50后硬买泉山区，投资和安家谁才是泉山区主流

随心所欲480

这是“徐州有个老汉系列”


泉山区有个老汉，应该说是老泉山人了。前两天，要买房。不知道从哪找到了我，问我一个问题：


前两天看新闻，泉山区常住人口位列全徐第一，现在想在泉山再搞一套房子。感觉价格也不贵，早年买的两套房子，孩子又在外地住，现在卖一套，能不能在泉山区换套改善？


我问他，你搞这一套干啥？


老汉说，看身边有房没房的都买房子，反正钱闲着也是闲着，投资呗。以后孩子回家也有地方住。


我说，您老歇着吧，打着给后辈萌荫的旗号，有俩退休工资，妄想凭着房价整两年翻翻倍。您这不是为了养老，纯属是满足自己的投资投机私欲！


但是，抱着略微专业人士的想法，我恬不知耻的还是和他聊一聊泉山的购房环境。

老牌主城≠投资潜力=养老宜居

现在的人，越来越陷入一种误区。误区的一点，就是提到泉山区，鼓楼区这种主城，脑海里第一反应就是——


这里生态优越、空气清新、人口密集、配套丰富、适宜养老，还能买房升值！


在这个概念引导下，连跟着泉山区现在的发展环境都出现了混乱。


泉山区横跨主城范围之大，不仅在于其拥有了涵盖交通、休闲、商业在内全市范围最好的资源（云龙湖、泉山森林公园、九里湖、彭园等）。





还有在今年的人口数据统计中，泉山区以常驻人口60多万的体量，稳居徐州人口第一大区的地位。





啥都是第一的泉山区还汇聚了徐州全高价位的楼盘项目，如翠湖御景、滨湖花园、云龙观邸。而最近新开的高价盘也多位于泉山区，如：云龙湖金茂府、春澜源璟等。


恰是这样资源丰沛、高价盘林立的泉山区。却面临着一个又一个发展困境。


人口问题：泉山区的老龄化程度排在主城的第一位，60岁以上人口占比高达20.82%，65岁人口占比高达15.10%。





很多人不明白老龄化究竟有什么影响？


1、断崖式的老龄化，影响经济发展，劳动力短缺，投资率、储蓄率下降。
2、社会活力将会下降，社保成本增加。
3、国家、社会经济承担压力将增加，经济潜在增长率下降。







浅显了说，类似徐州这种现阶段，基本靠房价支撑财政收入的城市有很多。过分依靠房地产投资带来的虚拟财富，直接导致未来的收入和支出比将出现严重倾斜！


这是泉山区问题之一。


还有咱们熟知的泉山区的房价问题：房东的蜜汁自信，让泉山区的二手房一直作为全市人民的谈资。


早前，地王加持、优质学区，海尔滟澜公馆的房价一度高挂：3.5万/㎡。







但最近，哪怕海尔滟澜公馆回调价格至2.9万/㎡，成交画风依然惨淡。





而目前像海尔滟澜公馆这种高价二手房，泉山区有大部分（滨湖花园、翠湖御景之类）。


这个问题就是泉山区二手房对于土拍和政策依赖性太高！


泉山区的二手房东太不稳定，这种不稳定不止出现在泉山区，其实整个徐州都存在。
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很多粉丝问我，二手房市场为啥会停贷？小编做了个简单的说明：


不贷款给二手房，还是因为银行收益上不去。徐州一手房贷款量增加，银行的平贷期提前到来。可贷款给二手房，并不会增加贷款体量，银行没有利润，二手房贷款没有效益，搞它干嘛？


续接上文：
人口老龄化占据全市首位、二手房交易全凭心情、一手房交易区域分散，老龄化和老房子亦然牢牢吃紧泉山区，商业氛围也急剧下降。


荣盛城商业起来了吗？三胞广场起来了吗？荣盛未来广场现在还剩人几何？消费力都打不开，泉山区炒房子能炒几年？


“是不？老汉？”

泉山区—安家和投资的伪命题！

徐州投资最成功的的案列在哪里？新城区就是早期以小博大的代表，现在一大批入住新城区的人，还是99%奔着投资去。


泉山区，作为老大哥肯定也得紧跟一波。


但现在人买房意图太不单纯，买房又想自住，又盼着房子增值。可现在来看，把安家和投资这两个范畴的概念区分开，基本在泉山区完全不可能！





投资属性房产的关键在于出手率、转让率和未来预期。这种房产，首先“有个很硬的故事”，把未来的预期基本扩大到极大值，之后还能完成反复倒手、转让、价格就这么一来一回能水涨船高。


但偏偏安家的概念关键点在于“长期持有”和“长期使用”，从某种意义上说，一个家庭一套房的人，才是真正持有安家目的的。那种以保障下一代为目的购房的，你能说没有点投机取巧的心思？





什么样的地块，占据泉山区投资的C位？


1、新淮海西路，无论是前期规划的概念，还是后续的土拍热度。新淮海西路板块都足够吸金。


交通上，淮海新城概念下，临近徐商公路、西三环快速路，三纵四横交通路网接驳全城，城市快轨S3线火花北路站，1号线贯穿该区域，交通概念满分。


商业上，邻近三大商圈：人民广场、淮海新天地及荣盛广场2KM内百万方高端生活场，西北侧为火花农贸市场，同时还有城西社区卫生服务中心。





这样的区域优质条件，让新淮海西路这个板块都足够吸睛和吸睛。


而从早期的荣盛城6900元/㎡到最近融创壹号院成交楼面地价11327.75元/㎡，都看出了淮海西路的投资前景。





2、九里湖板块，就目前市场来看，九里湖未来的发展潜力占据泉山区头榜。


无论是早前传出的地铁传闻，还是实打实的5号线终点站。都让九里湖板块具备超越新淮海西路的潜质。而在九里湖的生态规划上，又超过了现在新淮海路所具备的优势，所以未来的九里湖板块，值得投上一笔。


说完这两个投资地块，你有没有发现作为生态文明的老大哥的泉山区真的硬着头皮把生态安家和投资一把抓？


一边谈生态，另一边还大谈投资。（这里cue一下淮海陆港，典型的规划建设远远晚于住宅的起步，最近陆港卖了吗？有去过的粉丝吗，欢迎留言评论）


深知人口老龄化严重的泉山区，现在不捞，以后得多捞啊！


在这我并不建议有些读者，根据我说的投资区域去买房。因为一是现在的市场你等不起投资转化收益，二是与其选择这两个地方投资，不妨多看看大学路。


所以我们看，泉山区在没有解决老龄化之前，又急切的一手抓生态概念，一手抓投资概念。这种状态往往不具备“投资”或“安家”的价值。


最后，回过头来，说说老汉的问题。


想在泉山区买房，为后辈萌荫，又占着投资的名头想这想那。


泉山区的价值兑现，大概是这么一条轨迹：现价买入，等着慢慢一边还贷款，一边等接盘。


或许时隔四五年，陆港城、淮海新城、九里湖板块真起来了，人口流量也上来了，配套价值也兑现了，投资的回报就回来了。


或许再隔那么几年，徐州主城整体又往外拓了，泉山区价格就涨了。


那时候，老汉还能挺住吗？


子承父贷图的是个啥？


真正吸引下一代的是什么？


不是货币流向房地产市场，而是货币流向下一代的口袋，居住环境保护下一代，而不是抱着宜居生态的响亮口号，蛊惑一代又一代深陷房贷囹圄！

在彭城

你说的云里雾里，辛苦了