的乡亲们更喜欢进城买房。

给大家一个粗暴的参考方式，看看县城的迁拆户有没有买房。

如果县城买房的拆迁户越来越少，那么说明楼市即将进入盘整期。这个时候哪怕是刚需都要谨慎进入了。

4、真诚的建议

之前，我写过一篇文章：复盘本轮上涨：一线看货币，二线看预期，三四线看国运！

由于大部分三四线基本面差，人口净流出，只有经过外界的强刺激，才能激发活力，鞭策房价上涨。

所以，随着棚改政策的进一步收紧，本轮三四线大涨过后，会迎来一段相对低迷的时期，这个时期至少需要3-5年。长时期的通胀会慢慢挤压出短期过快增长的房价泡沫。

如果是打算在三四线置业还没行动的人，即使踏空了，也不必太担心。拆迁户的购买需求没有了，市场上的成交量必然减少，所以静静等待房价回调。有多套房的人，能置换到高能级的城市，就尽快置换。

别的也不是所有的三四线都被看衰。未来有相当多的三四线城市会迎来大利好。

因为，以都市圈为核心的城镇化是中国经济的压舱石。2030年，中国会迎来3亿新市民。未来的新市民，包罗通过农民前往城市务工所带动的举家向城市搬迁、农村家庭在城镇购房安家、学生上学后留在城市就业等方式向城市融入的新居民群体。

这些新市民，都去大城市是不成能的。围绕在一线、强二线、省会城市周边的三四线，将承担卫星城的引流角色。

至于年轻人，与其着急买房子，不如想想如何去大城市提高本身的赚钱能力。

不是卫星城的三四线的房产很难变现，所以不建议牺牲父母半辈子的积蓄买老家的房子（一二线房子可以）。对父母来说，未来的养老资金才是最宝贵的。没有必要把父母节约的钱浪费在房子上，尽量让他们安度晚年才是最重要的。

最后给在大城市漂泊的年轻人说一句：即使买不上一二线的房产，大城市周边的三四线也绝对是有能力够得上的。截止到2030年，我们至少还有12年的城镇化红利期。

请不要气馁，鼓起袖子加油干！

拉shou团购网 · 发表于 2018-11-7 19:11:34

等房子降价已经等了十来年了，就问哪里跌了？我还要等多久

蜗牛 · 发表于 2018-11-7 19:11:57

对于这两年要结婚的年轻人，有什么建议吗？租房还是买房？

森香整木楼梯 · 发表于 2018-11-7 19:12:55

有日本的教训，房价暴跌是不成能的！

flashmm · 发表于 2018-11-7 19:13:30

写的某些还是比力客不雅观的，我老家在华北，地级市，08年城区人口80万，现在城区人口180万，下面11个县市的人都到城区来了，08年房价在5000摆布，现在均价8000-9000之间，
城区面积比以前大了4倍，但是现在感觉太堵了，这片文章基本符合我们这三线城市的发展趋势，涨是必定的，快速大涨不成能！[酷拽]
预计2020年应该平均在12000一平米